高密度生活将成新西兰主流 政府宣布改革新法案 邻居澳洲是怎么做的？

众所周知，新西兰承认土地私有制，大部分地区都认可业主对于物业永久的拥有权。如果是公寓，产权是一个立体的空间，而且一般带有需要各业主共享和共管的部份，比如车道，门庭，电梯，绿化等等，这就是Unit title。政府通过Unit Titles Act相关法案来规范和监管产权管理遇到的问题。但是目前拥有 Unit Title的业主已达到 145,000人，市值超过500亿新西兰元，预计到2040年这个数字还将翻倍。同时，公寓建筑的开发活动也在急剧增加。

新西兰建设和住房部长Nick Smith宣布将改革并加强现有的Unit Titles Act（UTA）法案。他表示目前新西兰市场上已有的公寓楼，平均每个楼盘仅为10套公寓单元，然而现在有许多新开发的公寓项目有100套以上的单元房。他认为，在职责和财物方面，现在的物业公司需要具备更强的专业性并接受更多的监管。

针对Unit Titles Act的改革，新西兰政府提出了以下6个重点：

- 在购买公寓前，实现信息的透明化。

- 加强对物业公司的监管。

- 提升物业经理的专业性。

- 提出合理的公寓维护计划。

- 在单元房的面积及数量方面，采取更多灵活策略。

- 建立一个有效的解决争端的渠道。

Smith说，高密度的建筑开发活动需要大量的投资，因此这项改革对新西兰的城市前景具有极其重要的意义。这些改革方案将为单元房业主们提升更多的自信与安全感，使公寓和城市屋能够成为一种吸引人的生活方式和投资方式。

奥克兰房地产投资者协会的主席Andrew Bruce告诉媒体，这项改革十分必要，因为它将加强当前的公寓物业管理体系，使人们对自己的钱用在何处更加放心。然而他认为在物业管理方面，由于出发点不同，可能存在很多分歧，例如在公寓维护方面，就很难让所有成员都满意。据悉，这项方案的探讨还将持续到明年3月。

澳洲相关法案的发展？

无独有偶的是，我们的邻居澳洲的新南威尔士州也在今年7月1日公布了新的分契物业法Strata Bill，这是过去50年以来澳洲最大的房地产法律方面的改革。

澳洲的高密度生活方式已成为主流，全世界的精英移民对于悉尼等大城市，人口和交通的压力，人们不再专宠独立别墅，高密度公寓的生活成为主流，过去澳洲的大规模开发和中密度发展，从最初的盖5-8层的小型公寓楼，到如今允许修建10几层或者更高的高密度公寓，之前原有的分契法案无法解决发展带来的诸多问题。

例如，无论政府、开发商还是饱受城市病困扰的居民，都把旧城改造、提高密度作为未来城市开发的新方向。可是，在澳洲原有物业法里，有一个几乎不能逾越的障碍，那就是“钉子户”问题。因为它规定，如果要对建筑进行整体出售或推倒重建，需要得到100%（全部！）业主的同意，这给所有旧有分契物业的再开发造成了阻碍，令城市土地的高效使用变成了空谈，于是改革应运而生了。新的分契法案要求，只要75%的业主委员会同意，就可以对整栋房屋出售或者推倒重建。

另外，新洲最新的分契法案，也包含了以下几个方面：

- 制定了房产分契内部统一规范的sample条款，包括对吸烟、养宠物的规定；

- 业主们将更多地参与决策；

- 业主们装修改造将受到更少的限制

- 业主们可以抱团向开发商争取一个更好的收购价格！

新西兰是否应该也吸取澳洲在城市发展方面遇到的诸多难题，例如，奥克兰以后会不会也出现“钉子户”问题，公寓楼是否可以重新装修，业主的决策权到底应该怎么提供？新西兰政府应该未雨绸缪，推出适合新西兰城市发展的新的法案，让奥克兰，甚至整个新西兰都可以有条不紊的发展城市建设。