谁说KiwiBuild要黄？华人开发商看好可负担住房市场！
后花园新闻部2019年12月12日报道：
众所周知，工党政府在上台之后，陆续推出了一系列旨在抑制房价的政策，比如更苛刻的税收政策和针对海外买家的禁购令等等。
其中，最引人注目的便是KiwiBuild项目。
因为只有KiwiBuild是新西兰政府真正增加住房供应的政策。
不过，KiwiBuild自推出以来便命运多舛。
我们梳理一下KiwiBuild项目的脉络：
2017年12月
工党政府成立KiwiBuild部门，宣布未来十年将新建10万套新房！
当时，政府表示，奥克兰KiwiBuild一房别墅的价格上限为$50万。
2018年5月
工党宣布将收购开发商的现房，用于完成KiwiBuild的建房目标。
奥克兰KiwiBuild一房别墅的价格上限从$50万上调至$55万。
2018年7月
2018年7月1日，KiwiBuild正式启动。
项目负责人Barclay宣称，KiwiBuild中的大部分将是公寓，并且都来自那些工期停滞的开发项目。
2018年9月
KiwiBuild首批18套住宅竣工。
住房部长Twyford进而，KiwiBuild正在按计划施工：2019年7月将修建1000套住房。
2018年12月
因雇佣纠纷，KiwiBuild项目负责人Barclay被曝超三周未上班。
Phil Twyford表示，KiwiBuild项目不会受到影响。
2019年1月
KiwiBuild项目负责人宣布辞职，并扬言要起诉住房部。
住房部长Phil Twyford承认，KiwiBuild项目很难按时完工。
2019年1月
预计当年7月建成1000套住宅的KiwiBuild仅完工47套。
总理Jacinda确认，KiwiBuild当年7月的建房目标将从之前的1000套下调至300套。
2019年2月
KiwiBuild建房目标全面下调。
2019年7月的建房目标被定为341套，比之前减少2/3；计划只有10,355套住宅会在2028年之前建成，仅为此前的1/10。
2019年5月
KiwiBuild开工一周年临近，住房部长Phil Twyford宣布将在7月建成300套新房，但目前仅完工83套。
新西兰政府否认KiwiBuild项目计划在开工一周年之际达成任何建房目标。
以上KiwiBuild的前世今生，令人一言难尽。
由于工期一拖再拖，建房目标一降再降，KiwiBuild令很多人感到失望。
不过，联合政府并不打算放弃KiwiBuild。
今年9月4日，新住房部长Megan Woods公布了KiwiBuild的重置方案。
现任住房部长Megan Woods
这次重置对KiwiBuild产生了深远影响。
在公众的印象中，由于拿不到价格便宜的土地，KiwiBuild通常只能选择在较为偏远的地段盖房子。
但是，Megan Woods表示， “将在正确的地点，修建尽可能多的KiwiBuild住房”。
那么，KiwiBuild都在哪里呢？
据悉，距离市中心最近的KiwiBuild联排项目Hewlett Oasis位于Massey的静街Hewlett Rd。
值得一提的是，负责打造该项目的是华人开发商Unispot。
这是首批与KiwiBuild合作的开发商，对于KiwiBuild倡导的可负担住房的市场方向，该公司一直比较看好，认为今年住房部长更换人选后KiwiBuild的重置，体现了政府的决心。
他们认为，按照现在的发展方向，只要可负担房屋市场的供需还没有达到平衡，他们就对市场前景感到乐观。
后花园记者开展采访，为大家可能关心的一些问题寻找答案。
政府会回购每个KiwiBuild项目的所有物业吗？
KiwiBuild政策在不同时期对项目中的回购套数和比例有不同的要求。
对于最早期的 KiwiBuild项目，比如Hewlett Oasis，政府100%承诺回购。
但根据目前KiwiBuild的政策，原则上，政府只会回购一个项目中50%的物业。
KiwiBuild联排是否密度高，面积小，品质能否得到保证？
KiwiBuild 联排与普通联排别墅的密度都需要符合 Unitary Plan的规范，并经过 Council的审批，使建筑不仅与周边环境协调，并且创造方便、舒适、优美的生活空间。
可负担住宅并不是廉价住宅，更不是劣质住宅。
以Hewlett Oasis项目为例，其在建筑设计、绿色能源环保、房屋内部细节规格等方面高于一般建筑标准。
与打造其他的住宅地产项目相比，开发KiwiBuild住宅有什么特别的难点？
Unispot 认为，难点主要在两方面：
1 KiwiBuild项目对开发团队的专业性要求较严格。
政府对参与KiwiBuild 有严格的资质背景和经验要求，对开发团队要求严格。
从开发初期与政府KiwiBuild部门的沟通，项目报审，到项目执行中的总体施工进度及成本把控，以及最后项目的市场营销运作，对整个团队专业性的要求很高。
2 开发商如何能在限制售价的基础上获得项目利润。
KiwiBuild因为存在价格上限，所以项目的产品定位，成本与周期控制就相当重要了。
因此，如何能组织一个专业团队去打造一个预期售价低于市场价格的项目，是KiwiBuild的最大难点。
为什么参与KiwiBuild？开发纯粹的住宅获利不是更高吗？
KiwiBuild住房售价被设置了上限，对项目的利润的确存在影响。
但对房地产开发行业来说，比利润更重要的是投资的风险控制，特别是在市场不稳定，经济环境不乐观的时候，风险把控的重要性远比利润多少更加重要。
KiwiBuild的政府回购机制，从本质上帮助开发商解决了销售问题，与政府签署合同后，不论市场如何波动，最低回购价也可以保证基本的项目利润。
新西兰政府对KiwiBuild项目的选取有什么要求？
随着KiwiBuild内部系统的不断完善，政府对KiwiBuild项目的建筑设计、地理位置、交通教育、周边环境和公共设施等都有更加严格的审查，并且对开发的每一个环节都进行监控和把控。
打造KiwiBuild住宅有没有政策风险？假如工党在明年的大选中失利，新上台的政府有没有可能废除这一项目？
Unispot 认为，KiwiBuild政策实际上是对于奥克兰市场走向可负担化的催化剂。
无论大选结果如何，奥克兰市场在未来3-5年的主流产品需求已经转变成为了可负担住宅，而大规模的开发商也正是因为在政府导向之下开始注意到这块市场，进而将开发重点转向了可负担。
这个转变，对于奥克兰市场而言是趋势所向，是良性的。
一项政策的推出和实施必然要有延续性，而且市场对于可负担住宅还是有很大的需求和供应缺口，因此并不认为需要担心政策风险。作为房地产企业，只要抓住市场方向，把握需求痛点，那么无论执政党是谁，无论KiwiBuild政策是否还会存在，其实对于房地产开发而言都不会有本质上的影响。
结语：
事实上，许多国家都推出各种形式的经济适用房方案，以解决住房危机。新西兰无疑存在同样的问题。
因此，也许我们可以合理假设，即使大选更换执政党，KiwiBuild政策有很大机会还是会继续存在的，只是不知道会继续以Kiwibuild还是其他的形式存在。
（责编：Roy Liu）
