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新西兰房市还要凉多久?2022年发生的这10件大事,背后竟暗藏玄机!

头条著者: Gloria
新西兰房市还要凉多久?2022年发生的这10件大事,背后竟暗藏玄机!
概要如果2021年的房市关键词是“大涨”,那么2022年则可以用两个大写的“回调”来形容。

后花园2023年1月4日报道:按照房市一般经验法则,上涨的最后必然下跌。然而,回顾2022年的房市,很多人都对房价下跌的猛烈程度感到惊讶。

我们已经正式迎来了2023年,对于尚未入市的人来说,当前他们最想知道的就是房市的下行周期什么时候结束?

在回答这个问题之前,我们不妨来回顾一下过去一年房地产业发生的10件大事,并从中洞悉未来一年的房市走势。

如果2021年的房市关键词是“大涨”,那么2022年则可以用两个大写的“回调”来形容。

当央行在2021年恢复LVR限贷政策、新的CCCFA法案横空出示后,利率开始已肉眼可见的速度迅速上涨,市场也发生了急剧变化。

1)房价上涨戛然而止

从2021年年初开始,市场便进入了“回调期”,房价在利率上涨的背景下迅速下跌。

根据新西兰房地产协会(REINZ)的房价指数,全国房屋均价已自去年11月下跌了13.7%。

2022年11月,新西兰全国的房屋均价为$810,000,而2021年同期的数据则为$925,000。

目前,奥克兰的房屋均价为106.5万纽币,低于2021年同期的130万纽币。

目前房价下跌的周期仍未结束,ASB银行预计房价将从峰值期总共下跌25%,经通胀调整后的降幅为40%。

此外,ANZ预测的降幅为22%(经通胀调整后为32%);Kiwibank 和Westpac的预测均为21%;央行和CoreLogic的预测则为20%。

CoreLogic的首席房产经济学家KelvinDavidson表示,房价很有可能会继续下跌10%,使总降幅达到20%左右。

他说:“即便如此,房价仍比疫情前要高出15%至20%左右。”

ANZ的经济学家Miles Workman表示,REINZ的数据表明,当前房市的修正期已过62%左右,但市场前景仍然充满了不确定性。

2)2022预算案公布

去年,政府公布了一揽子计划来提升住房可负担性,其中包括为首次置业者提供更多援助。

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具体措施如下:

*提高全国大部分地区的首次置业补助金(FirstHome
Grants)房价上限;

*彻底取消首次置业贷款(FirstHome
Loans)的房价上限;

* Kāinga Whenua贷款上限将从$200,000提高至$500,000

*推出可负担住房基金(TheAffordable
Housing Fund),为非盈利性的租房提供者提供初步支持;

*额外投入大笔资金,以应对现有和计划中的公屋和过渡性住房成本

3)新西兰房市“泡沫”风险高居第一

就在很多屋主账面收益迅速下滑的同时,经济研究机构Bloomberg Economics的分析显示,在19个经合组织(OECD)国家中,新西兰房市的“泡沫”风险高居第一。

Bloomberg Economics分析了不同国家的房价租金比、房价收入比、实际的房价增长以及信贷增长情况,并通过每一项的平均值来进行排名。分数越高,房市修正的风险就越大。

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新西兰在这份榜单中排名第一,该国的房价收入比为143.9;房价租金比为156.8;实际的房价增长为27.6%;名义房价(nominal price growth)增长为23.1%;信贷增长为1.5%。

Infometrics的经济学家Brad
Olsen表示,考虑到新西兰在榜单中位居第一,而且每项指标都高于其他国家,所以应该引起重视。

4)资源管理法修订案出炉

去年11月,号称新西兰建房“最大障碍”的《资源管理法(RMA)》,其修订方案终于出台。

新西兰住房部指出,政府之所以推翻“有缺陷”且“过时”的《资源管理法》,目的就是为了提升全国的住房供应,让建房变得“更快”、“更轻松”和“更便宜”。

该部门称,修订前的法案存在很多缺陷,其中包括申请资源许可的耗时太长、建房成本也太高,而且没有为住房开发提供充分的支持,也没有保护环境。

法案规定奥克兰、惠灵顿和基督城等大城市的市议会需在2023年8月前致电更高密度的住房政策和规划。

政府估计,拟议的变化将在未来五到八年内增加48,200至105,500套住宅,高于执行国家政策声明时更高密度建房政策的预期。

众所周知,任何增加新房供应的行为,都可能成为市场的转折点。考虑到当前房市已在加速疲软,未来住房供应的提升,会刺激房市繁荣,还是会继续打压房价,一切尚不可知。

5)央行开启暴力加息周期

为了给通胀降温,过去一年,新西兰央行开启了最猛加息周期,分别在2月、4月、5月、7月、8月、10月和11月,总计加息400多个基点。尤其是去年11月23日,央行宣布将OCR上调75个基点至4.25%,是自1999年引入OCR工具以来的最大单次调整。

调整后,OCR现已来到2008年12月以来最高水平。OCR峰值预计会在2023年年中达到5.5%,远高于央行在今年8月预测的4.1%。

在央行加息的同时,商业银行已经纷纷跟进,目前固定利率已接近7%的高点,而为了降低贷款违约风险,测试利率也达到了惊人的8.6%。

去年12月,ANZ成为了首家将测试利率上调至8.6%的银行。这意味着借贷人的可贷金额将进一步下降,买房也会变得更加艰难。

金融专家警告称,此举可能会让更多的人被挡在房市之外,或者至少会影响他们的消费能力。要知道,在2020年8月至2021年11月期间,测试利率还在5.8%的低水平,如今的涨幅令人吃惊。

6)Barfoot迎12年来最冷清11月,销量同比暴跌近40%

新西兰最大中介机构Barfoot & Thompson年终发布报告称,奥克兰住宅交易市场录得12年来最冷清11月。

去年11月,住宅销售中位价为$106.5万,环比降低2.5%,同比下跌14.1%。

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全月销售700套住宅,较10月增长11.6%,较此前三个月平均水平增加15.5%,但较去年11月暴跌近40%。

Barfoot & Thompson董事总经理Peter Thompson称住宅正在销售,尽管水平低于去年同期,说明买卖双方已经就价格达成一致。

他说:“11月均价受到多种因素影响,包括买家回归$200万以上价位区间,以及售价低于$75万的销售数量。很多低价位卖家是首次置业者。”

7)国家党宣布上台恢复“利息抵税”

如今的信贷环境对投资者而言非常严苛,就在大家焦头烂额之际,国家党党魁Christopher
Luxon发表宣言称,如果国家党赢得2023年大选,他们将即刻废除工党对投资房施行的税收改革。

此前,工党政府取消了房贷利息抵税政策,这让很多房东感到“炸裂”,因为这意味着投资房的持有成本增长了。

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与其他企业一样,此前房东可以将出租房的贷款利息作为支出来抵扣自己的应税收入,然而,政府剥夺了房东的这一权利,表示相比自住业主,这一税收优惠给予了房东更大的优势——因其实际利率成本更低。

如今,Luxon扬言要在上台后废除工党的税收改革。

他说:“在世界各地,利息抵税都是一种合法的商业支出,而不是税收漏洞。它产生了巨大的影响,在我们需要更多住房保障的时候,它使租金提高了50纽币。”

8)央行发表经济衰退论

在去年11月的货币政策声明中,央行还预测新西兰经济会在2023年年中进入衰退。

央行的最新预测让未来的经济形势无比悲观,从2023年第二季度起,新西兰可能会连续4个季度出现GDP负增长。在2020年疫情封锁前,最近一次经济衰退发生在2009年全球金融危机时期。

关于抵押利率,ANZ首席经济学家Sharon
Zollner称浮动利率通常会紧咬OCR变动,但固定利率则有些未知,甚至可能下降,主要取决于央行所释放的未来信号。

9)负资产危机出现

去年11月3日,新西兰央行发布了半年度的金融稳定性报告,结果显示,更多的阴云正笼罩着新西兰的经济。

央行在这份报告中发布警告称,全球经济的下行逆风正威胁着新西兰经济的前景,并表示,随着房贷家庭疲于应对激增的利率,房价的下跌将促使家庭资产缩水,而未来的支出消费也会放缓。

这份报告还警告称,如果房价进一步下跌,越来越多的房贷家庭将置身“负资产危机”。当前已经有大约2%的借贷人陷入了负资产状态,而如果房价的跌幅达到10%至30%,这一数字则将显著上升。

根据目前的抵押贷款利率,新西兰人可支配收入中用于偿债的平均比例预计将从9%跃升至20%。

近日,在接受媒体采访时,Informetrics的经济学家Brad Olsen指出,毫无疑问,越来越多的新西兰人正在步入一个极具挑战的时期。

10)2022年最贵豪宅揭晓

2022年的最贵物业诞生于奥克兰的Paritai
Drive, Orakei。去年5月,当地一套豪宅卖出了2000万纽币的高价,远高于2015年的买入价(730万纽币)。

目前,高端物业市场的销售活动非常稳定,仍有不少1000万纽币以上的交易诞生。即便这一市场也受到了房市降温的冲击,但相比低端物业市场仍更具韧性。

Paritai Drive, Orakei

Paritai Drive, Orakei

回顾去年发生的一系列重大事件,不难看出,目前新西兰房市正在以一种“有序”的方式进行回调。房价虽然大跌,但却是基于之前“暴涨”的背景下发生的,而当前房价仍高于疫情前水平。对于账面收益出现损失的屋主而言,只要确保不要在严苛的市场环境下被迫卖房,就能安稳度过这场经济逆风。

展望未来一年的房市,虽然经济衰退的阴云正在堆积,但只要家庭能够积极进行财务规划,情况可能也不如预想的那么糟糕。对于投资者来说,市场前景仍然充满了不确定性,考虑到今年是大选年,执政党的更迭可能会为房市带来新的变化。如果是首次置业者,目前则需要在利率和房价之前进行权衡。2024年之前,利率大概会维持目前的高位,但进一步上涨的可能性不大,因为很多经济学家已经预测称,固定利率已经见顶。

归根结底,当前买卖双方只能审时度势,静观其变了。

(责编:Gloria)

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