小型投资者瞄准市场机遇，联排别墅成热门房型

后花园9月2日综合报道

CoreLogic 首席房地产经济学家 Kelvin Davidson 探讨了新西兰房地产市场中一些趋势，例如首次购房者 (FHB) 的表现持续强劲，相比之下，搬迁自住业主（“搬家者”）和有抵押贷款的多套房业主 (MPO) 活动水平相对较低。不过，目前有早期迹象表明，新投资者开始重新进入房地产市场。

投资者关注新机遇

首先，对比新建房与现有房的购买活动。在过去几个月中，随着租金利息抵扣和明线测试期限缩短，两者的区别对一些买家群体（尤其是投资者）来说变得不再那么重要。然而，贷款价值比 (LVR) 规则和债务收入比 (DTI) 限制仍然有利于新建房。

如下图所示，随着税收规则转向有利于新建房，MPO 群体的新建房屋购买份额从 2020 年（及之前）的 25% 左右急剧上升至 2022 年的 30% 以上，并且在 2023 年和 2024 年至今一直保持在这一较高水平。与此同时，首次购房者也逐渐成为新建房领域的重要参与者，LVR 规则可能发挥了作用（新建房屋需要的首付较少），而且近年来新建房屋中更多的是联排别墅，比其他类型的住宅便宜。联排别墅的较低入门价格往往会帮助首次购房者克服资金障碍。

按投资组合规模划分，最近几个月有一些初步迹象表明，MPO 2，即在最近一次购买后拥有两处房产的人（大多数为新晋投资者），可能刚刚开始再次关注房地产市场。MPO 3-4 也显示出增长的迹象，但大型参与者（MPO 10+）的市场份额在过去 6-9 个月内有所下降。这说明，随着定存利率和贷款利率同步下降，税收规则变得更加有利，新投资者正在慢慢增多；然而，大型投资者正在等待时机，在某种程度上对他们目前的持有量感到满意。

搬迁自主业主卷土重来？

该群体近年来相对平静，市场不确定性和融资条件艰难等因素，让他们中的很多人选择留在原地，而不是搬家。

在已经发生的搬家活动中，显示了一些值得注意的现象：“new to area”（更换居住区）并不像 2021 年和 2022 年那么突出，但以大换小仍然是一个重要趋势，同时换大房的群体在今年也开始增多。这符合一般的“经验法则”，即疲软的市场可能是向上攀爬的好时机，因为虽然你可能会在自己的房产上遭受价格打击，但下一套房同样也可以讨价还价。

首次购房者保持韧性

在 2024 年，73% 的首次购房者购买的是独栋房，中位数价格为 695,000 纽币。同期内，搬家者交易量中的 74%为独栋房，中位数为 875,000 纽币，该群体的购买价格往往比首次购房者更高。

而对于 MPO 群体，独栋房仅占购买量的 64%，价格中位数为 806,500 纽币。投资者购买独栋房的比例较低，表明他们更倾向于寻找较小的住宅，例如联排别墅。

前景

未来，首次购房者至少在 2024 年的剩余时间内保持市场份额稳定。目前有很多有利条件，例如首付可以使用 KiwiSaver，银行还提供低首付贷款津贴等等。

但随着抵押贷款利率下降，租金收益率上升，二者之间的差距缩小，投资者需要补贴投资房的金额随之减少，家长型投资者可能会在市场中占据更大份额。

搬迁自主业主的需求在过去一段时间受到抑制，未来一年多的时间内，该群体可能会更加活跃。

责编：Charles