Leasehold真的能变成Freehold吗？Cornwall Park业主的新出路还是白日梦？

后花园新西兰房地产在线5月8日报道：

Cornwall Park附近的大约100为承租人近日向议会递交了一项旨在将他们所租借的土地产权由当前的Leasehold转变为Freehold的请愿书。

这些业主主要分布在Greenlane和One Tree Hill地区，他们都租借了Cornwall Park信托委员会的土地。

根据最初的合约，Cornwall Park的土地租赁合同每21年续签一次，并可能会调整租金水平。目前，有一批土地的21年租约到期在即，需要重新签署租赁合同并按照目前的地价水平调整地租。

根据Cornwall Park信托委员会之前提出的新合同，每位业主的年地租将从$8000涨至$92，000，而这是业主们所无法接受的。

在新西兰，有不少Leasehold的物业。每当这些物业租约到期的时候，往往会引发业主和地主的纠纷。

站在业主的角度上，本来住的好好的房子，地租一下翻了10倍，这种在心理上的冲击实在太大。而对于地主来说，照章办事，根据合同调整地租似乎也是天经地义。唯一的争议恐怕就是地租的调整标准，根据现行的规定，地租每隔21年可以按照当前地价的5%进行上调。不过，考虑到目前这个地价飞涨的时代，考虑到奥克兰这样一个住宅用地相对欠缺的地方，这样的比例是否有些过高。

而对于广大买家，特别是华人买家来说，应该从此事中汲取经验。在买房之前睁大双眼，在购买Leasehold房产时一定要谨慎，以免在日后进退两难。

新西兰Freehold和Leasehold的区别：

“永久产权”的概念在新西兰基本上与FREEHOLD 是可以互相使用的。中文翻译为自由产权或永久产权，也就是所谓的FEE SIMPLE。TITLE也是目前新西兰法律范围内等级最高的产权，即所有产权种类中产权人对于相关地产享有权益最多和最完整的一个。产权人及其继承人享有永久产权（999年），在法律允许的范围内可以最大限度地进行自由处置，既可以将部分权益转移给他人，如租给他人；也可以将全部权益在一定期限内赋予别人，如遗孀在丈夫死后根据遗嘱可以终生享有地产，但在遗孀死后产权将依法另行处置，这就是所谓的LIFE ESTATE。

租赁产权（LEASEHOLD）的涵义是，产权人的权益是建立在有关LEASE的基础上的。也就是说，产权人实际上是一位租客，而不是土地的最终所有人。至于产权人具有什么样的权益，要看LEASE的条款是如何规定的。所以，相关律师就一定要详细审查LEASE的有关条款，如年限、续约和租金调整、及对作为租客的产权人制定的限制条件等。只有在对LEASE进行充分了解之后，才能做出投资决策。如所谓的GLASGOW LEASE地产虽然可以无限期续约，但是可能由于地租要经过许多年才能调整一次，如果地价在过去几年内急剧上涨，可能在下次租金调整的时假会导致成倍的上调。但是如果地租上调有LEASE的条款作依据，即使涨幅很大，法院也很难进行干涉。

【部分内容编译自NBR】