最高涨超20%，奥克兰88街区房产CV上涨；经济不振倒逼买家，新西兰梦正在缩水
后花园10月22日综合报道： 01 奥克兰88街区CV上涨
奥克兰市议会的房产估值将推迟到明年初发布。业内人士认为此举对房价或整体房市的影响不大，但部分屋主的地税账单却可能迎来调整。
据NZ Herald报道，市议会已于5月1日完成了新的房产估值，但由于总估价师办公室要求进行额外工作，房主将需要等待一段时间才能看到新数据。
这是近年来奥克兰第二次推迟发布房产估值。上一次是在市场迅速上涨的2021年进行的，当时利率为2.3%，但估值结果几个月后才公布。
OneRoof与数据合作伙伴Valocity的研究发现，自2021年6月的市议会估值以来，奥克兰房产的平均价值下降了4%。目前尚不清楚房产估值是否与整体市场变化一致。
在分析的276个奥克兰街区中，有88个街区的房产估值上涨，而188个街区的房产估值下降。上涨幅度最大的是Rodney最北部的街区。
Tawharanui Peninsula的平均房产价值在估值期间上涨了20.6%，涨幅最大。其次是Te Arai（+15%）、Mahurangi East（+14%）、Great Barrier Island（+12.8%）和Pohuehue（+11.7%）。
这些涨幅可能会为某些街区的房产估值增加数十万，研究显示包括Omaha和Coatesville等富裕社区在内的八个街区，房价涨幅超过了$200,000。
然而对于大多数房主来说，新估值可能会低于2021年6月的水平。研究发现，Totara Park的房产价值降幅最大，为-25.6%，其次是Point England（-18.5%）、Cornwallis（-15.3%）、Ellerslie（-14.6%）和Manurewa East（-14.4%）。
Totara Park的房产在估值期间下降了超过$50万，降至$161万。而且自5月以来，该街区的房产价值进一步下降了10.6%（$171,000）。
虽然房产价值的变化对现实生活有一定影响，但Valocity高级研究分析师Wayne Shum表示，无论最终结果如何，房主不应过分依赖估值。
“最终，估值是为了征税目的设计的，而不是为你提供买卖决策的依据。”
他称估值是某个时间点的快照，当新估值最终发布时，可能已经过时八个月。到那时，利率将进一步下降，市场也将有所转变。
QV运营经理James Wilson表示，某些房产类型在过去三年中表现较好，但总体上，奥克兰地区的市场条件一直较为疲软。
“因此，一些房主会看到他们的评估估值下降。但这对房市本身几乎没有影响，因为评估估值仅用于帮助地方议会评估未来三年内公平分配的税收份额。”
房产经纪人Darren Brady认为房产估值在房价方面无足轻重，现在有更多的平台可提供市场价值信息。
Ray White的Heather Walton指出，尽管人们经常被告知估值不重要，但他们仍会关注这些数字。
她还提到自己使用估值作为价格反馈的一部分，但认为估值有其局限性，因为议会没有足够的资源来准确评估这些房产的价值。
贷款公司mortgagehq的Andrew Malcolm认为，虽然房产估值确实会影响买家行为，但买家也会参考其他平台来了解房产的实际价值。
02 新西兰梦缩水？ 对于许多新西兰人来说，房地产就是财富的代名词。但近年来随着经济困境的持续，很多人愿意为了上车做出妥协。 根据CoreLogic最新数据，新西兰人总共拥有价值超过$1.62万亿的住宅物业，包括自住房和出租物业。相比之下，投资于KiwiSaver的约有$1120亿，投资于上市股票的有$1740亿，另有$3300亿投资于商业地产。 虽然自1990年代初以来，住房自有率一直在下降，从1991年的73.8%下降到2018年的64.5%，但形势正在逆转。2023年人口普查的数据显示，尽管近年来生活成本危机、利率飙升和建筑成本增加，但去年66%的家庭拥有自己的住房，这是30多年来的首次增长。 经济危机笼罩下，住房自有率为何还能出现反弹？专家认为，答案在于人们的妥协。Trade Me Property客户总监Gavin Lloyd表示，购房者在很多方面都越来越愿意做出妥协，例如对于典型的新西兰梦：四分之一英亩土地（约为1000平方米）。 最近对1500多名积极寻求购买房产的Trade Me会员进行的一项调查发现，53%的人同意现在是购买的好时机。然而，只有23%的人表示，市场上有很多符合预算或需求的房源。尽管房源供应充足，但超过三分之二的潜在买家表示，找到负担得起的房子是一项挑战，这表明买家和卖家之间存在分歧。 “我对买家的建议是，要清楚自己愿意和不愿意妥协的地方，并坦诚地与值得信赖的房地产经纪人交谈，他们可以帮助你进行搜索。” 根据Trade Me的数据，近一半的买家（44.5%）愿意在土地面积上做出妥协，33.7%的买家对屋况可以放宽要求，28%的买家愿意牺牲地段位置，25.3%的买家愿意在房产类型上做出妥协。 奥克兰理工大学建筑学教授John Tookey也认为，更严峻的经济形势意味着人们对待房产的方式发生了变化。自2010年代初以来，很多买家的选择从大地大房转向多单元或联排。 尽管购买意愿仍然强烈，但现在越来越多的人意识到，拥有传统的新西兰梦中情屋可能遥不可及，这一转变的背后是负担能力和人口结构的变化。 “现在一两个人的家庭越来越多，生孩子的人越来越少，人们的寿命越来越长，需要的居住面积也更小。此外，‘潮流’也发生了变化。” “保暖、节能、低维护的房屋越来越受欢迎。建筑市场已经根据所有这些因素做出了调整和改变。” Lloyd表示，随着房地产市场进入传统旺季，买家的情绪更加积极，但一些担忧仍然存在。目前的挂牌数量比去年同期增加了38%，反映出市场活动的增加。 “由于预计今年和明年利率将继续下降，以及大量房屋进入市场，买家更加乐观。” “然而，有很多因素让他们变得谨慎，包括工作不稳定和房价，加上目前的生活成本危机，使得凑足首付变得更加困难。” 在接受调查的买家中，45.4%的人表示生活成本是他们最担心的问题，其次是缺乏合适的房产（42.6%）和抵押贷款还款（41.9%）。
