新西兰成垫底三强！2019年全球住房可负担性报告今日出炉

后花园内容部1月20日报道：

警察、护士、教师、社工……上述职业无疑是新西兰中产阶级的典型代表。然而最新一份调查表明，在新西兰部分城市，中产阶级的置业能力正在严重下降。

20日，美国市场研究机构Demographia International发布了一年一度的住房可负担性报告。报告对全球8大国家的309座城市展开研究，其中包含新西兰8个地区，分别为奥克兰、惠灵顿、基督城、汉密尔顿、但尼丁、北帕默森、陶朗加、内皮尔-黑斯廷斯。

令人唏嘘的是，在一场世界范围的横向对比中，新西兰所有参评城市均被评为「住房可负担性极差」。

新西兰住房可负担指数

调查中，Demographia International以房价对收入比率作为评判标准。具体而言，即利用房价中位数除以家庭收入中位数。数值越小，说明住房可负担性越高。

• 3以下：可负担
  
• 3.1~4.0：轻度不可负担
  
• 4.1~5.0：重度不可负担
  
• 5.1以上：严重不可负担
  

依此逻辑，新西兰8大地区的住房可负担性排名如下：





由上表可见，奥克兰以8.6的房价对收入比率险胜陶朗加（9.3），使后者成为新西兰置业压力最大城市。惠灵顿（6.8）排名第3，但尼丁（6.9）第4，汉密尔顿（7）第5。相较之下，基督城以5.4的相关比率一举登顶，住房可负担性最为友好。


然而，没有对比就没有伤害，基督城所谓的「最为友好」不过是矮子里面拔高子。


请看下表：

全球住房可负担性报告（国家）





不难看出，在所有参评国家中，新西兰的住房可负担性指数排名倒数第二，仅好于中国香港。而奥克兰则为倒数第8。


排名倒数第1至第4的地区分别为：香港、温哥华、悉尼、墨尔本。





今昔对比，不足为奇


如果你熟悉Demographia International的住房可负担性报告，那么对于今年的结果，你一定不会感到惊讶。


其实早在2005年Demographia第1份报告公布之际，新西兰的住房可负担性就已经不容乐观。


当年调查仅涉及全球88个地区，新西兰奥克兰、基督城、惠灵顿进入评比。总共26个地区被打上「严重不可负担」标签，垫底三甲被美国承包，悉尼（8.8）排名倒数第4，墨尔本（6.9）倒数第9。奥克兰（5.9）和基督城（5.3）分别以倒数16和倒数24的名次入选。


至于惠灵顿，局面略好，但房价与收入比率也高于4，处于「重度不可负担」范畴。





再来看2018年报告，新西兰8大地区参评。按照住房可负担性由低至高排列，分别为陶朗加（9.1）、奥克兰（9.0）、汉密尔顿（6.8）、内皮尔-黑斯廷斯（6.7）、惠灵顿（6.3）、但尼丁（6.1）、基督城（5.4）、北帕默森（5.0）。


换言之，除了北帕默森以5.0的临界线勉强挤入「重度不可负担」行列，其余地区均为「严重不可负担」。

2019年，新西兰更是实现了全军覆没。


然而在一片哀鸿遍野中，也并非毫无亮点。比如奥克兰的房价与收入比率就从2018年的9.0下降到最新8.6。也就不难理解，奥克兰市议会为何会在去年底发文称住房可负担性取得明显改善。


需要注意的是，作为参考，同一指标在2004年仅为5.9。


尽管最近几年新西兰的住房市场一度陷入低谷，房价大幅上涨的日子渐行渐远，但主要地区的住房可负担性却仍不尽人意。





2018年，新西兰住房可负担性好于香港和澳大利亚。



2018年，新西兰住房可负担性仅好于香港。

2019年11月，全球知名调研机构益普索发布报告称，新西兰有62%的受访者表示无力承担住房。可见，住房可负担性已经成为困扰新西兰的全民话题。


今年适逢政府换届大选，预计各党派又将在住房问题上大做文章。NZ Herald去年初曾撰文称，未能妥善解决房价是国家党下台的主要原因。








不堪重负的中产阶级


话说回来，房价居高不下，谁面临的压力最大？当然是高不成低不就的中产阶级。


富人手持万贯家财，多热衷于投资不动产，房价上涨对他们而言可能反而是一记重大利好。穷人有政府福利托底，高房价导致公屋排队名单加长，政府需要请更多低收入家庭入住汽车旅馆。说到底，不过是进一步加重纳税人负担。





2015年3月以来，公屋排队人数稳步上涨。

早在2008年，新西兰政府就将年薪$7万定为33%的最高个税起征点，并沿用至今。十多年过去了，最高个税起征点稳如泰山，但收入中位数却日渐上涨。


统计局数据显示，新西兰2009年收入中位数为$3.95万，2019年为$5.3万。11年间，收入中位数上涨34.2%，而个税起征点始终原地打转。当两者不断逼近，也就意味着会有更多人被纳入最高税率征收名单，为政府金库源源不断输送养料。





在昔日想象中，住房是中产阶级的标配之一，从来都不该成为一种焦虑。然而眼下，护士、教师、消防员、警察、社工……这些昔日中产阶级的典型职业，纷纷跌入置业陷阱，举步维艰。


经济合作与发展组织（OECD）曾在2019年发布一份名为「压力之下：萎缩的中产阶级」报告。文中指出，大多数经合组织国家的中产阶级已经缩水，年轻一代更难以跻身中产阶级。




至于如何摆脱困境，政府可能要从住房和收入两方面入手。一方面增加可负担住房数量，另一方面提高居民收入，调整个税政策。


中产阶级本该是一个社会的中流砥柱，如果中流砥柱日渐萎靡，那国家还有未来可言吗？希望新西兰的中产阶级，不要被住房问题扼住生活的喉咙。





（责编：番茄捣蛋）