2024同款开局后，为何澳洲房价原地起飞，新西兰却原地打转？

后花园3月8日综合报道：

最近关注澳大利亚住宅交易市场，发现了一个非常有趣的现象。跨海相隔的两个市场在很多方面可以说是遭遇到了一模一样的困难，可为什么房市走向却有些互不相干？

比如建筑活动萎缩，新西兰有，澳大利亚也有；移民大量涌入，新西兰有，澳大利亚也有；房贷利率高涨，新西兰有，澳大利亚也有。某种程度上，新西兰和澳大利亚简直就是住宅交易市场的难兄难弟。就拿刚刚过去的2月来说，两者同时经历了房源暴涨，但之后的发展却大相径庭。

先看新西兰，以市场交易规模最大的奥克兰为例，Barfoot & Thompson最新销售数据显示住宅供应已经过剩。

Barfoot & Thompson在2月总共收到2255个新挂牌，是自2017年以来数量最多的2月，也是自2021年11月（上一次地产高峰期）以来的最高月度记录。

在新增房源的加持下，公司的房源库存在2月底达到了5382套，是自2011年4月以来的最高数字，意味着当前库存水平来到近13年的峰值。

Barfoot & Thompson董事总经理Peter Thompson表示：“待售房源堵塞，造成自2011年以来我们所见过的最大买方市场。”

“房屋积压从8月开始，在过去六个月里达到了买家少有的选择深度。”

可惜卖家的热情终究是错付了，换来的只有买家的冷漠。Barfoot & Thompson在2月售出633套物业，虽然同比上涨54%，但当时正逢市场低谷期。总体来说，633套的数字还是略低于平均水平。

由此可见，奥克兰只是剃头挑子一头热，卖家积极踊跃 ，买家爱答不理，于是造成供过于求，房源过剩。

相比之下，澳大利亚却是另外一幅光景。

同样经历了房源海量上市，但需求攻势也十分猛烈。据Realestate.com.au报道，因夏季新上市房源被强劲的买家需求迅速吸收，澳大利亚房价开始在2月加速增长。不仅全国大部地区迎来房价上涨，四首府（悉尼、墨尔本、布里斯班、阿德莱德）更是创下价格新高。

PropTrack最新房价指数显示，澳大利亚房价中位数在上月跳升0.45%，而首府中位数上升0.48%。

如果将时间拉长到一年，澳大利亚中位房价在过去一年上涨6.15%，首府城市增长稍快，年增率达到7.06%。

PropTrack高级经济学家Eleanor Creagh表示，去年年末房价增长放缓的趋势已经逆转，尽管挂牌量增加，但价格却也达到新高。

那么问题来了，新、澳两地市场所面临的环境高度雷同，为什么在一同经历1月开局疲软，2月房源暴涨后，新西兰价格有气无力，澳大利亚却昂扬向上？

背后可能有两大原因。

其一，澳大利亚没有海外买家禁令。

在边境重新开放后，两地都迎来了移民潮，对当地住宅供应提出了极大的考验，其直接后果就是租金一路高涨。其中，新西兰租金的涨速甚至高于正常水平。据Corelogic NZ首席房地产经济学家Kelvin Davidson介绍，与2022年同期相比，去年10月至12月全国租金上涨7.7%，大约是平均水平的两倍。奥克兰的增幅为9.2%。

同样的事情虽然也在澳大利亚发生，但相比新西兰移民，澳大利亚移民手中还有多一个选项：当租房竞争太过激烈时，他们可以跳过租房直接买房，进而刺激购房需求。

事实上，澳大利亚住宅市场在2023年获得了前所未有的海外关注，来自海外的买房或租房搜索量创历史新高。

其中买房搜索量同比增长23%，过去五年增长30%；租房搜索量同比增长14%，与2022年12月相比增长46%。

对搜索量增长贡献最多的是中国买家/租户，购房搜索量较2022年12月增长67.7%，租房搜索量增长70.4%。疫情开始时，来自中国的搜索量大幅下降，主要原因是学生回国且边境关闭。如今边境再次开放，学生和劳工可以自由来去，中国对澳大利亚房产的兴趣急剧上升。

回到新西兰，囿于海外买家禁令，移民激增并不能直接作用于买房市场，最多只能通过投资者间接发挥作用。可问题是投资者的日子也不好过，这就与我们要说到的第二个原因有关。

其二，新西兰通胀阻击道阻且长。

客观来讲，两国央行目前均未完成自己的通胀KPI。不过矮子里面拔将军，澳大利亚的情况还是要比新西兰好太多。

澳大利亚统计局最新数据显示，在截至1月底的12个月内，年通胀率继续稳定在3.4%，是自2021年11月以来的最低年度通胀率。虽然还是超出了其央行2-3%的目标区间，但可以说已经看到胜利曙光。市场几乎可以确定、一定以及肯定利率见顶，央行在下次利率审查中降息的可能性增加，无疑鼓舞了买家情绪。

反观新西兰，通胀率还停留在去年第四季的4.7%（新西兰央行每季度更新一次，澳洲央行通常也是每季度更新，但在特殊情况下会编制月度数据以便为经济决策提供及时参考），距离央行1-3%的目标尚有不小差距。为了降通胀，新西兰央行对市场各种放狠话，原本一致看好提前降息的市场也开始自乱阵脚，对OCR见顶的信念逐渐动摇。比如ANZ，爆炸性预测央行还要涨息两次，把市场吓得花枝乱颤。

一顿操作下来，买家是彻底不着急了，开启精挑细选的买房节奏。

值得注意的是，新西兰央行在2月刚刚发布的货币政策声明中态度明显软化，再次引发市场遐想。Kiwibank认为11月降息的可能性正在增加。至于实际情况如何，后花园将持续观察。

责任编辑：番茄捣蛋