DTI来势汹汹，将如何冲击新西兰房市？一些潜在波及对象正提前出手

后花园6月26日综合报道

在interest.co.nz监测的最新拍卖中，房源数量略有减少，但成交金额略有提高。

在6月17日至23日的一周内，Interest.co.nz监测了全国167个住宅物业拍卖，比前一周的177个拍卖房源有所下降。

在最近的拍卖会上，79处房产成功拍卖，总体成交率为47%。相比之下，前一周售出76栋，拍卖成交率为43%。

价格总体保持疲软，在最近的拍卖中，只有34%的房产价格高于或等于其RV估值，上周这一比例更是只有26%。

总体来说，市场依旧低迷，这个冬天可能仍将在底部徘徊。

DTI要来了？

近期，随着房价暴跌接近尾声，目前的焦点正转向围绕市场复苏的问题。对房价的预测从温和回升到飙升16%不等，看涨的预测认为净移民激增、利率预期下调以及住宅建设下降将成为推动因素。

而预期悲观的人则强调了持续的负担能力限制，和预计即将出台的债务收入比（DTI）。

CoreLogic首席经济学家Kelvin Davidson表示，关于DTI的讨论还不够多，类似LVR（贷款与价值比）和CCCFA一样，DTI将对买家能借多少钱以及最终能付多少钱产生影响。LVR和CCCFA最近都有所放松。

早在2021年，新西兰央行就被授予在其工具包中增加DTI贷款限制的权利，这能够限制人们的借款额度，规定其必须基于收入的固定倍数。

今年4月，新西兰央行发布了DTI限制框架，并表示最早可能在2024年3月实施。

Davidson说，虽然不能保证新西兰央行一定会实施新规定，但银行已经在为此做准备。如果DTI将贷款设定为人们收入的7倍，能够将房价的年通胀率限制在3-4%，而房主传统上的预期是6-7%。

Davidson表示，虽然LVR也有可能限制买家，但更多是为了保护银行，而不是借款人。

有了LVR，房主和投资者可以在房价上涨时从净值中抽取资金作为首付款，但有了DTI，他们仍然需要满足严格的收入要求才能借款。“在DTI制度下，一切都与你的收入有关。”

他说，DTI将限制人们能够拥有的住房数量。

“已经负债累累的人如果收入不变，就无法再买房。央行制作了大量的模型，并预测一些人可能需要5年、7年甚至10年才能买到下一套房。”

如果明年引入DTI，最大的问题是将其设定在哪个收入倍数上。

“央行表示可能是7倍，但这仍有待商榷。我们不知道是7、8还是15。”

DTI的规定可能会有一些额外优惠，央行表示，银行将能够在DTI限额之外发放约15%的抵押贷款，购买新房的借款人可能会获得豁免。

DTI影响几何？

Infometrics经济学家Gareth Kiernan表示，高利率将限制DTI对市场的影响，因为人们偿债能力降低，银行的借款意愿已经不足。

“因此，DTI限制对贷款数量以及房价走势影响不大。”

“央行咨询文件表明，DTI对投资者借款潜力的影响可能更大，可能会导致投资者借款数量的急剧变化。但我不认为这会对改善住房负担能力产生持续的影响，就像LVR限制对市场产生过短暂影响，但并没有让住房负担能力持续改善。”

Kiernan表示，住房可负担性的关键在于供应。

Opes Partners经济学家Ed McKnight表示，DTI将进一步推动投资者转向新建住宅。由于新房的LVR较低，且可以扣除利息成本，投资者已经越发倾向于投资新房。

McKnight表示，有关DTI的预警正促使一些投资者提前做出决定。

“很多投资者对我说，‘我们现在就要出手，赶在DTI实施之前。他们现在看到了机会，因为新西兰的房价平均下跌了18%左右。所以他们会说，‘现在已经接近市场底部了，我今天能以好价钱买入，但12个月后，可能就买不起了。’”

责任编辑：charles