说好的学区没有了，过百华人买家欲哭无泪！这三个坑，得小心啦！
北岸10分小学Albany Primary School5月份拟定了新的学区范围，计划于2019年12月18日生效。
一些区域的住宅被划出了学区。
学区调整，不但孩子上学受影响，房子的价值可能也会缩水。
调整前的Albany小学学区
值得注意的是，Albany小学此次调整学区，将Albany中心商圈以及18号高速以南的片区划出了学区。
而Albany中心商圈周围，有好几个大型公寓楼盘，既有在建的，也有刚竣工不久的。
其中有大量华人买家！既有新西兰的，也有海外的。
Albany Westfield购物中心
随着奥克兰人口增加，高密度住宅未来将会越来越多。
然而人口密度增加了，学校数量却没变。
过去一个班级十几、二十几个学生。公寓建起来，人口密度骤增，班级学生数量可能就翻倍了。
老师不堪重负，而教学质量也会下降。最终受影响的，还是学生自己。
此次Albany小学调整学区，也从另一个角度说明购买公寓要当心几个风险。
一，学区调整
华人在买房的时候，学区是刚需。许多公寓在预售的时候，也会拿学区做卖点。
然而随着公寓的落成，学区内的人口密度在几年间暴涨，对大部分学校来说都是无法承受之重。实在撑不住，就只有重新划学区。
Auckland Grammar和Mt Albert Grammar等学校也重新划过学区，也是将很多新建的公寓楼排除在学区外。
二，项目流产，楼没盖起来
相比单层别墅，公寓对资金和技术的要求都更高。奥克兰建房工人本就不够，能建高层公寓的工人更少。
有时候因为建筑许可发放延误、工人无法按时到位等原因，项目开工的工期延误。偏巧这时候建材涨价，项目按照预售价格亏钱。这时候有的开发商选择让买家加价，也有的项目干脆就退钱不盖了。
笔者一个朋友2015年曾买了Brownsbay一个楼盘的楼花。70余万的两室公寓，本来这个价格也可以买一套类似面积的Unit的。他们就是看重了公寓的地段才决定买楼花的。
结果8个月后，项目还没开工就宣布流产。虽然退了订金，但大半年过去，房价又上了一个台阶。
三，建设周期长，房市由牛转熊
公寓的购买人群，既有自住买家，也有投资买家。公寓从楼花预售到最终竣工，很可能要2-3年时间；而新西兰大选每3年一次，其中的政治风险不可不知。
此次被Albany小学划出学区的楼盘中，就有2018年才竣工的楼盘。买家在2015年买楼花的时候，房价还在节节上涨。但2017年工党上台之后，奥克兰房产市场遇冷，那些原打算在竣工时卖掉楼花赚一笔就走的投资者全数套牢。
放眼未来，奥克兰人口还将增长，而高密度住宅必将大行其道。只是对于购买公寓的潜在风险，买家不可不知！
