凯德西区的“四维”观察

在刚刚过去的2018年，凯德在中国市场的“交易”让业内印象深刻。

先是年初的一月份，出售在中国20家购物中心项目公司的100%股权及相应负债，交易价格为83.65亿人民币。交易涉及的20个购物中心分布在中国的19个城市，其中14个城市为凯德仅布局单项目非核心城市。

在卖掉大批购物中心之后，凯德全新打造的商业项目也在2018年接连呈现：

9月22日，上海凯德晶萃广场开业；

12月27日，长沙凯德·壹中心开业；

12月30日，凯德在北京最大的购物中心——凯德MALL·天宫院开业。

通过这些年持续不断地丰满业务、优化资产，中国成为了凯德在海外布局项目最多的国家。

目前，凯德在中国的总开发规模约2200万平方米，管理的总资产超过2000亿人民币，在中国41座城市拥有/管理约190个项目。

对于在华变得愈加饱满且立体的凯德商业，CRR决定选取其中一个切面——凯德西区，来进行扫描并分析，尝试借助四个维度，去尽量呈现我们所能看到的关于凯德西区商业的脉络。

凯德集团数年前便进入中国西区市场，在多座城市布局了多条产品线。而作为西区最具代表性的城市，成都的第一个购物中心和第一个TOD综合体商业，都出自凯德之手。

实际上，在去年初的那场“重磅买卖”中，成都亦有项目在出售名单之中。尽管如此，成都依旧是凯德西区商业项目布局最多的城市。并且，成都也是凯德最早进入的西部城市之一。早在2006年，凯德广场·金牛就已开业，并成为了成都首批购物中心的典型代表。

凯德广场·金牛|图据官网

此后，凯德继续发力成都市场，先后打造了多个凯德广场项目，并在成都地铁1号线开通之后，呈现了成都首个TOD商业综合体——成都来福士广场。

另外，在自主开发的基础上，凯德也在成都尝试多种商业地产操盘模式，收购成熟项目进行运营管理。2016年8月，凯德就以15亿人民币的价格，收购了以“小而美”著称的成都凯丹广场，并重新命名为凯德广场·新南，为城南新南商圈再注新活力。

凯德广场·新南|图据官网

从成都出发，凯德西区的商业版图也在稳步扩张。

2007年，凯德广场·涪城落子绵阳，成为凯德商业试水四川二级城市的探路之作。2012年12月，凯德广场·新地城在西安现身，同时也是凯德在西北地区的首个商业综合体，连接着西安时尚潮流的南来北往。

至此，凯德对于中国西部核心市场的青睐与深耕，可见一斑。

有着多年地产开业与商业运营经验的凯德，早已形成了自己的一套成熟的商业模式。当其将这种模式带到中国，并在多个区域和城市成功落地之后，口碑与影响力的双丰收便在意料之中。

既不似中国内地地产商选择用标准化产品快速铺满市场，也不似港资企业的唯城市中心论，凯德在和中国多个城市打交道数十载之后，已然十分了解这个国家城市消费的习性与喜好，然后，走出了一条独属于自己的商业布局之路。

凯德入华多年来，在不同城市运营管理不同类型的商业项目，早已积累了丰富的跨国家、跨区域、多定位的商业运营管理经验。而凯德的专业性主要在于，带着一份“匠心”去打造每一个项目，并在与时俱进的发展理念之下，通过不断地优化资产，对消费市场做出合理预判，从而对商业项目进行精细化运营管理。

关于匠心，在凯德对于商业项目的选址与外观设计上表现得尤为明显。

以来福士这条产品线为例，每座来福士地处城市黄金地段，完美融合住宅、购物中心、办公楼、服务公寓、酒店等多种业态，而且在设计上既美观、个性，同时又兼顾功能性。更重要的是，每一座来福士都地处城市的重要交通枢纽核心区，无缝连接城市多条地铁主干线，兼顾商业运营与城市功能，堪称国内TOD项目的“鼻祖”。

带着“城中之城”的定位，凯德为每一座来福士都赋予了不同的个性标签。不仅如此，每座来福士还尽量节能、节水、降低对环境的影响，尽量使用可再生资源。注重绿色环保的来福士也屡获LEED、Green Mark等权威认证。

中国内地来福士项目（不含上海最新收购项目）

来福士品牌于1986年发源于新加坡，至今在全球已拥有10座项目，其中9座位皆于中国。目前，中国拥有来福士的城市包括上海、北京、成都、宁波、杭州、深圳以及重庆。

至于优化资产的具体实践，除了前文提及的收购成都凯丹广场，以及出售大批单项目及非核心城市购物中心之外，凯德西区也在选择恰当的时机与合适的项目，尝试管理输出战略。

2019年，凯德西区的管理输出项目，将先后在西安与成都呈现，凯德广场·御锦城是凯德西区的首个管理输出项目，将于今年6月带着100%的开业率亮相西安；凯德广场·乐视界则是成都首个、西区第二个管理输出项目，目前签约率已经超过70%，预计今年年底现身。

凯德广场·乐视界效果图|图据官网

深耕华西市场多年的凯德，早已在此累积了丰富的运营管理经验，如今，适时厚积薄发，让西区业务稳步扩张，呈现规模化发展趋势，凯德发力西区的实力与决心，都不可小视。

在专业的商业地产运营管理基础之上，对于瞬息万变的商业市场拥有着高度的敏感，也让凯德常常走在了行业的前列。以成都为核心的西区市场，各大商业项目都能佐证这一点：

凯德广场·金牛不仅是成都城西商圈的奠基者，更是整个城市的商业先锋；凯德·天府与凯德广场·新南，通过差异化互补与客流共享，成为成都新南天地商圈最强势的商业组合；凯德广场·魅力城作为城东社区商业的典范，受到大众的一致好评，也在2018年完成项目定位的品牌升级；成都来福士广场更是凭借双地铁上盖，成为成都TOD商业综合体的领头羊。

成都来福士广场|图据项目方

当然，凯德西区对于市场的前瞻性，还体现在更多内容层面，以及捕捉消费趋势上。

譬如，2018年3月凯德广场·魅力城首次跨界联合成都市图书馆，打造成都首家Shopping Mall里的公共图书馆，这也是凯德在中国第一家购物中心作为市政图书馆分馆为消费者提供免费图书借阅服务的创新举措。另外，为了吸引更多新生代客群，凯德广场·魅力城还重点打造90、00后热衷的“街拍”主题时尚街区“Ka Cha Park”咔嚓街。

图据项目方

譬如，为迎合城市夜生活的消费需求，凯德广场·新地城联合多家本土知名餐饮，打造西安购物中心里的首个24小时营业的美食街区，并同时对项目硬件也一并做配合改造——在商场一侧外立面修建直通五层的观光电梯，提高晚间消费者的直达性，不受购物中心晚间营业时间限制，提供更多消费选择。

凯德广场·新地城|图据网络

更先锋的举措或许在于，凯德西区率先利用科技赋能商业——

凯德西区是全国第一个落地凯德星数字化平台的区域，同时也是全国首个区域所有商场实现智能停车系统与凯德星的全面对接，用户可通过凯德星完成在线支付停车费，也可使用凯德星积分及卡券抵扣停车费，全方位提升智能停车体验。

不止如此，在微信公众平台、APP以及小程序的基础之上，目前凯德星已实现室内导航、查找商户、智慧停车、排位等位、线上商城、刷脸同行、会员活动、AR游戏等八大功能，真正为消费者呈现无界零售的智慧体验。

整个2018年，凯德西区斥资千万，对多个项目进行调整与改造。其实不止是西区，更多城市的凯德成员也都在进行自我更新的同时，以更多元化的业务模式参与城市的发展。

2018年5月，凯德自创的共享办公品牌在上海国正中心正式亮相；

2018年11月13日，凯德集团收购上海第一高双子塔星港国际中心，摘牌价格127.86亿元，预计项目投资总额约200亿，计划打造成为全球第十座、上海第三座来福士广场；

2019年1月18日，凯德未来商业新物种——“来探Next-Ten”1号店亮相北京凯德MALL·太阳宫。

图据网络

一直在行业中争当引领者角色的凯德从来不惧改变，不止如此，甚至积极拥抱每的阶段的变革。而其中最大的变化在于，凯德早已从早期的地产开发商，转型成为城市生活服务商。

凭借强大的综合开发能力、庞大而专业的运营体系，以及在资本市场上的优势，凯德已经形成由商业综合体、购物中心、服务公寓、酒店、长租公寓、办公楼、住宅、房地产投资信托及基金业务共同构建而成的综合生态圈，一股强大的“凯德力量”，正在不断地推动着中国的城市进化与更新。

凯德西区作为凯德在华的重点四大区之一，也是率先成立区域运营中心的区域。自2006年凯德商业项目首次落地成都，到如今的西部商业集群，凯德在西区共计布局11个商业项目，其中4个综合体，7个购物中心。

作为凯德深耕中国市场的一个缩影，凯德西区在国家“一带一路”的政策引领下，未来还将继续发力，重仓西部城市，把更多优质项目带到更多潜力区域，收获更大范围更稳定忠诚的消费客群，稳健扩展商业版图布局。

作为最早一批进入中国市场的国际大型房地产集团，凯德经历并参与了中国商业的蓬勃发展，尤其是在西区，凯德更是在很大程度上引领了商业市场的发展。

凯德扎根中国市场多年，其布局全面性、运营专业性、市场前瞻性和业务多元性都在凯德西区得到了极好的落地与实践。正因为如此，我们才对凯德西区未来的发展与改变，尤其充满期待。

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