新西兰房地产报告 2012年5月
房产
સારાંશ新西兰售房者房产交易信心升温新上市房产数量与要价升至新高 新上市房产数量大幅增加： 5月份共新上市房产11544套，经季节性因素调整后，环比4月份增加了16%，并创下了2010年7月份以来新上市房产数量季调后月度 ...
新西兰售房者房产交易信心升温
新上市房产数量与要价升至新高
新上市房产数量大幅增加：
5月份共新上市房产11544套，经季节性因素调整后，环比4月份增加了16%，并创下了2010年7月份以来新上市房产数量季调后月度增幅的最高纪录，表明售房者已就过去6个月中房源短缺的现实做出了积极的市场回应。
市场待售房产存量再度增长：
5月份市场待售房产存量的可销售周期再度升至35.7周，但较去年同期43.2周的水平相比有所下降。
房产要价创下历史新高纪录：
报道显示全国房产售价受房源短缺的影响正在稳步上涨，售房者对此已做出了积极的回应。经季节性因素调整后，全国5月份的房产平均要价已升至每套435887纽币的新高水平。尤其是奥克兰和基督城两地升至新高的房产要价在很大程度上推升了全国房产要价的平均水平。
市场均衡程度有所增加：
全国市场待售房产存量的可销售周期正在向41周的长期历史水平靠拢，售房者占主导地位的市场格局正在逐步淡化。
当月述评
至少在过去的6个月中，上市房产供不应求的矛盾在新西兰房地产市场中十分突出。在奥克兰大区和坎特伯雷大区的主要城市，特别是市郊地区，上市房产供不应求的矛盾更加明显。从5月份的房产供给数据来看，售房者终于对房源短缺的现实做出了积极的回应。一般来讲，冬季新上市房产数量的增幅往往会有所下降；但事实上，5月份新上市房产数量出现了反季节性的大幅回升。经季节性因素调整后，5月份全国新上市房产数量环比4月份出现了16%的巨大增幅。
新上市房产数量的大幅回升导致全国一些偏远地区的房地产市场格局也产生了急速的转变，售房者占主导地位的市场格局正在逐步淡化，房地产市场的均衡程度有所增加。然而，在奥克兰和坎特伯雷地区，即便5月份两地的新上市房产数量出现了大幅的攀升，但实际上，两地市场待售房产的可销售周期却有所下降，表明两地的房产市场仍处于卖方市场的格局当中。
随着上市房产数量反季节性的大幅增加，售房者的房产交易信心也有所提升，这一点可以从其对房产的要价预期上反映出来，即5月份全国房产的要价中位数已经升至历史新高水平。特别是在奥克兰和坎特伯雷两地，两地5月份的房产要价均创下历史最高纪录，并在很大程度上拉升了全国房产要价中位数的平均水平。
相当于全国中心城市而言，偏远地区的房地产市场在冬季将面临的主要挑战是：如果上市房产数量持续增加，这将对夏季或秋季市场待售房产存量和购房者的需求水平产生明显的影响，但这种潜在的影响在主要中心城市地区并不明显。
要价
经季节性因素调整后，5月份上市房产的要价中位数已在3月份每套429865纽币的最高要价纪录基础上出现了大幅的增长，并升至每套435887纽币的新高水平。同比上涨了4.5%，环比4月份上涨了2.8%，并创下了2009年9月以来房产要价中位数环比增幅的最高纪录。
新上市房产
5月份共新上市房产11544套，经季节性因素调整后，环比4月份增加了16%，同比去年增加了17%。
经过12个月期的自回归整合移动平均数计算后，在截至5月份的过去一年中，全国共新上市房产129711套，较前一年度127843套的水平相比增加了1.5%，成为过去一年中“全国移动年度上市房产数量”首次出现增幅的一个月份。
市场待售房产存量
经季节性因素调整后，较4月份46948套的水平相比，截至5月末的市场待售房产存量降至46016套。可销售星期数做为衡量市场待售房产存量的重要指标，已由4月份的33.7周升至5月份的35.7周。虽然待售房产的可销售周期曾在2011年10月至2012年3月间的6个月中出现了连续下降的走势，但该指标已经在最近的3个月中出现了连续上升的走势。
区域摘要—房产要价预期
经季节性因素调整后，5月份售房者的房产要价预期中位数出现显著涨幅，环比4月份上涨了2.8%，并升至每套435887纽币。
从全国范围来看，全国19个地区中有11个地区的房产要价均出现了不同程度的上涨，并有8个地区的房产要价出现下跌。其中，在东海岸的Gisborne、Hawkes Bay和Manawatu/Wanganui地区和西海岸的West Coast地区，5月份的房产要价均出现了较大幅度的下跌。相比之下，Wairarapa、Northland、Coromandel、Nelson和Taranaki地区的房产要价均出现了大幅的上涨，其中Taranaki地区更是以15.1%的涨幅排在了全国房产要价环比涨幅排行榜的首位。
在全国3大中心城市地区，奥克兰地区5月份的房产要价中位数环比微涨了1.7%，并升至每套578533纽币的历史新高水平。经季节性因素调整后，坎特伯雷地区5月份的房产要价中位数同样创下了新高纪录，环比微涨了0.5%，并升至每套383504纽币。相比之下，经季节性因素调整后，惠灵顿地区5月份的房产要价中位数环比微跌了0.1%，并降至每套429836纽币，仍要低于2011年2月份的最高要价纪录。
区域摘要—新上市房产
从传统意义上来讲，当新西兰房地产市场进入冬季时，新上市房产数量往往会有所下降，但5月份的新上市房产数量却提前出现了反季节性的增加趋势。全国仅有Central North Island一个地区的新上市房产数量同比去年出现了减少。
在全国19个地区中，有9个地区新上市房产数量的同比增幅均在20%以上，新上市房产数量环比增幅最大的分别是West Coast地区(+75%)、Taranaki地区(+72%)、Northland地区(+56%)和Waikato地区(+43%)。
从下图可以看出，即便全国绝大多数地区在5月份的新上市房产数量出现增长，但在上市房产严重短缺的奥克兰和坎特伯雷地区，两地5月份新上市房产数量的同比增幅却是处在最低水平的，增幅均低于17%的全国平均水平。
区域摘要 –市场待售房产存量
全国市场待售房产存量的可销售周期指标在5月份维持了持续上升的走势，正在逐步向长期历史水平靠拢，表明全国房地产市场的再平衡程度进一步增加。
然而，在坎特伯雷和奥克兰地区，随着市场待售房产存量的减少，两地的房地产市场并未出现再平衡的迹象。两地的市场待售房产存量均降至5年来的最低纪录，两地待售房产存量的可销售周期仍要比各自的长期历史水平低33%。
而在剩余的17个地区，售房者占据主导地位的市场格局正在逐步淡化，买方市场的市场格局已经初露端倪。曾经有4个偏远地区的房地产市场在4月份时曾出现了房源短缺的问题，但随着新上市房产数量的增加，这些问题已经得到了彻底的解决。在绝大多数偏远地区，买卖双方的市场均衡程度已经出现了极大的改善，并为进入冬季房地产市场相对平静期做好了铺垫。
主要城市的房屋指数
高档住宅
同5月份全国新上市房产数量的走势如出一辙，5月份共新上市高档住宅978套，环比4月份增加了17%，同比去年增加了16%。较近3个月的平均水平相比，5月份新上市高档住宅的要价中位数上涨了1.2%，升至每套655740纽币，并刷新了过去3个月以来的最高要价纪录。
从全国范围来看，惠灵顿地区5月份高档住宅的要价中位数创下历史新高纪录，并升至每套905100纽币的水平。在Bay of Plenty、Taranaki 和Northland地区，这三个地区5月份高档公寓要价中位数的同比增幅最高，较去年同期分别上涨了96%、92%和64%。
公寓房源
5月份共新上市公寓495套，同比去年同期增加了22%。5月份新上市公寓的全国要价中位数由4月份的每套384861纽币跌至每套371703纽币，较去年同期相比下跌了3%，较最近3个月平均水平相比也下跌了3%。
同全国市场的走势如出一辙，奥克兰地区5月份共新上市公寓288套，环比4月份增加了14%，较去年同期增加了8%。奥克兰地区5月份公寓要价的中位数由4月份的每套359196币升至每套362421纽币，并较最近3个月的平均水平上涨了5%。
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