后花园面对面第57期 - |房产| 政府颁布新政是为找替罪羊or改变市场预期？ ...
后花园面对面第57期 |房产|政府颁布新政是为找替罪羊or改变市场预期？
本期嘉宾：厚土房地产投资研究工作室主笔 Fred
去年，政府为了抑制奥克兰房市膨胀，出台了一些新政策，如除了新建住房之外，奥克兰范围内的出租住宅投资者贷款时需要支付至少30%的首付；所有买家要为投资型房产收益缴纳增值税，最高税率为三成；外国买家必须在购房前开设当地银行账户，申请税号，以供税务审查之用等等。
本期《后花园面对面》再次请来了新西兰厚土房地产投资研究工作室的主笔Fred Gao，为我们解析去年政府颁布新政之后对市场的影响、此次公布新政的意义以及浅谈一些建筑风水方面我们需要注意到的问题。
政府颁布新政是为找替罪羊or改变市场预期？
长远看，向投资型买家征收增值税没有意义
去年政府新政规定，所有买家要为投资型房产收益缴纳增值税，最高税率为三成。买家在两年之内出售自己购置的物业，所获取的收益需要交纳增值税。
从政府角度来讲，这种政策可以打击投机，起到稳定房价的作用。但实际它只是短期的改变一下市场预期，从中期角度来讲没有任何意义。相反它让市场上的房源供应量变得更少：本来买了房可以拿到市场去卖的，现在要等两年，整个市场的房源供应更少，市场供需状况没有因为这个政策得到缓解，反而变得问题更加严重。
政府应该适当给予开发商一些税务优惠
从经济学角度来讲，价格是解决市场供需矛盾的最重要的核心工具。因为按道理来说，价格上涨供应就会跟上来，需求就会变少，价格就会下降。但实际上奥克兰的房地产的实际情况是供应始终跟不上来，价格上涨也只是是空涨。
因为很多有资金有能力的人，不愿意成为开发商。因为一旦变成开发商，所有的投资都要按照开发商这个身份（所谓身份污染），去交28%的税。而投资人的资本增值还是税率是0，不用交这28%税。
就是政府并没有倾国家之力，减少这种税率差异性。要解决问题也很简单，在税务上面给开发商做优惠，让更多的人愿意去做开发商，增加供应。
政府并没有真正想解决房源供需不平衡的问题
政府的政策更多是为安抚选民情绪，总说已经在努力了。但政府没有给开发商提供相应的配套措施，说明他没有真正想解决房源供需不平衡的问题。要从根本上解决这个问题，政府可以做一些更实际的举动。
税务政策应该是改变国家整个经济资源配置的一个非常简单有效的方式，如果说政府在开发商这块出台一些税收优惠，鼓励更多投资人去做开发商，这样再增加土地供应、盖房密度才是有意义的。才可能从供需角度有更多的房源供应量出来，房地产市场的供需不平衡才有可能真正解决。
否则，没有人愿意盖房，永远是那几个人在盖房子，也不可能盖得更快，这里多盖500套，那边就少盖500套，对整个市场的供需不平衡情况没有太大的作用，解决不了实际问题。
新的财政预算案也是为改变民众对未来房地产市场的预期
目前政府为一直房价膨胀做的所有工作，如房产新政、增加土地供应等等，都是希望改变老百姓对未来市场的预期，新的财政预算案也是如此。
中央政府需要找一个替罪羊：是谁导致新西兰房地产市场暴涨，并呈现可能房价失控的趋势…不是中央政府无能，是奥克兰市议会太差劲，不配套。
这些新政对房地产市场帮助不大，不能真正解决问题，只能改变民众对房地产市场的预期。
政府更多是在安抚选民情绪、找个替罪羊方面努力
政府在奥克兰房地产市场做的努力，主要就是安抚选民情绪、找个替罪羊（比如说像去年工党提出的华人导致的房价上涨。），同时希望改变民众对奥克兰未来房地产市场的预期，从而变市场价格上涨的压力。
投机大师索罗斯提谈过一个反身理论：市场可以自我强化。如果我们预期房价会涨，他的自我强化会使市场的房源供应更少，购房需求更多。
最近有媒体抛出一个数据——说2019年移民人数会减少。按照反身理论，如果2019年移民会骤减，民众会认为移民购房需求会减少，供应就会变多，房价自然就会下跌。
这种情况下，民众对奥克兰房地产市场未来的预期若一致，认为房价会下跌，就会都选择不买；若对市场预期有出入，就会有业主出售房产，有人不买有人买，有人出售有人不出售。无论哪种情况，都能增加市场房源供应。
所以，移民人数会减少可能是政府有目的释放的一个消息，希望能改变民众对未来房地产市场的预期。因为这对政府来讲只是嘴上说说话，告诉民众将会怎么样，是用最小代价调控市场预期的方法，增加市场供应量。
在风水方面，公寓和独栋别墅各有千秋
风水是非常庞大的一个体系，这里简单比较浅，供各位参考。
简单来讲，在风水里宅基很重要的就是地气。独栋别墅的地气是业主一家独有的，公寓是所有人共用的。比如公寓建地1000㎡，有100户住户，每一家分到的只有10㎡的底气，作为滋养一个家庭的地气，肯定是不够的。
从这个角度来讲，说公寓在风水上面可能是有缺陷的。但公寓的选通常比较有特点：比如面海背山、或是本身位置比较高，这些从某种程度上来说，可以得到一些弥补。
如果纯从风水角度考虑独栋别墅和公寓，我还是更加倾向选择独栋别墅。这也是为什么很多从华人喜欢买独栋别墅的原因。因为传统来讲地大为美，独立别墅的地是一家人独有的，全家都能享受这个地气的滋养。像北京的四合院，整个房子的地气可以滋养一家人。
其实建筑学和风水学在某些方面还是相通的， 都是让人们住得更舒适，生活得更好。实际上所谓的风水就是藏风纳气，就是怎样能够让房子的空气流通，空气新鲜。
从地这个角度公寓肯定是吃亏的，但公寓的优势是位置好，本身的选位都非常好，但其实藏风纳气有很多办法。可以通过各种各样的布局让风水变得更好，公寓占的地气比较少，只要做一些布局上的改变，就可以让它更适合居住。有海景的话，远远强于独栋别墅。
后花园观点：
