注意了！房价还在蹭蹭上涨，但市场已悄悄出现这些变化

继续是《嘉荣[新]视角》时间，最近各大机构纷纷公布了各自最新的房产报告，无论是房屋价格、房产要价等数据都再创历史新高，其中暗藏的房市走势，更是又叫人深思。

而在预算案公布前夕，银行方面也针对利率和房价方面做出了新的预测，预期OCR将在未来上调400%至1.25%，有经济学家更认为，未来房价可能会因此出现下跌。

今天，我们会继续和大家分享一些最近的案例以及数据，希望能给各位对目前的住房市场提供进一步的了解，和思考空间。

01，房市数据屡创新高，短期走势呼之欲出

后疫情时期，新西兰的房价继续飙升，TradeMe Property公布的最新四月房价指数显示，上个月全国房产平均要价高达$81.5万，同比涨幅达16%，再创历史新高。15个主要地区中有12个的平均要价都突破了过往记录，Manawatū/Wanganui、马尔伯勒和惠灵顿地区的房价分别上涨了27%、25%和21%，同比涨幅最大。而Nelson/Tasman，Northland，以及奥塔哥地区则有所下滑。

Trade Me房地产销售主管Gavin Lloyd表示，自去年9月以来，全国平均要价已经连续8个月创新高。以奥克兰为例，4月平均要价是$1,074,550，同比上涨11%。

尽管价格持续攀升，但Lloyd也指出，房地产市场已经显示出了一些放缓的迹象——随着天气开始降温，买家和卖家也更倾向于保持观望，房地产市场也随之进入了传统的比较平稳的时期。

4月份，各个地区的供需都出现了下滑，TradeMe网站上待售房屋的浏览量比3月份下降了10%。此外，全国范围内的房屋供应也比上个月下跌了8%。

Barfoot & Thompson拍卖数据似乎也从另一个角度反映了这个趋势。作为奥克兰最大的房地产中介之一，Barfoot & Thompson在3月13~19日一周内共拍卖了305套房产，清盘率为61%。

但在4月24~30日的一周内，Barfoot & Thompson共拍卖了260套房产；5月1~7日期间，共拍卖了248套房产；5月8~14日的一周内，共拍卖了206套房产，拍卖房产数量逐步下降。

尽管如此，拍卖场的成交率则一直保持在50%左右的水平：在4月24~30日一周内，清盘率正好是50%，然后在5月第一周小幅上升至55%，上周则回落至51%。

02低利率时代即将结束？房价预测再生变数

ANZ预测，新西兰央行将在明年8月首次上调官方现金利率OCR，然后在明年底再次上调，预计2022年底OCR将达到0.75%，2023年再次加息至1.15%。而ASB则认为，央行会在2024年初将OCR调整至1.25%的水平。

ANZ首席经济学家Sharon Zollner表示，预计央行会继续保持谨慎的基调，并强调大量货币刺激对于经济恢复而言，依旧是相当稳妥的做法，在经济形势更加明朗之前，预计这种情况会持续相当一段时间。

Westpac代理首席经济学家Michael Gordon

Westpac代理首席经济学家Michael Gordon表示，创新低的OCR造就了去年房市的火爆场面，而OCR上调会直接影响房贷利率的变动，势必会进一步为房地产市场降温。预计在2022年至2023年期间，利率上调将推动房价每年下降3%到4%。

Michael表示，由于政府近期推出了例如延长明线测试、以及取消利息支出等政策，让他们将今年房价将上涨10%的预测，修改为下半年房价将趋于平稳。但他认为，房屋新政不会导致房价出现下跌，利率才是产生直接影响的因素。

Michael在最新的经济报告中指出，虽然4月份的房产销售有所下滑，但目前依然没有多少证据表明房市正在降温，如果说之前的房市处于白热化阶段，那么现阶段房市依旧火力十足。他表示，随着经济前景向好，长期利率正缓慢上升，对贷款者而言，选择长期固定利率（三到五年期）依然比先选择短期利率然后再做调整要来得实惠，不过这种优势目前正逐渐缩小。

Westpac代理首席经济学家Michael Gordon

对于即将公布的预算案，他认为政府会秉承“增加供应”的原则，向基础建设等方面注入资金。

03“旨在增加房屋供应”：1.79%浮动利率房贷细则

Westpac代理首席经济学家Michael Gordon认为，ASB这份名为”Back My Build variable rate”，低至1.79%的新建房屋贷款，是新西兰央行贷款融资计划（Funding for lending program）的直接产物。

由于目前新西兰住房危机依然存在，房屋供应量短缺是最大的一个问题，ASB的这种新贷款正是面向目前打得火热的新建房屋领域，希望增加更多房屋供应。但Michael也表示，预计这并不会对新建房数量带来十分大的刺激。

根据贷款的细则条款，只有新建的住宅或建出租房才可以申请该贷款，买家如果从开发商手上通过购地建房打包方案(Home and land packages)购置物业的话，也可以申请。但商业物业以及开发商则不能申请。

总的来说，政府和业界对于“住房危机”最主要的解读依然是“供需关系”。但正如早前的报道指，在住宅建筑行业不断扩张之际，建材、劳动力短缺预计还会持续相当一段时间，而且旨在简化审批流程的资源管理法改革进度缓慢等因素，同样给建筑业发展带来掣肘。创新高的建筑许可能否转化为住房供应交付社会，还需时间来验证。

所谓兼听则明，以上就是这次为大家带来的一些近期房产资讯，不知道各位对房市后续走势，住房新政，以及即将公布的政府预算案又有什么想说的呢？欢迎留言告诉我们。

责编：嘉荣