伤害性极强！奥克兰北岸百万预算买房，今年买和去年买差别有多大
后花园10月14日报道：
毫无疑问，奥克兰房价正在下跌。
可跌了多少？怎么个跌法？对置业者有多大影响似乎很难用三言两语说明白。为了给大家最直观的感受，我们今天不妨来做个对比：假设持有$100万置业预算，在奥克兰同一地区买房，今年买和去年买差距究竟能有多大？
首先，我们将对比时间设置在7月。
受Omicron疫情影响，奥克兰去年8月有将近一半时间处于封锁状态，并持续100余天，对住宅买卖造成一定冲击。为此，我们将对比时间设置在封锁之前的7月，尽可能排除疫情因素。
根据REINZ数据，去年7月奥克兰房价中位数为$116.5万，虽然距离11月峰值$130万相去甚远，却已在当时创下历史新高。如果说去年7月是向上爬坡，那今年7月就是向下滑坡，房价中位数在11月见顶后一路向下，2022年7月跌至$109万。
另根据Interest数据，去年7月一年期房贷利率的市场均值在2.3%左右，今年同期飙升至5.1%左右。
市场大环境介绍完毕，现在来看看实际交易。
假设持$100万预算买房，上下浮动不超过$5万，置业地点定在北岸Glenfield。去年7月和今年7月，买家分别能买到啥？
后花园成交数据显示去年7月在Glenfiled地区录得53笔交易，而今年仅有12笔，市场冷热高下立判。在百万左右，我们找到两笔成交金额十分接近的交易，分别为$103.3万和$104.7万。其中一套位于View Road，另一套位于Tamahere Drive。
View Road物业是一套建于上世纪60年代的独栋住宅，建筑面积116平米，土地面积396平米，含三卧两浴两车位，地契类型为Freehold。
该物业于去年7月售出，成交金额为$103.3万，略高于2021年CV估值$103万。
再来看Tamahere Drive物业，同为Freehold独栋住宅，建于上世纪70年代。建筑面积140平米，土地面积607平米，含三卧两浴一车位。
该物业于今年7月售出，成交价格$104.7万，较CV估值低出$10.3万。
两相对比不难发现，花差不多的钱，在奥克兰同一社区，去年可以买到60年代116平米住宅+396平米土地，成交价高于CV估值；今年则能买到70年代140平米住宅+607平米土地，成交价低于CV估值。
一句话总结：更新、更大、更划算。
值得注意的是以上对比较为粗略，很多因素并未考虑在内。比如View Road物业土地规划为混合住宅城区，Tamahere Drive为混合住宅郊区，然鉴于View Rd物业土地面积不到400平米，很难在开发方面大有作为。
尽管如此，View Rd物业却具备一条无可比拟的优势——位于西湖高中校网之内。对于一心想让孩子就读好学校的家长而言，恐怕不会为了损失一些居住面积和土地面积而斤斤计较。
其实7月的对比已经算比较温和，越靠近11月，市场越癫狂。比如同样在Glendfield地区，一套位于Girrahwee Drive的1126平米大地物业今年9月售价为$96万，远低于$164.05的CV价，几乎赶上打五折，而去年9月花$96.9万却只能买到一套Townhouse新房。
总而言之，奥克兰住宅交易市场确实处在一个下行趋势，买家最明显的感受是越来越多交易价格开始低于CV估值。据说华人买家圈内已经开始流行这么一种说法：条件一般的住宅如果买入价高于CV估值打八折，就会被视作买亏。
当然，这种说法只是华人买家对当前市场下行的情绪反映，没有科学依据。不过OneRoof联合Valocity联合发布的一份研究倒是表明在现今行情下，只有不到一半的物业能以高于CV估值的价格出售。
对于未来，不少评论员认为在涨息、限贷等多重压力下，房价或将继续失控，以CV作为售价指导的意义会越来越低。
责任编辑：番茄捣蛋
