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急！新西兰房贷利率连环下调，怎么锁最合适？违约重锁值不值？

头条auteur: 番茄捣蛋
急！新西兰房贷利率连环下调，怎么锁最合适？违约重锁值不值？
résumé房屋贷款利率正在回归一年甚至更久以来未见的水平，如果你马上就要更新利率，是否值得锁定这些利率呢？

01 房贷利率刚锁就下调，现在违约值不值？

最近几周房贷利率下调如山倒，而且作势要继续走低。那对于刚刚锁定一年期甚至更长利率的借款人而言，现在违约值不值？
一名企业主近日发现，提前更新利率或重组债务可能花费高昂。
该女子来自怀卡托地区，当她有意更换贷款银行时，却被ASB告知需要支付$1.5万费用，让她倍感惊讶。
ASB称违约费用或提前还款调整（ERAs）仅用于收回变更的成本。
随着利率下降，可能会有更多人面临类似的惊吓。
企业主表示：“我们只是想重新安排一些贷款，使其更具税收效益。”
“其中大部分是住房贷款。我们有几处房产和一笔小额商业贷款。”
债务总额约为$250万新西兰元。
“这就是为什么我认为他们应该真的帮助我们。基本上他们的回应是：我们无能为力，你一直是个优质客户，这是最新的违约费用。”
她称自己在7月底被告知违约费用将超过$1万，但是仅仅两周后，费用已经增加到了$1.5万。
“他们的借口是利率下降了，但并没有下降那么多。”
在新西兰储备银行上周下调OCR至5.25%之前，几家银行已经降低了利率。
企业主认为$1.5万的费用似乎不合理，她称自己去找了另一家大型银行。
“我去找他们，他们给了我们一个好的交易。”
于是她告诉ASB：“如果你能免除这笔费用，我们将继续与你合作。”
然而ASB拒绝了这一提议，现在对她来说在另一家银行换账户将在15个月后才可行。
对此，ASB表示计算违约费用涉及多个因素。
“这是因为当客户选择固定贷款利率时，银行会通过从其他来源（如存款人、批发货币市场、其他银行以及发行债券）借款来资助这笔贷款，以满足相同的固定利率期限。”
ASB一名发言人补充：“如果客户决定更改利率或提前偿还贷款，无论是部分还是全部，银行仍然需要履行其对剩余固定利率期限所借款项的承诺，并可能遭受损失。”
因此，银行会收取提前还款调整费用以帮助弥补这种损失。
ASB称这些费用是根据当前贷款余额、客户想要偿还的金额、批发利率的变化以及当前固定利率期限剩余时间等因素计算的。
“批发利率的变化每天都会反映在我们的ERA计算中。”
银行业调解员办公室表示，如果客户提前偿还贷款，如果利率低于贷款签订时的利率，银行可能无法以相同的利率将这笔资金借给其他人。
“人们常常对违约费用感到惊讶，银行披露这些费用非常重要。”
几年前，商务委员会曾对违约费用进行了审查。
“关于提前还款费用的详细信息，包括如何计算，必须在贷款合同的条款和条件中规定。”

02 房贷利率怎么锁才划算？

房屋贷款利率正在回归一年甚至更久以来未见的水平，如果你马上就要更新利率，是否值得锁定这些利率呢？
自上周官方现金利率（OCR）下调以来，银行一直在积极削减利率。
四大主要银行的一年期利率在6.59%至6.85%之间。两年期利率为5.99%至6.34%。
根据储备银行的数据，Westpac提供的五年期固定利率为5.69%，这是自2022年初以来的平均水平。
ASB提供的两年期利率为5.99%，这是自2022年第三季度以来的最低平均水平。
但随着储备银行预测OCR将降至3%，一些经济学家认为房贷利率可能会进一步下降，那应该利率锁定多长时间合适呢？
ASB首席经济学家Nick Tuffley表示，在选择最便宜的利率方案方面，“差别不大”。
从历史上看，选择一系列一年期的固定利率通常是最便宜的选择，但目前情况并不那么明确。
“目前的两年期利率相对较低，与较短期限相比具有相当好的价值。差别不大，但权衡的是你要将自己锁定两年。”
如果想要让一年期（6.59%）比两年期（5.99%）划算，一年期利率需要在一年后降到约5.4%。
但如果短期内利率大幅下降，选择两年期固定利率的人将无法迅速受益。
“目前（选择）六个月与两年之间更多是关于你对灵活性的重视，什么将开始变得更重要。”
他认为选择较长期限（三到五年）进行固定并没有明显的价值差异。
“在不同时间范围内，回报的差异并不是很大，但通常来说，在边际上计算出来，两年期似乎提供了更好的价值。”
他称利率已经包含了相当大量的降息预期。
“由于批发市场已经将短期内的大幅降息定价进去，利率曲线已经将相当多的宽松因素纳入了长期利率。”
他还表示，较短期限将给购房者更多选择。
“另一个考虑因素是我们的利率展望是基于现金利率降至3.25%。如果它最终稳定在更高水平，目前的长期利率可能会在边际上成为更好的选择。如果现金利率比预期进一步下降，或者在短期内迅速下降，较短期限更有可能从稍低的利率中获益。”
ASB经济学家预计，在未来几个月内，长期利率的下降幅度不会像短期利率那样大。
“最终，这是在抵押贷款利率成本、较长时期的利率确定性与其他期限的灵活性以及未来几年内利率降低的潜力之间的权衡。由于各种原因，包括储备银行的行动以及对经济前景的新威胁，抵押贷款利率可能会降得比我们预期的更低。然而，如果通胀不像我们预测的那样继续降温，利率可能会持续高于最近的COVID-19低点。”
他们认为抵押贷款利率将会比最近的COVID-19低点高。
“我们建议所有借款人选择适合个人预算的策略，包括对利率变动的容忍度和灵活性的需求，以及最小化利率成本的目标。”

责任编辑：番茄捣蛋

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