房贷利率节节败退，为啥有些业主还款减免并不明显？

后花园2月12日综合报道：

2024年下半年，新房贷的房主所支付的利率比上半年低了整整一个百分点。储备银行发布的新住宅房贷加权平均利率数据（监测固定期限为两年或更短的新房贷实际支付利率）显示，从6月到12月，平均利率下降了大约100个基点甚至更多。

然而，关于现有贷款的银行收益率的单独数据显示，现有房贷持有者的利率下降得仍然非常缓慢；事实上，12月份固定期限房贷的银行收益率根本没有下降。银行收益率的数据是关键指标，因为它能真实反映出客户平均还款金额下降的速度。

这一点非常重要，因为它将为我们提供一个良好的参考，判断经济甚至房价，将多快开始回升（或不会回升）。

首先，让我们回到新房贷的平均支付利率。这一数据系列是相对较近期引入的。储备银行（RBNZ）最初专注于较短期的固定利率，但表示一旦解决了当前影响数据准确性的问题，将考虑增加长期固定利率（包括三年、四年和五年期）的数据。

正如我们所知，房贷客户越来越倾向于选择较短的固定期限，以便利用预期即将到来的利率下降。在11月末RBNZ利率决议前（当时官方现金利率从4.75%降至现行的4.25%），实际上市场出现了大规模转向浮动房贷的现象，尽管这些利率高于固定期限利率。但在12月份，市场又重新转向短期固定利率，特别是6个月的固定期限。

储备银行关于新发放房贷的数据显示，12月份自住型房贷中按金额计算，有38.1%的贷款固定期限为6个月。另一组RBNZ数据（显示全国房贷账本中距离下一次重置的时间）也清晰呈现出这一模式。

简而言之，这些数据表明，在总额为$3695.46亿的房贷中，刚好不到55%的贷款处于浮动状态或将在今年上半年重置，而整个房贷账本中超过82%的贷款将在本年度内进行重置。

具体来说，如果观察RBNZ月度数据显示选择固定6个月期限的贷款者，可以看出在6月，新房贷的平均利率为7.12%，而到12月降至6.09%，下降了103个基点；而在支付利率方面，期间最大幅度的基点下降出现在一年期固定贷款上，从6.87%下降了117个基点至5.70%；截至12月，目前几乎无人选择（但过去非常受欢迎）的两年期固定贷款的平均利率最低，仅为5.67%，相比6月的6.66%下降了99个基点。这些数字描述的均为新发放房贷的情况。

那么，整个贷款账本上现有贷款的收益率情况如何呢？

我们知道，官方现金利率（OCR）最早在8月从当时的5.50%开始下调，实际上各银行在此之前已经开始下调房贷利率好几个月，但平均收益率需要一些时间才能跟上方向的变化。通胀激增前见过的历史低点中，2021年9月的平均房贷收益率曾低至2.83%，而到了当年年底这一数字上升至2.94%；在2022年底为4.35%，到2023年12月则上升至5.85%。2024年期间，尽管广告房贷利率持续下降，平均收益率仍缓慢上升，10月份达到峰值6.39%，随后11月降至6.35%，12月进一步降至6.29%。

然而，总体平均收益率的下降主要由浮动房贷的银行收益率下降所驱动，因为浮动贷款的收益率显然反应最迅速。如果观察固定期限的平均收益率，自9月达到峰值6.34%后几乎未见变化，11月降至6.33%，12月仍维持在6.33%。

对于2025年初来说，关键在于这些收益率数字，以及房主实际支付金额下降得有多快，以及我们将看到多少次OCR降息。这些因素将是决定新西兰经济（及房价）多快走出低谷的关键。

正如目前所见，让资金重新回到人们口袋中，并非一按开关那么简单。

责任编辑：番茄捣蛋