「租赁法」改革三读通过！这一条款本周生效，你还愿意当房东吗？

后花园8月6日报道：

昨晚，全新「租赁法」在国会获紧急通过。

住房部副部长Kris Faafoi表示，此次修订旨在创造一个更加公平的租赁环境，为租客提供更多保障。然而反对者认为，该法又名「仇视房东法」。

据悉，大部分条款变更将在6个月内生效，而限制涨租频次将在本周生效。

01 「租赁法」改革重点

1. 限制涨租频次

将涨租周期由6个月1次调整为12个月1次。

2. 租金明码标价

房屋出租必须注明价格，禁止业主发起租金竞价。

3. 取消无理由驱逐条款

目前，业主可提前90天要求租客搬离，且不必说明原因。根据新法，房东如果想要租客迁出，必须在租赁法庭列举出租客在3个月内的3个反社会行为。

4. 允许租客小规模改造居住环境

例如为家具增设支架以增强抗震性能，婴儿房改造，安装可视化火灾警报器、门铃，悬挂照片等。

5. 针对违法行为加强惩处力度

租赁法庭可开具的最高罚金由$5万上涨至$10万。

6. 租赁纠纷胜诉方信息保护

如发生租赁纠纷并起诉至租赁法院，胜诉方可要求法院裁定结果免于出现个人信息。

7. 固定租约改为周期租约

一旦固定租约到期，将自动转变为周期租约，除非双方另有协议。比如租客签订一年期租约合同，到期后自动续约。

8. 房屋自住

如业主以自住、亲属入住、雇员入住为由要求租客搬离，必须提前63天告知租客（当前为42天），且新租客必须在房间空置90天内搬入，入住时间至少持续3个月。

9. 房屋装修

如业主以装修为由要求租客搬离，必须在房间空置90天内开始实质性装修。

10. 住房出租合规

如租客对住房环境提出质疑，业主需在21天内提供细节，证明住房符合政府标准。

02 外界反应两极化

对于全新「租赁法」，外界反应呈两极化趋势。

一方面是租客拍手称赞，期盼早日落地生效。

就读于维多利亚大学的Zoe在惠灵顿租房已有3年之久，且经历过一次颇为糟心的租房体验。

“公寓环境根本不适于人类健康，有一次甚至长了蘑菇。”

对于Zoe而言，新法带来的最大好处是一旦产生纠纷并胜诉，可以不用在租赁法庭的记录中留名。

“因为知道自己的名字会出现在公众视野，有时候租客并不愿意去维权，那样一来很多房东就会认识我们，会想说这人之前与其他房东有过纠纷，不愿意出租。”

另一方面是业主忧心忡忡，害怕碰上难缠租客。

尤其是无理由驱逐条款将不复存在，业主唯恐自己会因此陷入被动。

地产投资联合会首席执行官Sharon Cullwick认为，此举将导致业主难以享受邻里和平相处的时光。

“邻居和警察可能都要因此卷进来，你还需要警察出示相关记录，证明租客确实存在反社会行为。”

在Cullwick看来，事情最后将不仅仅是让租客迁出这么简单。由于迁出租客的成本过高，业主很可能会对部分租客避而远之，导致后者难以找到容身之地。

另外，也有业内人士担心新规会助长不良风气，比如租客钻法律空子，每3个月违规2次，由于不符合驱逐标准，依然可以安心入住。

然而站在租客角度，取消无理由驱逐却为他们提供了一种亟需的保障。

来自租客联盟的Robert Whitaker认为，业主对租客提出警告属于合理要求，应允许租客有改进的机会。如果无济于事，双方仍然可以选择终止租约。

03 「租赁法」为何要改？

其实早在去年11月，当国会正式公布「租赁法」改革方案，相关争议已经不绝于耳。此次政府决意修改，或许是出于两方面考虑。

首先，现行法律过时。

新西兰现行「租赁法」制定于1986年。彼时，新西兰的住房拥有率超过70%，且公屋数量更多，租房多属于短期行为。然而现状是，全国约有1/3人口处于租赁状态，租赁市场日益壮大。

数据来源：新西兰统计局

支持者据此认为，34年前制定的租赁法规已经无法适应最新形势，改革势在必行。

其次，「租赁法」改革可能是工党政府为其拥趸准备的最后一份礼物。

对于深陷住房危机的新西兰而言，住房问题从来都是大问题。如果不计入公屋，住房可拆分为买房和租房两大领域。针对买房，工党政府一上台就推出雄心勃勃的KiwiBuild项目，号称要在10年内打造10万套可负担性住房，最后却以失败告终。

既然KiwiBuild折戟，工党只能在租房领域奋力一搏，为无力买房的租客提供更多租住便利和生活保障。眼下，只要「租赁法」改革获国会半数通过，梦想即将成真，也算在住房问题上对选民有所交代。

04 「租赁法」改革一定是坏事吗？

不一定。

如果说中国梦、美国梦、新西兰梦有什么相通之处，恐怕是「居者有其屋」。在买房这件事情的执念上，新西兰真的一点都不比中国差。

然而，当社会在买房问题上用力过猛，也有可能为未来埋下隐患，例如2008年全球金融危机，正是由美国次级房贷危机推倒第一块多米诺骨牌。

事实上，住房拥有率并不能成为衡量国家发达与否的硬指标。以瑞士为例，根据英国「经济学人」报道，2018年全国住房拥有率仅为38%，却在联合国「人类发展指数」排行榜上高居第2。

图片来源：「经济学人」

按照传统观念，租房不利于城市人口稳定发展，未来可能充满诸多变数。对此，瑞士政府以近乎严苛的租赁法则规范市场行为，甚至允许租客以参考利率下跌为由，要求业主回调租金。至于结果，一方面推动人口自由流动，使社会活力大大增强；另一方面租房市场稳定带动住房市场稳定，相较于1970年，瑞士2019年房价涨幅仅为70%。

图片来源：「经济学人」

由此看来，工党政府此次决意大刀阔斧改革「租赁法」，从长远角度论，对于解决住房危机并不一定是坏事。

只是需要注意，改革总要付出代价。如果在此过程中不注意保护好业主权益，完全指望让业主为改革买单，将很可能引发适得其反的效果。比如有人担心，业主成本明显提高，会否积压租赁市场的房源数量，导致租房愈发困难？

那么在「租赁法」修订通过后，你还愿意成为房东吗？