临港自贸区后，浦东从此没有郊区

你也知道，上海楼市已经很久没有实质上政策的操盘了，所以市场的反应自然超出想象，各种解读我也看了不少，只是几乎都在政策端口上发力的。

因此，我也不想和大家聊什么政策逻辑，而能多一个维度，帮各位挖掘一条更隐秘价值链条。

就是如果让我评价这次临港自贸区的话，就是，“浦东，从此再无郊区”

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先和大家简单说说临港这个地方。

事实上，这个浦东最东方的板块，距上海市中心约75公里，南离洋山深水港32公里，北距浦东国际机场25公里。

因为距离主城区，实在太远，加上先前人口导入也算不上多成功，每一个来临港的人，都会感叹，除了大学城里的小哥哥，小姐姐，这里真是上海为数不多的，地广人稀的区域。

其实，画个圈再玩新游戏的手法，我们已经不算陌生了，也就是“先行启动南汇新城、临港装备产业区、小洋山岛、浦东机场南侧等区域”，意味着未来这些支点一定会打磨好。

而这些是我们要重点聚焦的。

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好，盘口定好了，来看其中重要的几处细节。

“重点企业按15%的税率征收企业所得税”，说白了，如果激活临港，就必须要激活临港的产业，有了产业兴起，才会有人和配套，来进行区域开发。

这点上，虽没有香港，海南那种自由港来刺激力度大，但也是上海在自贸区的框架内拿出的最大诚意了。

下面，根据《临港新片区总体方案》，上海自贸试验区新片区将实施资金便利收付的跨境金融管理制度。

这里主要有两个层面。

第一，结算端口，“将借鉴国际通行的金融监管规则，进一步简化优质企业跨境人民币业务办理流程”

第二，融资端口，“为新片区内企业和非居民提供跨境发债、跨境投资并购和跨境资金集中运营等跨境金融服务。”

以前我和大家分享过，金融的本质是钱的分配，而金融中心分两种，一种叫国内金融中心，管理国内资金流分配的，这点上，很遗憾，上海恐怕是竞争不过北京的。

还有一种叫国际金融中心，这种城市就是各种钱可以来自由的来，自由的走，符合法律限定下，想怎么玩怎么玩。

理解这些，你就能明白，国际金融中心是上海必须的使命，每一步的微操都在这个远景小心翼翼积累势能。

对临港而言，这个圈内，既欢迎国内的钱，也欢迎国外的钱来玩，换句话说，在为临港积蓄资金池，去帮临港去运作产业和开发。

至于，临港未来会怎么样，《总体方案》中已经描绘很明确了。

“到2025年，新片区将建立比较成熟的投资贸易自由化便利化制度体系，打造一批更高开放度的功能型平台，区域创造力和竞争力显著增强，经济实力和经济总量大幅跃升。

到2035年，建成具有较强国际市场影响力和竞争力的特殊经济功能区，形成更加成熟定型的制度成果，打造全球高端资源要素配置的核心功能，成为我国深度融入经济全球化的重要载体。”

而这，就是未来的临港。

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那么，能成吗？

讲道这点，我反而想给各位聊聊上海最底层的心思。

不知道各位有没有观察到，浦东自从外高桥自贸区开始，其中就经历了一次扩容后，基本没有什么实质性的利好给到浦东了。

而这几年，上海楼市最高频的板块字眼，基本都是西面的“大虹桥”。

而大虹桥真正意义上，从一个大概念到落定，这五六的开发周期，大虹桥一直在支撑着整个青浦，最终彻底激活了青浦和青浦楼市。

更远一点看，随着大虹桥的成功，上海内部有多了一个聚焦中心，城区的边界成功向西推进了，哪怕现在跑到淀山湖这样的地方，都不会觉得很郊区了。

这说明了两点，上海在让战略级的概念落地这块，有了一套成熟的打法，还有，上海，正在消灭郊区。

本质上，去中心化，一直是上海在空间层面操盘的思路，地铁导入流量，产业聚拢人气，配套留住生活，滚动向外开发。

实际上，这套打法非常成功有效，人口和城市边界也在外推进。

但面临两个问题，第一，滚动开发周期太长，第二，类似临港这样的“孤城”，就很难奏效了。

所以，地利不够的话，那“天时”来够，没什么比一个大规划的注入更能带动板块崛起。

其实，对临港，对浦东而言，实在太缺少利好了。

尤其临港，长时间内，不说有什么能量注入，都快被遗忘了。

2013年9月，上海自贸试验区挂牌，面积为28.78平方公里就在浦东。

2015年，自贸区扩区了，面积扩大到120平方公里，包括综合保税区片区、陆家嘴金融片区、张江高科技片区、金桥开发片区、世博片区等区域，基本除了临港之外，全浦东都参与了。

所以，这次要么不给，要么一步到位。

上海，今后，东西再无短板。

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而这其中，还有一层浦东的考量。

就在去年，浦东的GDP突破了万亿，按照当前的增长速度，只需要七年时间，浦东GDP就可以突破2万亿

这是什么概念呢？

而去年香港的GDP通过汇率换算后为2.4万亿，按照香港每年3%的经济增速，差不多十年左右的时间，浦东的经济规模就可以与香港站在同一个梯度上了。

应该说，对于浦东的定位是非常高的，对于浦东的放权也是足够彻底了，这个“浦东20条”，其实就是对浦东最新一版的蓝图，简单说，一个能量不亚于香港的经济体。

复盘下浦东的运作逻辑。陆家嘴首先单点强势崛起，成功带出了金桥、张江、外高桥等板块的崛起，某种程度，你可以把他们视为浦东的四大引擎。

浦东的发展体系也没有了浦西的环线递减的模式，达到了非常稳定的均好模式。

但是，临港缺席。

确实，以之前临港的实力，想加入一起玩，还差点意思，还好，环境变了。

浦东这次的升级，拿到城市级的人才引进和落户权不说，还计划在7年内将现有的1万亿GDP翻了一倍，到2万亿。

但如果真的要实现这个目标的话，浦东能够进行扩容和挑大梁的，还主要是张江和临港。

所以，这样的加配自贸区，放给临港，与其是利好，不如是责任。

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这样的话，就看临港能否接的住了，或者，临港有什么？

这么说吧，多年的开发，临港的产业底子，其实不弱了。

从2003年至今，临港产业区形成了新能源装备、船舶关键件、海洋工程、汽车整车及零部件、大型物流及工程机械、民用航空设备及关键零部件六大产业制造集群了。

其中，我们比较熟悉听过的，有C919发动机项目、中科院高效低碳燃气轮机项目、中国中车、华大半导体、新晟半导体、寒武纪、科大讯飞、“彩虹鱼”等的。

而关键节点，在这两年。

现是2019年1月7日，规划年产50万辆纯电动整车的特斯拉超级工厂在临港地区正式开工，这也是上海有史以来最大的外资制造业项目。

特斯拉江湖地位就不说了，50万产能的背后，意味着一大批的配套供应链集群落位，这样能带给临港的联动效应，是非常可观的。

而为了配合这样的目标，我们也看到了，临港的大学城成型，虽然现在未必有什么转化，但长远，已经在为临港蓄水了。

还有，一张白纸好作画，加上浦东最早规划的经验，以滴水湖为基点，整版规划在整个上海，也是出类拔萃。

虽然是缺点烟火气，但是架不住基因确实好，这点很关键。

所以，类似新天地这样配套项目，政府也算先知先觉的布局了。

就冲这点，临港能逆袭到什么程度不打什么包票，但是因为底子不错，又有东风，预期上，真心还好。

最后，希望各位不要忘了，这次临港新片区的楼市政策，本质上不是放开，而是让上海体系内的钱和人的资源，以一种市场化的方式，自然流动到临港的新周期中，进行循环。

所以，你问我临港能走到哪一步，我觉得，大概率上，时间不会长，临港就没有什么“郊区”的标签了。

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2019年8月6日起，浦东，再无郊区。