新西兰房地产产权制度解读

新西兰是位于南太平洋的岛国，新西兰的地域狭长，国土面积大小与日本相仿，人口接近380万。新西兰政体沿袭英联邦国家君主立宪制，国会对国家进行日常管理，辆每个地区均设立市议会，地区下设小城市。

土地私有的产权制度

新西兰的土地所有权制度是土地属于绝对私人所有，在新西兰，任何侵犯私人领地和住宅，甚至栅栏和汽车道的行为，都被判定为非法行为。

从土地分类上看，新西兰的土地主要划分为公共用地和私人用地两大类别。公共用地属于国家所有，这部分土地的大部分是在殖民时代初期，政府从原毛利部落廉价购得。在新西兰的法律中，对房地产买卖人的身份没有任何限制条件，土地买卖也不受国籍限制。因此新西兰目前超过5%的国土都已记在外国人名下。如今新西兰政府已经开始着手调整其移民政策，目的是加强控制海外资本的进入方式，鼓励海外投资人将资金投入到政府债券和更多的实业项目领域，改变以房地产换资本的投资方式。

　　新西兰政府对独立产权进行了分类规定，以便进入市场交易流通。在土地的地籍上按幅划分宗地，将300平方英尺及以上的地定义为全幅地，可以自由买卖、分割和出让；不足一幅的地及地上的建筑物在买卖和出让等交易时，会受到新西兰政府严格限制。

新西兰房地产产权分类

1．完全所有权的房地产。这种所有权的所有者对土地拥有永久所有权，对地上建筑物拥有完全产权，可以自由进行出让、出租和出借等，拥有占有、使用、收益和处分权利。所有者在获得政府批准后，可对土地进行分割，对地上建筑物进行拆除、拆改和扩建，对地下私人管道设施进行改造等。

2.拥有出让权的房地产。产权的使用人拥有地上建筑物的所有权，但仅获得土地有限时间内的使用权(一般为70年)，到使用期限后，经所有人同意可对土地使用权进行续期(一般可以无偿获得)。当地上建筑物消失后，土地产权回归所有者，并进入新一轮的土地产权转移界定的市场流通之中。这类房地产一般而言用地面积不足300平方英尺，或为联体排屋或高层公寓，可在房地产市场上自由流通，但需经过土地所有者的确认。

新西兰住宅分类

　　1．独立型住宅：此类型住宅通常为全幅地。独立型住宅整体占地面积一般超过300平方英尺，住宅拥有前庭后院，房屋结构形式主要有一层至三层木、砖或混凝板结构。因为木制结构的住宅原材料价格昂贵、建筑变化形式丰富多样，造价也最高；砖结构的住宅具有隔热、保温和防潮性好等优点，但砖瓦制造的建筑物破坏自然环境，而且建筑材料完全依赖进口，成本较高。此外，新西兰政府对居民私人住宅绿化率要求在40%以上，严禁房主擅自将前院草坪改做它用。

　　2.毗邻型住宅：此类住宅为共有地，占地面积不足全幅地。这类住宅从形式上看与独立型住宅差别并不大，但整幢房屋用地面积却不足300平方英尺，这是因为原宅基地被分割后建起的住宅，造成一位房主拥有土地所有权，而另一位只有土地的使用权。因住宅属于不完全地权，相对于同地段的独立住宅价格较为低廉。

3．联体型住宅：房地产开发商在购买土地后，为节约用地，依小区的位置建造成的高档或低档和联体住宅，这类住宅的土地性质多为共有形式。

4．公寓型住宅：即高层住宅。一般高层公寓主要分布在中央城区，寸土寸金的中心区地价决定了这里只能是商务区和高级公寓的聚集地，这些建筑均为高层带底商。居住用公寓一般面积较小，有的建筑面积甚至不足60平方米，价格却高于郊区的独立型住宅。此外，公寓型住宅还要支付昂贵的物业管理费。大厦地下附带停车位的价格以万元纽币计算，有的公寓甚至是只租不售。