奥克兰房价报告出炉！这次工党政府面临巨大威胁，背后信息耐人寻味！

后花园2022年12月1日报道：过去12个月，新西兰房市经历了巨大的震荡和挑战。

疫情期间，新西兰房市经历了繁荣期，FOMO心理（害怕错失购房机遇）占据主导地位。然而，这一切在疫情后时代悄然改变，随着信贷条件的收紧，房价迅速下滑，市场情绪被FOOP（担心支付过高价格）取而代之。

目前新西兰房价仍在下滑，但速度开始放缓。

今天，两大权威机构发布了房价报告，其中CoreLogic的房价指数显示，今年11月，新西兰房屋均价继续下滑了$5,580，从10月的$964,202下滑到了11月的$958,622。

自今年3月以来，新西兰平均房价已下滑了$84,639至$1,043,261。

在截至今年10月的3个月里，全国房屋均价下滑了4.5%。然而，在截至今年11月的3个月里，降幅为3.3%，表明房价下跌的速度正在放缓。

从数据可知，今年11月，全国大部分中心城市的房屋均价都出现了同比/环比下跌，其中跌幅最猛的地区在Lower Hutt，当地房价同比下滑了19.4%，惠灵顿的跌幅达15.9%。

尽管房价下跌有所放缓，但CoreLogic NZ的首席研究员Nick Goodall警告称，这一趋势可能不会延续下去。

Goodall表示:“尽管放缓的迹象对房贷家庭来说是个好消息，但我们对这一趋势持谨慎态度，因为(影响估值计算的)许多房屋交易很可能发生在最近一轮市场悲观情绪爆发之前，目时市场对加息的预期已再度升温。”

以上图表显示的是今年11月奥克兰地区的房屋均价，以及它们在过去3或12个月的变化

结果显示，以季度来看，奥克兰房价跌幅最猛的地区为Papakura（-5.8%）。

今天，OneRooof及其数据伙伴Valocity也发布了房价报告，结果显示，在截至今年10月底的12个月里，新西兰房市迅速转向，房价在持续疲软的同时，负资产危机也开始出现。

OneRooof的报告显示，新西兰平均房价自今年2月达到109.8万纽币的高点后，目前已下跌了近$90,000，跌幅为8.15%。

图表显示的是过去5年来新西兰房屋均价的变化

与CoreLogic的报告不谋而合的是，OneRooof的数据显示，惠灵顿的房价下跌了近$200,000，领跌全国，并为当地屋主带来了巨大冲击。

报告显示，除了西海岸（新西兰房价最便宜的地方），全国所有的地区的房价均在2022年出现了下滑，其中一些地区的跌幅尤为显著。

自今年3月以来，Greater
Wellington的房屋均价下跌了$201,818 (跌幅为17.68%)
至 $940,000。Wellington City的房屋均价自峰值期以来下跌了$299,000 (跌幅为22.5%)，而该市部分城区的房价跌幅更是超过了$400,000。

报告提到，由于奥克兰投资者纷纷退市，Greater Wellington的房价遭受了巨大冲击。此前，这部分群体一直被认为是引领当地价格通胀的主因。

除了惠灵顿以外，奥克兰是受房价下跌冲击第二大的城市，当地房屋均价自峰值期以来下跌了$180,000以上，跌幅达12%；其次是霍克斯湾，当地房价下跌了$102,000，跌幅为10%。

Valocity的估价主管James
Wilson指出，大部分地区的房价已倒退至2021年时的水平，之前的房价增长已被无情抹杀。其中奥克兰的房价已倒退至2021年8月时的水平，Greater
Wellington的房价倒退到了2021年4月时的水平。只有坎特伯雷逆势而行，当地房价在今年上半年仍然呈现正增长，但目前该地区的房价也加入了全国降温阵营。

他说，今年房价的修正是自2020年以来最猛的一次，但需要结合背景来看，比如，疫情后时代，新西兰房市经历的繁荣期是历年来最强劲的一次——2020年1月至2022年年初，新西兰全国房屋均价暴涨了33%。然而，尽管售价很高，但房屋交易却很低迷，2022年的季度销量已低于疫情前水平。

Wilson提到，销售活动的放缓，也反映在了抵押贷款登记数量上。虽然首次置业者和投资者的新增抵押贷款登记份额已从去年第一季度的低点反弹，但每个买家群体的实际登记数量已降至疫情前水平。

Wilson表示，尽管负资产危机令人担忧，但强劲的就业数据表明，房市不太可能崩盘。

他说：“市场危机的一个关键指标是，全国范围内一个或几个买家群体的撤离。虽然目前房屋销量在下降，但投资者并没有集体撤资。”

专家称：房价暴跌或成工党最大威胁

目前房价的下跌周期可能已经过半，但从短期来看，还没有触底的迹象。

本周，ANZ银行修正了对房价的预测。该行指出，他们现在认为新西兰房价将从去年峰值期下跌22%，高于此前18%的预测，而经工资通胀调整后的跌幅则为32%。

鉴于以上预测，一家研究机构指出，考虑到明年是大选年，如果房价继续下跌，可能会对工党带来不利影响。

研究机构Fitch Solutions发布报告称，如果房价继续下跌，屋主们的不满情绪将愈发高涨，并将其归咎于工党政府。

Fitch指出：“更高的偿债能力和不断下跌的房价将给家庭资产负债表带来压力，迫使家庭控制消费。Tablot Mills在2022年2月进行的一项调查中发现，大约62%的房主表示不希望房价下跌，考虑到上述原因，这一结果便不足为奇了。”

虽然房价下跌有利于首次置业者入市，但鉴于当前利率不断升高，想要成功“上车”并非易事，所以工党也不太可能获得这部群体的认可。

Fitch称，房市的放缓无疑会拖累新西兰的GDP增长，其中房产投资者活动的减少，以及消费的普遍疲软将起到决定性作用。然而，新西兰屋主家庭财富的缩水也是主要原因之一。

该机构称：“由于房价不断下跌，我们预计2023年的GDP增长率将从2022年的1.9%放缓至1.7%。经济增长放缓可能导致劳动力市场更快走软，并侵蚀家庭收入，这将使潜在买家更难筹集首付，也会加大房贷家庭的还贷难度。”

Fitch认为，明年大选的结果“难分胜负”，但两大政党都不太可能单独执政。

该机构早些时候指出，新西兰总体通胀率将在明年全年保持在央行的目标区间之上，平均为5%。

Fitch表示：“展望未来，我们预计通胀压力将略有缓解，原因是融资条件收紧、全球供应链中断的缓解以及油价的放缓。然而，强劲的工资增长和疫情限制的放松将带来新的消费需求，其压力也将继续使通胀保持在相对较高的历史水平上，这也会为房价带来下行压力。”

另外，自上周央行暴力涨息后，这一影响极有可能在下个月的房价数据中获得突出体现。

（责编：Gloria）