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急!买家卡壳,进退两难,奥克兰豪华公寓被迫撤出拍卖,有钱人贷款也犯难

头条Author: 番茄捣蛋
急!买家卡壳,进退两难,奥克兰豪华公寓被迫撤出拍卖,有钱人贷款也犯难
Summary豪华公寓市场近日受阻,一方面是因为Downsizing买家无法以期望的价格出售住宅,另一方面则与严苛的银行贷款标准有关。

卖不出,买不进

豪华公寓市场近日受阻,一方面是因为Downsizing买家无法以期望的价格出售住宅,另一方面则与严苛的银行贷款标准有关。

上周三,一套位于65 St Heliers Bay Road的豪华公寓被迫撤出拍卖。原因不是买家不想买,而是买家卖不出。

据Ray White代理中介Ross Tierney介绍,他已经通过强有力的有条件报价两次出售该公寓。可惜的是潜在买家无法售出自己的住宅,导致交易中断。

据OneRoof本月早些时候报道,该公寓所在的楼盘原本是一个烂尾开发项目,后由一对夫妇买下后重新设计。其中的顶层公寓在上个月以$863万的高价售出,此次拍卖公寓是项目唯一的待售单元。

Tierney称售卖公寓含三卧三卫,非常漂亮,但需要一个现金买家“准备入住奥克兰市场现有的最好公寓”。

“我们收到很多有条件合同,因为买家无法以他们想要的价格出售自己的住宅而失败。”

在上述情况下,有条件合同能否执行取决于另一套$600万或$700万价格的住宅能否顺利售出。

Tierney称有些买家在买房之前需要先出售自己手中的物业,如果价格达不到2021年的水平,他们就会觉得亏钱。可能2021年能卖$1000万,今天只能卖$650万。

“所以你会看到这种僵局,他们想以今天的价值购买,但他们不想出售,因为这是他们的养老金,他们无法获得收入。”

银行贷款或缺乏贷款也是高端市场的另一个问题。

Tierney提到了一些年龄在60岁以上的客户,他们拥有价值$2000万以上的房产组合,没有债务并拥有海滩别墅。可当他们去银行寻求贷款,但依然吃了一鼻子灰。

由于不符合服务风险标准,即使客户开着保时捷,在外人眼中非常富有,他们在贷款时还是会百般受限。

Tierney提到一个例子,一名客户想拿下一个价值数百万的项目,只有几十万资金缺口,却遭到银行拒绝。

“听到这些比我年长30岁、走过弯路并赚了很多钱的人的故事真是有趣,他们和25岁的首次置业者处于相同的境地。”

他称银行过去会根据资产净值提供贷款,但现在情况已经改变,而且即使人们在银行有$100万存款也没用。

一套位于Orakei热门地段Paritai Drive的高端公寓也面临着同样的问题,有三组买家想购买,但前提是他们能够出售一个或多个资产。该公寓售价$669.5万。

Tierney表示该公寓拥有“令人惊叹”的景观,门脸宽达25米。如果不是受当前市场所限,它早就已经卖出。

“我们在各个领域都看到这种情况。Paritai Drive一直非常受欢迎,但实际上没有人能够成交。”

就业形势恶劣,吓退年轻买家

眼下就业市场形势严峻,对新西兰的住房交易市场有和影响?
房产专家Tony Alexander最新分析认为,由于就业市场的反应滞后于整体经济周期,即使新西兰走出衰退、经济活动复苏,劳动力市场仍将继续恶化,可能会持续到2025年。

这是否意味着住房市场将在2025年之前保持疲软呢?

Alexander认为不会,但在央行意识到货币政策过度限制经济、并迅速降息之前,房地产市场的平稳状态可能会持续。

平稳并不意味着价格没有变化,而是指在忽略月度波动的情况下,较少出现明显的价格增长。

Alexander举例称,参考季度平均数据,去年第三季度奥克兰的房价平均上涨了2.6%。然后在第四季度上涨了2.5%,但今年第一季度下降了0.8%。

在奥克兰,三月底挂牌出售的房源比去年七月增加了23%,因此买家有更多选择。

Alexander认为,买家现在非常从容,只有6%的奥克兰中介在其月度调查中表示,买家表现出FOMO(错失恐慌)情绪,而去年九月这一比例是45%。高峰出现在2020年10月,达到了90%。

在奥克兰的房地产中介中,表示更多投资者正在积极寻找房源的比例从去年九月的16%转为负数;表示更多首次购房者入市的比例从56%下降到12%。

最近市场疲软的一个关键特征是年轻买家的撤退程度比投资者更甚,原因是对经济大环境和就业市场的担忧。

迄今为止,劳动力市场对经济甚至通胀的负面影响并不大。失业率仅从不可持续的低点3.2%上升到4%,工资增长也仅略微放缓。

但现在关于就业的担忧正在抑制家庭支出,这是央行在今年不得不重点关注的现象。它需要考虑经济受到的限制是否超出了所需要的程度,特别是考虑到中东局势导致全球增长前景进一步恶化。

Alexander最后认为,一些快速降息的条件正在慢慢形成,但在接下来的几个月内央行还不会采取行动。

买方市场继续坐稳

正是因为央行迟迟无法采取降息行动,新西兰的住宅交易市场也开始处在一个不太稳定的状态。

目前销售水平仍远低于新上市房源的水平,市场上未售房源库存继续增加。

3月通常是全年住宅销售最繁忙的月份,尽管今年3月的总销量比去年同期增长8.0%,但在过去13年中却只能位列同期倒数第二,仅好于去年3月。

换句话说,销售水平去年是灾难性下滑,而今年是糟糕。

令人忧心的是市场在售房源正在迅速增加。

地产网站Realestate.co.nz上月新增11,455个住宅房源,较去年3月增长24%。

与此同时,新西兰房地产协会(REINZ)在3月报告住宅销量仅比去年同期增长8%,共计6521套。

供大于求的局面导致Realestate.co.nz的待售住宅总数在3月底达到33,245套,比去年同期增长了13.5%,意味着在上月,市场每5套待售住宅中只有1套可以成功售出。

也就可以理解REINZ房价指数在上月下滑1.2%,奥克兰房价指数下滑1.9%。考虑到中位价的波动性,房价指数显然是评判市场行情更精准的指标。

如果上述下降发生在年底市场降温的时候,那将不足为奇,然而这一次却是在全年最繁忙的月份。有点像是站在海滩上看销售潮水开始退去,而一大波未售出的库存正朝岸边涌来。

责任编辑:番茄捣蛋
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