利好来了！房市两大拐点将现，何时进场最佳？明年这件事很关键
后花园8月26日综合报道：
最近的房价走势，让不少业主有一种一夜回到解放前的感觉。
根据REINZ数据，奥克兰7月房价中位数为$110万，相当于去年2月水平，可以说是冲上云霄逛了一圈，一年半后回到原点。
眼见房价接连走低，不少首次置业者心中难免蠢蠢欲动。就在本周，市场再次传来两则买家利好消息，两大拐点即将出现。
拐点一：住房可负担性
受近期房价下跌和收入增长双重影响，CoreLogic房价可负担性半年报告称市场正在出现负担性改善的缓慢迹象。
2021年，全国住房可负担性创下有记录以来最低水平，当时平均房价在疫情期间大幅上涨41%。CoreLogic首席地产经济学家Kelvin Davidson认为，继住房可负担性在去年跌入谷底之后，“拐点已至”。
“自从4月以来，大多数指标显示住房可负担性开始改善，不过并不普遍。”
“如果对比偿贷成本与家庭收入，会发现利率升高依然会对可负担性造成压力。”
尽管如此，报告却称住房可负担性的至暗时刻已经过去，但无论租房者还是偿贷业主，可能需要再等一、两个季度才能有更为清晰的体会。
“可负担性的长期改善需要以持续工资增长作为动力。当然，住房供应和相关基建的增加也十分重要。”
就总体而言，报告认为新西兰的住房可负担性仍显捉襟见肘。即便房价回落10%至15%，很多买家依然面临财务压力。
今年第二季度，CoreLogic房价收入比为8.5倍，即普通家庭平均要花8.5倍的家庭年收入才能实现置业梦想。虽然较前季一度的8.9倍有所下降，却仍远高于疫前6.6倍和长期均值6倍的水平。置业压力由此可见一斑。
拐点二：供需关系
除了住房可负担性，困扰新西兰已久的房源短缺危机似乎也即将解除。
Kiwibank近日表示，持续建筑热潮结合边境开放带来人口净流失，或许意味着新西兰将在一年内摆脱住房缺口。
在该行发布的住房市场年度观察中，Kiwibank高级经济学家Jeremy Couchman称新西兰即将出现住房过剩的情况。
“尽管存在疫情中断、材料短缺、招工困难等问题，统计局估计截至2022年6月，过去一年中共有超4.1万套住宅建成。”
“是自1991年以来新西兰住房市场最大的一次增量。”
据Couchman透露，在2000年代中期的建筑热潮中，峰值时期的住宅净增加数量只有3万套。
与此同时，随着人口增速创下1980年代以来新低，市场对新房的需求也在大幅放缓。
“因为边境限制导致人口增长放缓，而供应却在迎头赶上，算是疫情所带来的罕见积极效果。”
“净移民是影响人口增长的主要因素，截至今年6月，新西兰全年流失1.15万长期移民。”
根据统计局数据，全国整体人口增速现已缩水至0.2%，是自1986年以来的最低点。
“新西兰住房供需的巨大变化已将缺口数量拉低至2.3万套，尽管依然很多，但与去年估计的5.7万套相比已有显著下降。”
“现有供需缺口说明新西兰的住房短缺问题可能会在未来12个月内消失。”
“部分指标意味着已经发布的供应数据有向下修正的可能，例如新宅电力连接的净数值。”
Couchman称新西兰住房市场已经处于回落状态，未来房源过剩可能会给市场带来更多压力，并抑制房价复苏。
“信贷大幅收紧，很大程度是因为央行强势升息以对抗通胀，而且升息还没结束。”
Kiwibank认为OCR会在年底达到4%。与一年前相比，他指出住宅交易活动已经同比下降约1/3。
“截至目前，2022年的房价每个月都在下跌。我们已经下调了房价预期，现在认为房价跌幅会在年底达到13%。”
该预测与其他经济学家的看法大体一致，后者认为跌幅在11%至15%不等。
何时入场？
对于尚未进场的首次置业者而言，可负担性改善和房源增加当然是不折不扣的利好。事实上，越来越多的首次置业者已经开始用行动说话，积极展现购房意向。
贷款机构mortgages.co.nz近日联合独立经济学家Tony Alexander展开一项调查，发现有购房意向的首次置业者实现8%的净增长，创去年2月以来新高。此前由于央行重启LVR限制，首次置业热情遭受重创。
可想买房是一回事，在严苛借贷政策面前能否买房又是另一回事。不少受访者表示即便可以拿出20%的首付，银行还是会挑挑拣拣，择高收入放贷。
调查发现银行放贷主要看重3点：
1）不低于20%的首付要求；
2）有良好信贷背景；
3）良好偿贷能力。
与首次置业者形成鲜明对比的是投资者，其市场占比正在缩水。在他们看来，信贷收紧只是一个方面，另外也担心明年政党轮替后的市场局面。一旦国家党在明年年底的政府换届大选中胜出，势必会恢复利息抵税政策，届时借贷成本减少且房价疲软，买房时机将更为成熟。
通过以上分析不难发现，住宅市场供大于求和恢复利息抵税政策很可能发生在明后两年，而Westpac则预测OCR要等到2024年中旬才会下降。
如果你是投资者，或许2024年才是你的最佳买房时机；可如果你是首次置业者，则需要在利率和房价之间作出选择：2024年之前利率大概率不会降，可2024之后却可能面临来自投资者的激烈竞争。
当然，以上分析其实存在诸多不确定性，比如住宅市场供大于求的判断是基于人口增速放缓 ，如果明年净移民能实现大幅正向增长，想象中的供不过求可能非但不会到来，供需缺口还会进一步拉大。
又比如恢复利息抵税政策是建立在国家党胜选的前提下，可现在距离大选还有一年之久，中间会发生什么谁又能知道呢？
归根结底，买家只能走一步看一步，审时度势，伺机而动了。
责任编辑：番茄捣蛋
