奥克兰房价下跌，会有逆转吗？

后花园2022年4月20日援引OneRoof网站报道：

对奥克兰房价为何下跌，经济评论员Tony Alexander浅谈了自己的观点。

在今年第一季度，相比新西兰其他任何地区，奥克兰的平均房价水平下跌更多。对比截至2021年12月的季度的平均水平，房价下跌了4.1%。

为什么奥克兰的房价下跌如此之快？这种下跌速度会持续吗？大幅下跌的第一个原因是去年年底奥克兰房价平均上涨了6.2%，高于同期奥克兰以外地区5.5%的平均涨幅。仅凭这一点，Tony Alexander表示我们必须小心谨慎，不能过度推断此次下跌。

然而，第二个原因可能是买家开始对奥克兰新房建设的激增做出反应。与过去十年的平均值相比，奥克兰去年新住宅建筑许可发放量是“正常”水平的两倍，但在新西兰其他地区，新住宅建筑许可发放量仅比过去十年的平均值高57%。

第三个原因是人口增长的问题。截至2021年6月的季度，奥克兰的人口比一年前减少了0.1%。但新西兰其他地区的人口增长率为1%。原因可能在于：虽然大多数移民和许多回流kiwi到新西兰后，他们会定居奥克兰，但之后，他们会从奥克兰移居到其他地方，从而使得奥克兰人口减少。

截至今年6月30日，房价很有可能会再次出现小幅下跌。Tony Alexander表示，这也就是为什么一段时间以来，他一直警告称，新房供应和人口问题会对房价产生影响。

但这种影响会有严重后果吗？谈论的一个焦点是，新西兰年轻人可能前往海外工作造成人才外流，而相比其他地区，奥克兰受到的影响最大。考虑到越来越多的开发项目宣告失败，买家不得不承担一定的损失，因此预计潜在买家会对购房产生犹豫。

近年来，在奥克兰购买房产的人不得不承担高额抵押贷款。这表明，与新西兰其他地方相比，他们面临更高利率带来的更大的现金流风险，与此同时，或更少愿意出售房产的卖家。

然而，也有一些因素在支持房市上行。一个是，因为开发商将无法产生足够的预售，以满足银行和其他金融机构设定的融资要求，所以许多新房的住宅建筑许可不会被发放。

另一个原因是，在未来几个月，至少有165,000名移民将获得特殊的新冠居留签证，这其中的大多数人将在奥克兰生活。虽然这些人不会都去买房，但部分人会有这个打算，使得奥克兰比其他地区产生更多的购房需求。

最后，奥克兰的平均房价在过去五年里上涨了40%。但是在奥克兰之外的地区，房价已经上涨了80%。基于长期价格比较，与新西兰其他地区相比，奥克兰实际上处于全国平均房价涨幅趋势线以下。

这并不意味着房价不会持续下跌。但这确实意味着有一些因素在阻止房价下跌。这种情况也在以下地区出现：坎特伯雷，因为灾后重建有待完成；皇后镇，因为外国游客的回归带来的提振；Tasman和Nelson地区，因为它们自2017年以来的房价涨幅也低于平均水平。

最后一点值得注意的是，从历史上看，奥克兰的住房市场发生变化，然后其他市场会以不同的速度跟进。也许这就是现在正在发生的一切。

（责编：Alice)