移民大爆发，如何影响澳大利亚租金和房价？

后花园4月29日综合报道：

澳大利亚正经历着一次巨大（尽管是暂时的）的海外移民激增。

据统计局报告，截至2023年9月，全国人口增长2.5%，即66万人。最新区域迁移数据揭示了2022-2023财年（FY23）移民流动水平最高的地区，主要通过内部迁移（澳大利亚各地之间的迁移）和海外迁移实现。

图1显示了FY23年净迁移量最高的前10个SA2地区，以及同期租金和房价的变化。所有这些地区都位于悉尼或墨尔本。有趣的是，澳大利亚移民水平最高的地区大部分受益于内部迁移，其中6个地区有90%以上的迁移人口来自全国其他地方。

迁移量最高的地区是位于墨尔本都市区西部边缘的Rockbank – Mount Cottrell。截至2023年6月，该地区通过净内部和海外迁移全年增加3,662人。Rockbank – Mount Cottrell在前一年也是澳大利亚迁移量最高的地区，而且新房供应在过去几年迅速增加。根据CoreLogic估计，该地区住房供应在2018年至2023年的五年间翻了一倍多。

在悉尼和墨尔本以外，布里斯班的Chambers Flat – Logan Reserve迁移人数最多。该市场在一年内的租金上涨了9.6%，但仅略高于大布里斯班地区9.4%的租金增长率。Chambers Flat – Logan Reserve也是一个新住房开发区，从全国排名第24位上升到了第17位。

珀斯北部的Alkimos – Eglinton是珀斯迁移量最高的地区。其中大部分来自内部迁移（75%），但也有相当数量的海外净迁移。该地区位于大珀斯的北部边缘，提供了生活方式和房价的绝佳组合，2022年6月的中位房价为$51.1万澳元。其热门迁移地区排名从去年的第39位上升到了第25位。

阿德莱德的Munno Para West - Angle Vale是FY23年阿德莱德迁移量最高的地区，全国排名第30位。该地区的绝大部分迁移来自内部（93%），房价和租金在截至2023年6月的一年内上涨了10%以上，其房价增长速度远高于大阿德莱德地区的1.3%，可能反映了在房价上涨背景下，对相对经济实惠的住房需求的激增。

这些迁移和房地产市场的情况对我们有何启示？

澳大利亚统计局数据显示，墨尔本西部的内部迁移主要来自墨尔本市中心和墨尔本西北地区，可能代表了人们从更中心的地段的较小和/或租赁房产升级到相对经济实惠的独立住宅。与此同时，Rockbank – Mount Cottrell租金在同期上涨7.2%，但这远低于大墨尔本地区租金的整体上涨幅度，后者在同期内为11.3%。

其他迁移热点也有类似特点，其中变化主要由内部迁移解释。Box Hill – Nelson、Marsden Park – Shanes Park和Fraser Rise – Plumpton都是“城市扩张”的例子，位于悉尼和墨尔本的边缘地带，吸引了一波新的需求，来自升级购房者和家庭购房者。

这些内部迁移量较高的地区在同期的租金和房屋价值上并没有出现特别大的增长，可能是因为人口增长是由新住房供应决定的，而不是相反。预购房屋可能意味着在人们搬到这些地区之前，购房需求已经被刺激起来。

对于那些因为净海外迁移而迁移量大涨的前十地区，情况则完全不同。其中包括卡尔顿、墨尔本中央商务区 - 北部和墨尔本中央商务区 - 南部。正如以前的研究所指出，那些经历了海外迁移迅速增长的地区在租赁市场上会产生最大的短期影响。澳大利亚统计局研究表明，到2021年，约60%的最近永久移民租住在澳大利亚。2021年的人口普查数据显示，约65%的临时移民是租房者。考虑到截至2023年9月的澳大利亚净海外迁移中，超过90%是临时移民，最近来到澳大利亚的移民中，租房者比例可能更高。

这在截至2023年6月的SA2地区租金表现（图2）中得到了体现，图2显示了该时期各地区的净海外迁移量与12个月内租金价值指数存在弱正相关关系。净海外迁移量也与房价变化进行了比较，但没有明显的关系。

与海外迁移和房屋价值变化类似，内部迁移和租金之间，以及内部迁移人数和房屋价值之间也没有明显的关系。这些关系的“R2”值（表示一个变量对另一个变量变化解释的强度，范围为0到1）都小于0.1。

由此得出结论，高迁移水平可能对房地产市场产生多种影响，这可能取决于供应和经济实惠等其他因素。

在借贷能力有限的情况下，珀斯、阿德莱德和布里斯班边缘的经济实惠市场吸引了越来越多的内部迁移，于是上升到迁移热点排行榜，并吸引了价值增长。然而在一些与城市扩张有关的地区，房屋价值在迁移量高的同时并没有大幅上涨，这可能与供应水平更平衡或预购房屋的时机有关。数据在短期内唯一显示出的迁移-房地产表现关系，且是弱关系，仍然是海外迁移和租金之间的关系。

责任编辑：番茄捣蛋