澳洲CBD写字楼前景堪忧，两大推手制造困境，新西兰或处境类似

后花园7月21日综合报道

旅居悉尼的新西兰学者Ross Stitt对澳洲大城市CBD的前景进行了一番分析，可能对新西兰也有借鉴意义。

Stitt认为，澳洲CBD办公室物业充满挑战。

短短三年，疫情和利率飙升极大地改变了澳洲办公楼的投资环境，在悉尼和墨尔本，市场面临着空置率上升、运营成本上升和价值下降。

并且，目前还看不到转机。

数据显示，悉尼CBD办公空置率在今年二季度达到了14.4%。在墨尔本，这一数据是16.2%。

两个因素正在推动这一趋势：经济不确定性，和人们居家办公（后文用WFH替代）。前者在可预见的未来仍将存在，但最终会过去。

而后者则可能持续更长时间。

越来越多的转租表明，许多雇主正在寻求减少办公空间。

一些人在缩减办公场所的规模，另一些人打算采用办公桌轮用制（hotdesking），但两者都是因为员工WFH的时间更长。

大多数雇主对WFH的到来无力招架。当政府宣布封锁时，WFH一夜发生。

许多员工现在已经对WFH感到习惯，且不愿放弃：在通勤上花费的时间和金钱更少，管理育儿的灵活性更大。

值得注意的是，疫情后，由于劳动力短缺，雇主无法强制要求员工返回办公室。如果之后失业率开始上升，双方的谈判天平会发生扭转。

澳洲联邦政府和负责澳洲公共服务（APS）社区和公共部门工会达成了一项极其有利于WFH的协议。

根据该协议，APS的所有员工都有权要求灵活的工作安排，政府机构“需要倾向于批准请求”，员工在家工作的天数“没有上限”，“只有在真正尝试达成协议，考虑到员工的情况，并且只有在有明确的商业理由不批准的情况下，机构才能拒绝请求”...

这将对公共部门的生产力带去什么影响，时间才能给出答案。

澳洲的银行是白领的主要雇主，也处于当前WFH辩论的最前沿。

今年早些时候，有报道称，澳大利亚国民银行（NAB）的员工平均每周只在办公室工作1.2天。NAB首席执行官Ross McEwan认识到了问题，命令500名高级经理全职返回办公室。

之后，NAB与金融部门工会（FSU）就薪酬和条件达成了协议。

这包括有权要求WFH，倾向于批准和决策审查过程。

澳大利亚联邦银行（CBA）没有那么幸运。它设定了一项政策，要求员工至少在办公室工作一半的时间，自7月17日起生效。

然而，FSU正在公平工作委员会挑战这一决定。

所有这些都不利于悉尼和墨尔本CBD办公空间的需求。这也导致了办公楼的价值走低。

去年，比WFH更大的价值破坏者是利率上升。随着利率的上升，用于估值商业物业的资本化率也在上升。理论上，更高的资本化率等同于更低的估值。

过去的12个月，CBD办公楼的销售量很低，买卖双方对价格走势有着不同的预期。

6月15日，物业投资管理公司Charter Hall发布了预期的六月底的估值更新，结果显示，资本化率升至5%，办公物业贬值3.7%。

另一家物业投资公司Dexus的报告显示，其办公物业投资组合的价值下降了7.7%。

Dexus上个月在悉尼出售一座26层的办公楼，售价3.93亿澳元，比账面价值低了17%。

如果这种折扣越来越多，那么悉尼和墨尔本CBD办公楼会竞相贬值。

再加上澳洲央行预期的进一步OCR上升，CBD办公物业的前景充满挑战。

责任编辑：charles