想投资房产？小心，奥克兰一类住宅回报低到离谱，房东集体倒贴

后花园3月19日综合报道：

去年第四季度（Q4），大多数类型的住宅投资吸引力有所下降，毛租金收益率（gross rental yield）和自由现金流（free cash flow）双双下滑。

全国三居室住宅的毛租金收益率从去年第三季度（Q3）的5.8%下降至5.6%。自由现金流（即支付抵押贷款后的剩余租金收入）从每周$90降至$74。

Interest.co.nz 计算了新西兰主要城市的三种主要住宅投资类别的毛租金收益率和现金流情况，分别是：

1）三居室独立住宅

2）两居室单元房/公寓

3）一居室单元房/公寓

这些计算提供了一种横向对比（apples-with-apples comparison）住宅投资回报率的方法，并能够反映投资吸引力在全国范围内的变化趋势。

相关数据已整理成三张对比表，并附上计算方法说明。

总体来看，三居室住宅和两居室单元房/公寓的收益率和现金流在Q4均有所下降，而一居室单元房/公寓的表现最佳，不仅回报率远高于其他类型的房产，且在Q4实现了收益增长。

特别值得注意的是，奥克兰地区的三居室住宅投资回报极低。

该地区三居室房产的租金收益率仅在3.1%（Orakei Ward）至5.0%（Manurewa-Papakura Ward）之间，且所有区域的现金流均为负数，即在支付房贷后仍需额外补贴资金。（文末附有奥克兰各区地图）

事实上，投资者的实际现金流情况可能比数据反映的更糟糕，因为这些数据并未考虑空置期、房产税、保险、维修和维护费用等因素。

因此，如果没有充足的现金储备，投资奥克兰的三居室住宅可能会面临较大的资金压力。

更关键的是，在当前市场环境下，投资者只能完全依赖房价上涨获利，但这一前景仍不确定。此外，一旦利率回升，投资者的现金流将进一步受到冲击。

相较之下，两居室单元房/公寓的表现虽优于三居室住宅，但也面临回报下降的趋势。

Q4全国范围内毛租金收益率和现金流均有所下降，尽管大部分地区的现金流仍为正数，但投资者支付完所有相关支出后，可能仅剩零星盈余。

一居室单元房/公寓则成为唯一实现租金收益和现金流双增长的房产类型。Q4毛租金收益率上升至9.2%，自由现金流增至每周$205。这些数据表明，一居室公寓或许是当前最具投资价值的房产类型，但仍需警惕一些潜在风险。

奥克兰市中心许多一居室公寓（“shoebox apartments”） 主要依赖国际留学生市场，一旦留学生数量减少，租赁市场可能受到冲击。

奥克兰市中心大量公寓为“租赁产权”（leasehold titles）。这些房产的账面现金流可能看起来很诱人，但一旦计算地租（ground rent），收益会大幅缩水。

购买租赁产权公寓的投资者无法依靠房价上涨获利，因为土地的增值部分归属于土地所有者，而不是房产持有者。

目前，新西兰住宅投资市场呈现整体收益下降、三居室投资回报疲软、一居室公寓收益上升的趋势。

对于投资者而言，奥克兰三居室房产现金流全面为负，投资风险较大，而一居室公寓可能是相对较好的选择，但需要特别关注其市场波动性和产权问题。

责任编辑：番茄捣蛋