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奥克兰大量新宅完工,但买家注意,新建房价格可能越卖越低

头条Author: 番茄捣蛋
奥克兰大量新宅完工,但买家注意,新建房价格可能越卖越低
Summary虽然奥克兰新房还在层出不穷,但一项最新研究表明,潜在买家为新房支付的溢价可能即将缩水。

后花园4月12日综合报道:

​尽管奥克兰的建筑许可发放数量近期出现下降,但当地新建住宅的完工数量仍在冲向新的高峰。

奥克兰市议会的最新数据显示,今年2月份共有1583套新住宅获得建筑合规证书(Code Compliance Certificates,简称CCC),高于以往所有2月的数据,较去年同期更是增长了惊人的36%。

CCC在住宅竣工后发放,是衡量新住房供应的最佳指标,而建筑许可是在开工前发放,可以预示未来的住房供应。

通常情况下,从住宅建筑许可发放到建筑竣工获得CCC,需要大约两年的时间。

截至2024年2月,全国范围内获得许可的住宅数量较去年同期下降了近1/4。然而,奥克兰市议会的最新数据表明,新开发项目放缓尚未影响市场的新房供应。

由于建筑许可发放数量减少,奥克兰新房的竣工量在未来某个阶段将不可避免地减少,但目前供应依然强劲。在截至2月份的一年内,共有18,642套新住宅获得了CCC,创下了所有12个月周期的纪录,月均数量也达到了历史最高的1554套。

虽然奥克兰新房还在层出不穷,但一项最新研究表明,潜在买家为新房支付的溢价可能即将缩水。

房地产研究公司CoreLogic的分析发现,新房的价格中位数比现房要高出6%。

不过,分析显示,新房和现房之间的价格差距正在缩小。

CoreLogic的首席经济学家Kelvin Davidson表示,利率上升、经济不确定性以及投资房规则的变化,都给新建住宅市场带来了挑战。

OneRoof的另一项分析显示,开发商为潜在买家提供的折扣幅度已越来越多大。Davidson认为,为促成交易而采取的折扣策略恰好凸显了市场的不安情绪。

Davidson称:“目前开发商的利润率正受到挤压,因为建筑成本在上升,利率在上升,融资成本也在上升。”

Davidson表示,新房通常比现房更贵,这是因为买家得到的是更高品质的房子。

在过去的20年里,新房的溢价从最高的15%到最低的-2%不等(在全球金融危机之后,建筑业陷入困境,开发商对期房提供了大幅折扣)。

Davidson指出,恢复利息抵税政策,以及将明线测试期从10年缩短至2年,将消除新房相对于现房而言的税收优势。

然而,在LVR规则方面,新房仍享有一定优势。Davidson表示:“长期以来,LVR规则一直青睐于新建房,因此这可能是长期趋势的一部分。”

Davidson表示,还有一个对定价产生影响的,是新宅审批数据,随着该数据的持续疲软,未来几年市场上出现的新房库存将稳步减少。

他说:“当前大多数建筑商可能还在忙于完成已经批准的项目。在获批项目和实际完工项目之间,总存在一定滞后性。”

尽管如此,Davidson认为,对开发商来说,前景仍是乐观的。他说,较高的净移民人数可能会推动新房市场的需求——尽管不会立即提振市场。“目前,我认为移民数量的增长更多地影响了租金,而非房价。但随着新移民在这个国家呆的时间越长,这种需求就越容易渗透到房屋买卖上。”

“我们正处在这个不幸的时刻,建筑业放缓,人口继续增长,我们需要更多的房子,但我们没有建造足够的房子,所以短缺问题就出现了。”

CoreLogic的研究还发现,新西兰的建筑成本上涨速度已降至长期平均水平以下。

CoreLogic最新的Cordell建筑成本指数在今年第一季度增长了0.5%,不到1.1%的长期季度平均水平的一半。

研究表明,2.3%的年增长率远低于2022年第四季度10.4%的峰值,是近8年来的最低水平。

由于与新冠疫情相关的供应链问题挥之不去,以及建筑业的热潮,2022年建筑成本曾一度飙升。同年的2022年5月,建筑许可发放量达到了51,000份的峰值。

报告称:“供应链已恢复正常,房屋建设活动也有所回落,这缓解了产能压力,从而降低了成本增长。”

建筑成本增长的下降对消费者和建筑商都有利。“更低的成本意味着建筑商可以更准确地为工程定价,而买家也更有信心,因为他们可以确信最终价格不会在项目完工时飙升。”

责任编辑:番茄捣蛋


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