房价指数涨150%，工资指数涨82%，首次置业越来越难

后花园4月18日综合报道：

对于澳大利亚的首次置业者而言，随着时间不断推移，住宅市场将越来越难以进入。

在过去20年间，CoreLogic全国房价指数上涨约150%，而澳大利亚统计局（ABS）公布的工资价格指数仅上涨82%。因此，对于寻求购买下套房的有房买家而言，他们的财富增长速度很可能比潜在首次置业者更快。上述趋势在住房拥有率下降、可负担性指标恶化以及首次置业者平均年龄增加等方面均有体现。

然而，有一个数据集似乎描绘了一个不同的情景。澳大利亚统计局的“贷款指标”数据包括每月更新的首次购房贷款数量和总价值。2月首次置业者融资总额超过$49亿，按季节调整后环比增长4.8%。尽管存在高利率、生活成本危机、低消费者信心和家庭储蓄率的大幅下降，但首次置业者融资占所有自住房融资的比例自2022年8月以来一直在增长，达到29.2%，超过过去十年的平均水平。

这是否意味着首次置业者更容易购买房产？未必如此。

重要的是，图表1是所有自住房融资的比例。如果首次置业者融资增加，该比例就会上升，但如果非首次置业者融资增长速度较慢或下降，比例也会上升。

首次置业者融资占比的增加是由于非首次置业者自住房融资增长相对较小。

过去12个月，首次置业者贷款金额增长了20.7%，是非首次置业者自住房贷款年增率（5.0%）的4倍。

非首次置业者包括为住房升级和搬家而置业的买家，但也包括可能不需要为下一次购买而申请抵押贷款的Downsizing买家，尤其是在COVID疫情后，大部分澳大利亚房地产市场出现暴利资本收益之后。

这意味着仅仅依靠住房融资数据并不能完全描绘首次置业者的竞争情况。

我们还需要考虑首次置业贷款的数量，因为融资总额的增加可能是由于房屋价值的上涨。

澳大利亚所有自住房贷款的平均贷款额在截至2月的一年内上涨了2.5%，因此这可能在过去12个月内部分增加了首次置业者的融资金额。图表2展示了每月首次置业者贷款的数量，最近几个月显示贷款数量实际上远低于2021年的最近创纪录高点。

事实上，在2008-09年和2020-21年之间，首次置业者贷款只出现了两次显著增长。这主要可以解释为临时政府购房激励措施的影响。

在全球需求冲击（如重大经济衰退、信贷紧缩或大流行病）时，临时购房补助可以用于提振经济活动，而增加的首次置业者数量对当时的政府也有好处。但是，这些计划所带来的集中需求并不一定从价格角度有利于首次置业者，并且可能导致房屋价值上升和市场竞争加剧。

除了这两个时期，首次置业者的每月贷款保持相对稳定。考虑到人口增长，这一点也是正确的。作为澳大利亚25-34岁人口的一部分（首次购房的最常见年龄段），过去十年中首次置业者贷款的比例实际上略有下降，但在过去几年有所改善（图表3）。

总结一下，尽管每月住房融资数据有助于了解抵押贷款池的构成，并观察临时补助和优惠对住房贷款的影响，但它并不能完全告诉我们首次置业者活动的全貌。将这些数据与按照年龄、收入等角度考察住房拥有率进行比较是有用的，但相关数据目前报告的频率比较低，而且还需要考虑首次置业者贷款数量与人口规模的关系。

责任编辑：番茄捣蛋