2022年新西兰房市回顾：风谲云诡的这一年，下行周期教会了我们什么？

后花园2022年12月27日报道：回顾2021年和2022年的新西兰房市，可以用“高潮迭起”这四个字来形容。

房市在过去两年接连经历了“暴涨期”、“停滞期”和“低潮期”。

2020年和2021年，新西兰房市忽然摁下了加速键，房价史无前例地暴涨，但不可持续，与此同时，房源库存严重告急。

然而，房市的繁荣是由于后疫情时代的消费刺激，还有创记录的低利率环境共同造成的。当然，LVR限贷措施的取消也在其中发挥着至关重要的作用。

可惜好景不长，随着央行重启LVR政策，以及CCCFA法案的重磅出台，利率开始水涨船高，房市也跟着迅速转向。

回顾2022年的房市，我们可以用以下几个“关键数字”来进行总结。

13.7%

根据新西兰房地产协会（REINZ）的房价指数，全国房屋均价已自去年11月下跌了13.7%。

需要注意的是，REINZ的房价指数不受房屋销量或类型的影响，依据这种指标，惠灵顿的房价自峰值期以来下跌了20.8%，奥克兰的跌幅为18.4%。此外，其他地区也有不同程度的下跌。

然而，近期发布的QV指数和CoreLogic数据则表明，目前房价下跌的速度已开始放缓，本月全国大部分地区的房价跌幅都比上个月小。

$810,000

REINZ的数据显示，今年11月，新西兰全国的房屋均价为$810,000，而去年同期的数据为$925,000。

奥克兰的房屋均价为106.5万纽币，低于去年同期的130万纽币。惠灵顿的房屋均价为$795,000，低于去年同期的$962,500。

虽然基督城的房价有所下滑，但相比其他大城市，这里的房市似乎更具弹性。今年11月，当地房价为$680,000，相比去年同期的$700,500降幅不大。

皇后镇的房屋均价位居全国第一，为135万纽币。

REINZ的首席执行官Jen Baird提到，虽然房价下跌有助于提升住房可负担性，但利率的飙升以及偿贷能力的减弱为很多买家制造了障碍。

25%

目前房价下跌的周期仍未结束，ASB银行预计房价将从峰值期总共下跌25%，经通胀调整后的降幅为40%。

此外，ANZ预测的降幅为22%（经通胀调整后为32%）；Kiwibank 和 Westpac的预测均为21%；央行和CoreLogic的预测则为20%。

CoreLogic的首席房产经济学家Kelvin Davidson表示，房价很有可能会继续下跌10%，使总降幅达到20%左右。

他说：“即便如此，房价仍比疫情前要高出15%至20%左右。”

ANZ的经济学家Miles Workman表示，REINZ的数据表明，当前房市的修正期已过62%左右，但市场前景仍然充满了不确定性。

4.25%

在房市下行周期里，利率起着关键的作用。最近，新西兰央行将OCR上调到了4.25%的新高度，并预言OCR将于明年达到5.5%的峰值，明年也会多次涨息。

在发表货币政策宣言时，利率已从去年的2.5%上涨到了6.5%，自此，多家零售银行已纷纷完成了新一轮的加息任务。

如今，部分固定利率已突破7%，一部分浮动利率也达到了8%左右的高点，利率究竟会升多高已成为很多人心中的疑问。

利率高企将影响人们的借贷能力和偿贷能力，CoreLogic认为当利率达到7%时，一份50万纽币的贷款，每年的借贷成本将增加$12,000。

然而，独立经济学家Tony Alexander认为，有90%的可能性固定利率已经见顶，届时人们可以重新评估自己的财务状况。

67,000

由于买家犹豫不决，房屋销量开始疲软。CoreLogic的数据显示，今年的房屋销量共计67,000套，创下了2020年以来的新低，也是过去30年来第三低的数字。

REINZ的数据显示，今年11月，全国房屋销量共计5525套，相比去年同期的8644套下降了36.1%。

上个月，全国所有地区的房屋销量均出现了下滑，且均为双位数下滑，只有西海岸的跌幅低于20%（-15%）。

Westpac的代理首席经济学家Michael Gordon指出，最新的销售数据非常接近金融危机后时代的水平。

需要注意的是，随着GDP数据的疲软以及利率的升高，明年的房屋销量很难提升。CoreLogic预计明年的房屋销量可能在65,000套和70,000套之间。

41

REINZ指出，今年11月，全国房产的平均待售天数为41天，同比增加了12天。

Kiwibank的经济学家表示，经季调后，全国房产的平均待售天数实际为47天，高于长期平均水平（39天）。

28,449

Realestate.co.nz的数据显示，今年11月，全国待售房源数量共计28,449套，相比去年同期的19,260套暴涨了47.7%。

ANZ的经济学家表示，从销量的低迷和成交率的低迷可以看出，随着库存的增加以及竞争的减弱，市场的天平已向买家倾斜。

CoreLogic的数据显示，首次置业者的市场占比已从年初的24%上升到了年末的25%。

$2000万纽币

虽然高端物业市场也受到了房市降温的冲击，但相比低端物业市场仍更具韧性。

目前，高端物业市场的销售活动非常稳定，仍有1000万纽币以上的交易出现。

今年的最贵物业诞生于奥克兰的Paritai Drive, Orakei。今年5月，当地一套豪宅卖出了2000万纽币的高价，远高于2015年的买入价（730万纽币）。

Paritai Drive, Orakei

总结来说，今年新西兰房市迎来了一段“修正期”，对于买家们来说，只要能够获得融资，且具备偿债能力，现在无疑是最好的入市机遇，而对卖家们来说，只要是在同一个市场进行交易（买进卖出），今年交易与去年交易其实并没有太大区别。展望明年的市场，也许当前最明智的策略，就是做好准备，洞悉当下，并认真规划未来。

（责编：Gloria）