美媒:黑石狂抛10亿美金住宅房,美国房地产的寒冬真的要来了?
的确，前几年美国的住宅房因其高回报率而备受世界各地人民欢迎。据调查，2010年时，美国住宅房的平均投资回报率高达18.2%。但近两年，因为房屋价格已接近顶峰，并且房屋维护、管理成本的不断增高，2019年住宅房平均投资回报率跌至5.9%，都快跌至国债水平了。
也难怪不少大公司最近都开始把对住宅房的投资转移到别处去了。那么是不是意味着美国房地产板块不能再为我们赚钱，应该要放弃呢？
非也！虽然住宅房已不再是投资首选，但是美国其他板块的房地产依然是大型投资公司眼里的香饽饽，其中最受投资人欢迎的便是——学生公寓投资。 早在2018年，美国最大的公寓运营商睿星资本Greystar Real Estate Partners LLC以46亿美元的价格收购了全美最大学生公寓开发运营商EdR，在此之前，它刚宣布与黑石集团旗下的BREIT基金合资，以12亿美元的价格收购了EdR一部分的学生公寓资产包。 看到这里估计大家都会好奇 为什么学生公寓投资如此受欢迎？ 比起其他传统投资 学生公寓有何无可比拟的优势？ 1. 收益稳定、受市场影响小 学生公寓投资最被看好的就是其稳定的收益，每年，学校都会招收大批的学生，而学生公寓一直以来都是处于供不应求的状态。另外，学生公寓的收益绝大多数依赖的是其租金，所以不管是经济危机还是房价下跌，学生需要上学是雷打不动的事实，所以学生公寓的收益几乎不受市场波动的影响。 从数据中可以看出，美国学生租房需求市场在70年的时间里，始终处于稳定上升的趋势，并且即使在最严重的经济危机时期(1990、2008等)，学生公寓的出租基本不受影响。 如果是住宅房，我们都会担心空窗期的问题。但学生公寓则没有这种困扰，通常学生公寓都是按年为单位出租，即使寒暑假学生离开，也会按约定支付租金。 2. 回报率高 一整套学生公寓会有多个学生共同居住，面积利用率相较于住宅房高了许多，所以相对租金也会更高。再加上如今，越来越多的美国学生倾向租住豪华型学生公寓，例如那些带有健身房、游泳池、休息室、会议室等的公寓，此类学生公寓的租金较高，收益当然也就更高。2018年第二季度，高档型学生公寓每户的平均售价为$211,645，相较于2017年的$167,265涨了27%。 2018年全球学生公寓投资总额为171亿美元，美国作为全球最大的学生公寓投资市场，2018年的投资额高达108亿美元，为历年最高。截止至2019年，美国学生公寓投资的租金收益率为5.80%。 3. 升值空间大 根据美国国家教育统计中的数据，2018年-2020年间美国平均入学率将增加3.81%，预计到2025年，学位授予机构的入学人数将从2013年的1720万增长至1980万人，特别是国际生的加入一再壮大了美国的学生群体。 但学生数量不断增加，公寓床位却在减少。2015年秋季与2016年秋季每年全国学生公寓的床位提供约在48,000张左右，与前几年相比，交付量少了近30%。而截止至2018年，仅有47,000张床位正在建设中，真可谓一床难求。 4. 学生公寓便于管理 相较于普通住宅房出现的各种租房维修问题，学生公寓则会让人省心不少。首先，学生公寓是由投资管理公司统一管理；其次，租房的人员以及房租来源都非常干净稳定，几乎不会出现像是拖欠房租、恶意损坏住房之类的问题。 5. 市场活跃，易退出 目前美国学生公寓市场非常受欢迎，投资机构对其的兴趣也一直在升温。许多大型投资集团例如睿星资本Greystar、GIC、CPPIB、Scion Group等都在学生公寓房产板块注入了巨资，所以对于投资人而言，学生公寓资产想要转手也是一件非常容易的事情。 看到这里估计很多投资人要说了 像学生公寓这样回报率高又稳定的大饼 一般都是大型投资企业的囊中物 我们普通投资人哪有可能接触到！ 今天 美信金融就为有兴趣的投资人 带来了这样一个 投资学生公寓的好机会 名额极其有限哦！ 1. 南卡学生公寓基金 认购起点：5万美金起投；1万美金递增 产品期限：2+1+1年，第2年开始寻求市场退出，若在第四年没有退出，可强制开发商以年化10.7%回报率保底回购。 产品起息日：每月25日前认购且划款成功的客户，将于下1号生效。 赎回方式：本产品为封闭式基金，按每季度末(3/6/9/12月底)计算季度分红，分红到账时间为45-60天，项目退出后将出售所得还给投资人。 2. 产品亮点 a. 得天独厚的地理优势及生源 南卡罗莱纳大学怕斯坦堡分校是美国著名的公立大学，成立于1967年，被评为南部公立大学第二名及南部退伍军人大学第四名，覆盖学科包括科学、护理、艺术、教育、健康等，是该地区内发展最快的大学。 本项目的学生公寓位于校区边上，步行至校区仅2分钟路程，相较于分散在城市各角落的公寓房，本项目的地理位置更具优势，租金增速也更快。目前学校正处于快速扩张期，预计未来6年内增加30%-60% b. 强大实力的开发商 本次项目由DMG Investment以及KPG共同开发管理。DMG投资有限公司2013年成立于美国，隶属德信控股集团。成立以来，在美国总资产开发规模超过5亿美元，专注于美国房地产开发、运营和物业管理。本项目是其在美国开发运营的第四个学生公寓项目，前三个学生公寓的开发运营都极其成功，其中纽约奥顿学生公寓入住率100%。 KPG则是美国东海岸知名的房地产开发公司，其CEO Michael S. Hartnett是美国最大上市学生公寓开发公司之一的荣誉创始人兼共同主席。公司拥有丰富的学生公寓投资、开发及管理经验，并且与众多银行有着良好的关系。 c. 优先劣后架构 本项目投资人将会获得租金收益上的优先权，也就是说，项目建成后，投资人优先拿到8%的租金分红，直到投资人拿满8%之后，开发商才可以拿剩下的分红。除此以外，还有更多有利于投资人的条件可咨询美信金融。
