新西兰-人口，经济，住房（2019.Q1-最新必读)
随着新西兰统计局和Corelogic(房产数据研究机构)最新的数据发布，我们一起来回顾新西兰现在和过去一段时间在人口，经济和住房上的各种表现，也有助于我们对于经济趋势和投资的判断.
我们先来看看新西兰和澳洲在GDP上过去近20年来的年增长走势图.
可以看到过去20年：
98-99年亚洲金融危机的时候，新西兰的经济增长极大的放缓，同样在2008-2009年全球经济危机的时候，新西兰出现了经济负增长(-2%), 而同期澳洲收益于中国对澳洲铁矿的依赖安然度过全球经济危机，所以在2008-2009年，澳洲的GDP依然保持了2%以上的年增长;
从2010年开始，新西兰经济逐步恢复并稳步增长，到2014年GDP的年增长率再次反超澳洲，一直保持到现在；
人口方面
过去18年来的，新西兰全国人口增长走势图：
可以看到：
过去4-5年的人口增长是过去20年来的最快的时期，2017年达到峰值，新西兰全国年增70,000人，2018年下降到56,000人;
过去15年来，自然人口增长数变化不大(过去10多年每个季度都是自然增加6000-8000人之间浮动)，说明了新西兰作为一个移民国家，人口增长还是得靠海外移民;
去年全国人口净增长62,733人, 奥克兰地区为31,417, 说明全国50%的净增长人口在奥克兰这个最大的城市，千帆之都，经济之都。
经济方面
CPI作为政府用来衡量通货膨胀的其中一个重要数据，可以看到，新西兰过去5年的走势跟澳洲差不多，都是稳步向上。
新西兰的消费者信心指数，比过去一年稍微下跌一些，但是还是略高于历史平均值,
下图为新西兰和澳洲两国的消费者信心指数走势图.
失业率上，新西兰回落至4.2%, 澳洲则上升到5.2%.
OCR走势，新西兰降至1.5%, 澳洲降至1.25%, 全球降息潮，比的是谁降的更狠，比谁放水放得快，放得多.
住房方面
目前全国范围内，成交量下降9%。
奥克兰过去一年成交量下降14%，汉密尔顿下降15%.
新房源数量也跟着减少，奥克兰相比上个月下降11%，比一年前同期下降8%, 造成市场上很多买家拿着钱买不到房。
但价格下降不大，奥克兰过去三个月价格下降0.8%, 过去一年下降1.5%. 但是比2007年房市高峰上涨91%.
全国范围内租金稳步上涨，每年都是3%-5%的涨，房东非常高兴.
但是房价的上涨，导致租金回报率(Rental Yield)一路下跌.
奥克兰的Yield仅为2.2%，所以现在高rental yield的物业依旧吃香.
但值得注意的是，奥克兰目前的买家群体的组成结构发生了很大的变化，首次置业群体10年来首次超过投资者(拥有多套房的投资客), 占总购房群体的27%，这个重要指标趋势的改变将引领奥克兰未来房产开发的潮流。
同样的情况也发生在了Hamilton, 当地更是20年来首次出现，首次购房群体占据第一的位置，达到了总人数的29%。
但这样的事情并没有发生在陶浪加，当地购房人群还是以改善型需求的买家和搬到当地的家庭为主.
回到奥克兰市场，下面这张图是Corelogic给出的环线与房价的分布关系，可以看出大部分均价超过$120万的房屋大部分都是分布在2环线之内的，而超过$100万均价的房屋也是大部分分布在3环线之内的，这里我们把6km都市圈作为大奥克兰的二环线，8km都市圈作为大奥克兰的三环线.
建筑和建材市场，人工和材料成本都在逐年增加：
框架上涨22%, 水泥上涨13%, 屋顶，水管工种上涨10%, 油漆工，砖工上涨7%。。
从2012年开始，一个比较典型的建房成本上涨幅度达到了27.3%, 而同时间段，CPI仅上涨7.6%。
后文预告: 中高密度时代，赚钱的可能不再是传统的房产开发商，而是跨界者？他们具备什么样的特点？
