Fletcher的“住宅建设报告”你读懂了吗？这个风口，谁能赶上？
最近房产建筑领域有两条新闻比较抓眼球
1，Fletcher委托Deloitte做的调查说：过去10年，对于大多数房屋建筑类型而言，新西兰的建筑材料成本比澳大利亚便宜，新西兰的建筑工人薪酬也不是房价贵的主因。
报告指出，目前新西兰住房成本中最重要的三项分别是土地和基础设施占比35%；建筑材料占比24％；商品及服务税，政府税费占比则为21％。排在第四的则是低于澳大利亚的人工成本。
这个结论，让很多人大跌眼镜！
2，某建材商去年在新西兰销售了50多套可移动的预制板房（flat-packhomes），其中60㎡的两居室售价仅为6.9万纽币。预制房有空调，有卫浴，从开造到拎包入住，全程只需要10周左右。
但有建筑业人士指出，这个只是“建筑”的价格，如果算上通水、通电和Council审批的价格，每平米也在2000纽币左右，和正常建房没区别，甚至比华人建商成本还贵。
笔者的朋友在墨尔本的房子刚刚建成，建筑成本就是每平米1000澳币出头。那Deloitte的结论是怎么出来的？
预制房作为一个新生事物，大家对他寄予厚望，指望他增大供给，拉低房价。但这个工业化产品，和人工建房相比到底有没有优势呢？
为了搞清这两个问题，我们采访了新西兰华人建筑业协会的秘书长黄海鑫（Dylan Huang）。
黄海鑫
新西兰建筑成本远高于澳洲
黄海鑫指出，新西兰建筑成本远高于澳洲，这个毫无疑问。不过建筑成本并不是简单的建材成本+工人薪水。
先说建材，如果是新西兰本地某些企业生产的基础建材，如水泥、内墙石膏板和木材，这些可能比澳洲便宜。但是用于外墙建筑的砖和石膏板，基本依赖进口，价格要比澳洲贵至少20%左右。
“越是小众的建材，越是依赖进口，价格越比海外贵。因为新西兰有自己独特的建筑标准，而市场体量又很小，海外建商单独为新西兰生产建材，无法利用规模效益降低成本。除此以外，建材领域还存在垄断问题，都导致了建材成本居高不下。”
至于新西兰的建筑工人，他的时薪的确不见得多贵。但这里有一个productivity的问题。新西兰的建筑领域的生产力比较低，住宅建设从设计、到施工、再到Council验收，期间有多个环节，很难顺利地做到环环相扣。
“地基打好了，Council不能第一时间验收的话，木工就没法做主体。主体好了，如果砌墙工人的时间对不上，下一步工程也没法推进。工期一拖，成本就上去了。”
澳洲的建材价格、模块化程度和建房效率，和新西兰相比优势明显。总体来看，新西兰的建筑成本远比澳洲高！
土地、基础设施、赞助费、税费，这些都是建筑从业人员很难改变的。
预制房是金矿还是鸡肋
谈到预制房 （prefab）,黄海鑫说这绝对是一个非常有潜力的市场，在破解新西兰住宅危机和酒店紧缺上大有可为。“不过，预制房要想真正发挥潜力，要有几个先决条件。”
预制房是一个工业产品，必须大规模工业化生产才能发挥成本优势。如果为一个客户，生产一个特定的单体住宅（single house），那它的成本和传统的建筑相比确实没有多大优势，只不过因为在工厂生产，不受天气因素影响。
近几年新西兰尤其是奥克兰，正在兴起高密度住宅之风。预制房天然适合大规模建设的高密度住宅。“批量生产、批量组装，无论是时间成本，还是人工成本，都能大大降低。”
奥克兰Hobsonville的高密度住宅
但是黄海鑫指出，新西兰的预制住宅市场，还有几个短板：
1，产能和价格。新西兰自己的工厂生产能力有限，数量上不去，价格也下不来。
2，产业链不完整，特别是物流成本。举个例子，预制房在现场安装的时候，需要用起重机吊装。因为新西兰起重机数量不够，不但租用价格贵，还要排队。时间和经济成本都给提高了。
几十年一遇的机会
奥克兰的住宅危机和酒店短缺，既有土地价格问题，也有建材价格问题，还有劳动力不足和效率低下导致的成本问题。在高密度住宅风起奥克兰的大背景下，预制住宅无疑是对症良药。
至于如何克服新西兰市场的短板，洋人建商和华人建商都在想办法。
可以给大家透露一个好消息，新西兰的华人建商，依托“中国制造”的优势，已经找到了破局办法。
在8月16日- 8月18日召开的2019年新西兰国际建筑业博览会&峰会上，“OFF SITE, OFF SHORE”（装配式和离岸预制）将成为今年的主题。
预制房如何破局，如何分享高密度住宅建设这几十年一遇的良机，请您莅临新西兰国际建筑业博览会&峰会。
时间：8月16日- 8月18日
地点：新西兰奥克兰市沃达丰活动中心。
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活动联系人：Pauline Gao 021 363 389
联系邮件：[email protected]
活动网站: www.nzibes.com