为什么要投资海外房产？独家披露各国房产持有成本！

5月17日中午，离岸人民币对美元汇率跌至6.94，为2018年11月30日以来新低，已经抹去今年以来的全部涨幅。在岸人民币逼近6.91，为2018年12月24日以来新低。截止至记者发稿，离岸人民对美元汇率微升，涨至6.93。

本月至今，离岸人民币累积跌幅已达2.9%，为全球表现最疲弱的货币之一。此外，人民币对一篮子货币汇率已持续下跌13天，连跌天数为史上最长。

交行首席经济学家连平对21世纪经济报道记者表示，这一轮贬值主要是由于短期内外部的压力比较明显。不过，无论从国内还是美国方面来看，未来都缺乏推动人民币持续贬值的强有力的动机。

对于房地产投资而言，主要分为两种逻辑，第一种就是追求房产本身价值的上涨，获得投资收益；第二种逻辑就是通过房产出租的形式获取每年现金流的收益。

原因一：海外投资可以获利，还可以分散投资风险

对投资者来说，进行海外房产投资是对于中国经济放缓以及人民币贬值的一种风险对冲。54%的受访者预期中国经济将会进一步放缓，而47%的受访者则认为人民币兑美元汇率在过去两年间贬值达到8%，由于货币超发严重，人民币估值存在虚高成分，仍存在一定的贬值压力。

调查结果表明，只有29%的受访者进行海外投资的初衷是为了获取更多的利益。目前，随着富裕的中国人变得更加熟悉海外投资市场，固守本地投资市场的保守主义出现了下滑迹象。被调查者对海外投资的盈利也越来越有信心，将海外投资组合的预期回报率设定为5%的投资者也从一年前的39%上升到了51%。

原因二：房产为王，海外置业为家

对于中国人来说，房产为王的观念根深蒂固，这种观念在出境游和国内的投资者这里直接反映在置业当中。住宅物业再次成为内地海外投资者的首选，有71%的受访者表示，他们在海外拥有自己的住宅物业。

由此可见，近年来对海外购置物业有自住需求的内地购房者越来越多，教育也是其中很重要的原因。

58%的受访者表示在海外购房的最重要原因是给自己的家人或是孩子在海外求学找一个住所。

原因三：'度假有所居’，加速转海外

根据国内某机构定期进行的客户调研，最近三次的调查结果显示受访的内地投资者中有18%的海外房产投资人是最近一年内买房的，有78%的海外房产投资人是在过去五年里买房的。其中有19%的购房房源还在建设中，还未交付。

购买海外房产还是以投资为主，但是投资的占比有所下降，相反临时住所的用途逐年增加。这也表明内地投资者的购房理念发生着转变，越来越多的人有了‘出去度假时有所居’的概念。

原因四：内地政策频繁变动，外汇管制加强

国内的房地产政策频繁变动，使得想要投资国内房地产的投资者望而却步，不敢也不能出手。另外，今年年初以来一直加强外汇管制手段，也加速了投资者将目光转向海外市场。

当海外房产投资者决定在国外购房时，不仅要考量投资房产的位置，价格，收益等等，还要需要考虑当地的住房持有成本问题，即每年我要为自己的房子支付多少钱，有哪些费用是必不可少的。因为当持有成本过高时，容易出现“买得起，养不起”的现象。今天给大家整合了几个热门投资国家的购房费用，做个全面的解析。

美国

在美国置业“买房容易养房难”。住房持有成本是许多业主每月需要承担得最大的一笔支出费用，而且每年缴纳房产税，还有保险费、物业费等，出租或出售时要缴的个人所得税、过户税等。

Zillow 集团住房消费趋势报告，在纽约，房主平均每年需要支付 6500 美元。

所以，买房之前，除备足买房钱外，还要提前预留买房之后要缴的税。

英国

英国的印花税比较高，这在一定程度上限制了炒房现象。持有房产一年的成本为：1800-4500英镑，占总房款的0.2%-0.5%。

加拿大

加拿大的税率一直都不低，在加拿大购买新房需缴纳房屋总价5%联邦税，是一笔不小的支出。

东南亚

有路Uoolu贴士：东南亚整体房价相较英国、美国、澳大利亚及中国一线城市更便宜，使得更多的家庭可以承担。联系人工与税务政策以及房屋维护费用来看，置业英美澳的维护费用明显高于东南亚。

据《财政时报》（The Fiscal Times）报道，房地产网站Trulia的一份新报告显示，2015年美国房主平均每月交的物业管理费为$331，在过去十年中增长了32%，涨幅高过房价或通货膨胀。这意味着，每位房主每年支付的物业费接近$4,000。

这么一看，东南亚各国的物业费相对来说就低得多了，仅人民币几十到几百块不等。

欧洲

澳洲与新西兰

澳洲和新西兰并没有房产税，但澳洲在买房时有印花税，各州也不尽相同，但都采用进阶制缴纳。新西兰则没有印花税。

澳洲和新西兰目前对海外投资者购买二手房有限制，没有永久居住权（绿卡）的海外人士不能购买二手房，只能购买新房。

澳洲购房后自住一年的持有成本为3600澳元，合人民币1.8万元，占到总房款的0.8%。而在新西兰这个比例只有0.3%。

自从上世纪70年代以来，新西兰的房价累计上涨了65倍，上涨期长达41年。瑞士国际清算银行（BIS）认为新西兰的房价上涨期在世界范围内是最长的。

瑞士国际清算银行对全球47个国家的房价长期走势进行了分析。排除通货膨胀的因素，新西兰房价增长率全球排名第三。

研究发现，在过去的53年的大周期内，新西兰房价涨幅累计高达 7459%，年均涨幅为 8.8%。

海外买房如何把钱汇出去

最近几年，不断有媒体曝光一批又一批在海外购买房产的土豪明星，有强哥和奶茶妹妹、成龙、周杰伦、郭德纲.......大家吃瓜一片。吃完瓜也在思考一个问题，在外管明明禁止境内居民海外购房的情况下：究竟大多数人是通过什么样的操作，到境外买到房产的呢?

伴随外汇储备的大量蒸发，国家亦收紧外汇政策口子，国家外汇管理部门秉持「扩流入、控流出、降逆差」的监管态度，改为窗口指导，对于大额外汇出境都需要先去外汇局沟通，强化外汇管控。

事实上，政策层面，资本项下的资金自由流动的说法目前并无改变，意味着国家仍允许具有真实合规的对外投资目的的资金出境。

本文总结了当下 15 种主流仍属于合规范围内的资金出境方式，以及政策红线，供大家参考。重点强调，资金跨国流动涉及法规文件众多，合规与不合格的行为判定仅一线之差，本文难以完全覆盖。

一、「个人额度」

目前，中国允许个人每年兑换等额 5 万美元的外汇，用作旅游、购物或者教育。

但若是需要海外购置房产，则需要将更大额的资金转移出境，5 万美元的限额显然不能满足要求。对此，购房人往往会通过其亲友，先将人民币换成外汇，然后让购房人亲友分别购买不超过 5 万美元的外汇，将购买的外汇从其各自在中国境内的银行账户汇入开发商的境外银行账户或购房人的境外账户，以交付购房款。

但这种方式涉及到分拆结售汇问题，「对于部分个人通过分拆方式，利用他人的年度用汇额度进行资金的违规跨境流动。对涉及此种违规行为的个人，外汇局会将其列入‘关注名单’，取消其之后两年内的便利化购汇额度，情节严重的还将移交外汇检查部门进行立案处罚」。

注意：此种方法实质上属于变相分拆结售汇，请小伙伴严格避免触及政策红线。

二、朋友间互转

需要在海外购置房产的需求方在国外有亲友，国外亲友在国内也有在经营的生意，在此情况下，这位亲友可以向需求方支付外币，需求方在国内通过多个账户或拆分金额多次支付的方式，在国内向此亲友转款。

注意：但此种方式会被认定为大额交易或可疑交易而被纳入「关注名单」。

三、利用消费转移资金

首先，可以用信用卡直接刷卡消费。由于信用卡的可用金额是当前卡内存入金额以及本身额度的总和，所以如果购房人预先在多张信用卡中存入一定量的金额，并直接在境外刷卡就可达到向境外转移资金的目的。

注意：2016 年 11 月份，中国银监会下文明确，信用卡支付不适用与保险产品。

四、利用境内外双身份证

对于存在中国大陆、中国香港两套身份证和护照的购房人而言，其可通过大陆身份购房，并通过香港账户支付购房款。

注意：此种方式可行性和合法性存疑。

五、保险融资

个人到境外购买保险，可向保险机构申请贷款或以该保单办理质押贷款获得资金。

但在目前 CRS 政策及香港修订《2016 税务修订第 3 号条例》的背景下，未来历史上已经购买的保单都要披露给中国大陆税务部门，所以这种融资方式亦存在合规性问题。

注意：境外个人保单可退可抵是正常商业服务，不存在合规性问题。但没法解决购买境外保险的原始资金出境问题。

六、现金对倒

中国内地客户可在中国香港开设银行账户，并在换汇店进行交易，换汇店为内地客户提供在大陆的账户进行国内转账，境内资金到账后，香港钱庄将等额资金转至该客户的香港账户。由于此等交易的手续费非常高，通常只适合大额交易。

另外，客户可将需转移的人民币交给境内钱庄，钱庄在境内向换汇人签发来自香港银行的支票，换汇人夹带出境，到港兑换。

注意：香港钱庄合法，类似许氏兄弟。境内钱庄不合规，如通过境内钱庄，此方法不合规，涉及洗钱。

七、融资租赁/跨国公司资金池调拨

利用融资租赁公司的境内外控股架构资金往来便利实现资金出境，或借助跨国公司资金池调拨便利实现资金出境。

但如果采取这种方式，非真实交易或非真实项目投资容易引起合规风险，另外目前跨境人民币双向资金池亦受到严格监管。

注意：上海、广东、福建等地的自贸区使用规则有所不同，政策红线众多，存在合规风险乃至法律风险，需要在专业人士指导下严格遵循国家有关政策法律操作。

八、境外放款

境外放款系指境内企业(金融机构除外)在核准额度内，以合同约定的金额、利率和期限，并以自有外汇资金、人民币购汇资金或经外汇局核准的外币资金池资金，通过结算银行，将人民币资金或经企业集团财务公司以委托贷款的方式通过结算银行，将人民币资金借贷给其在境外合法设立的全资附属企业或参股企业;

九、内保外贷

担保人将现金直接存在境内分行后(或提供其他担保物)，境内分行向境外分行提供保函或者备用信用证，境外分行向借款人提供借款。

目前在「控流出」的监管态势下，对于内保外贷的审批，亦受到严格的监管。

注意：此种方式还须采取远期锁汇来规避汇率风险。也就是说，在结汇当天不是按照当天的外汇牌价，而是按照之前确定的汇率进行结汇，以规避汇率风险。

十、内存外贷、内存离岸贷

内存外贷

指在境内公司在境内银行存进款项，作为人民币保证金，存款期限为 2-3 年，该行的境外银行向该公司的海外子公司或特殊目的公司贷款。

如果不能归还境外贷款，境外银行则将该笔境外贷款作为坏账处理，境内银行可以拍卖、变卖等方式处理其担保物，将所得收入作为利润。此种操作在外资银行较为常见。

十一、境外证券投资通道—QDII、QDII2、RQDII、香港公募基金境内发售

1、QDII(合格境内机构投资者)—已无额度

具备境外证券投资业务许可(QDII牌照)的金融机构(包括境内基金管理公司、证券公司、商业银行、保险机构、信托公司等)设计/包装一款基金产品或资管计划，并投向境外融资项目，境外主体取得融资款后通过各种套现方式在境外将现金支付给资金出境需求方。

注意：这种方式有很大的局限性，成本、难度都较高。

2、QDII2(合格境内个人投资者计划)——被延迟实施

合格境内个人投资者计划(QDII2)系以合格境内机构投资者计划(QDII)为基础，较之前的QDII有所升级(QDII只允许个人投资者在一定限额和一定范围内进行海外投资)，允许个人直接投资包括海外房产以内的海外金融资产。合格境内个人投资者计划(QDII2)启动后，资本项下个人外汇管理将突破自 2007 年开始实施的每人每年 5 万美元的汇兑限额。

3、RQDII(人民币合格境内机构投资者)—已暂停

RQDII 允许以自有人民币资金或募集境内机构和个人人民币资金，投资于境外以人民币计价的产品，RQDII 以实际募集规模为准，不占用 QDII 额度。

因 RQDII 以人民币为投资货币，因此市场需要位于离岸人民币中心，否则在境外未必能有合适的人民币投资标的，此外，以人民币进行投资无需担忧汇率损失。

4、香港公募基金境内发售

据悉，中国证监会、香港证监会将允许符合一定条件的内地与香港基金按照简易程序获得认可或许可在对方市场向公众投资者进行销售。

十二、跨境私募基金通道——QDLP、QDIE、跨境人民币投贷基金

1、QDLP——上海试点

QDLP 即合格境内有限合伙人，QDLP 本身作为人民币基金海外运作模式中的一种，由上海于 2012 年 4 月先行先试，目前青岛、重庆为第二批试点城市。

QDLP 即允许注册于海外，并且投资于海外的对冲基金，能向境内的合格投资者募集人民币资金，并将所募集的人民币资金投资于海外市场。

注意：但 QDLP 规模非常有限，且参与者是外管局，跨境币种是外币，作为通道使用的情形非常少见。

2、QDIE——深圳施行，目前暂停

QDIE 即合格境内投资企业，即深圳版本的 QDLP，是指符合条件投资管理机构经中国有关部门批准，面向境内投资者募集资金，对境外投资标的进行投资。

3、跨境人民币投贷基金(类 QDII)

由具有资质的发起人发起设立的人民币国际投贷基金，以债权或股权的方式直接进行境外人民币投资，无需履行换汇手续，便利快捷。

跨境人民币投贷基金系以人民币实现资金出境的方式，总额未设置上限，单笔额度不超过 50 亿美元，一定程度上可以规避外汇管控，可在境外换汇转为投资。

目前有银行借道跨境人民币投贷基金以投贷结合的方式在国际投资、并购中进行投资。

十三、离岸基金模式

离岸基金是指注册于投资人所在国以外的基金，这类基金通常被设立于开曼群岛、毛里求斯、百慕大、英属维尔京群岛等对于基金的监管相对宽松的离案司法管辖区。这类管辖区当地政府豁免基金非当地收入的税收，并允许基金在全球范围内公开发行。

但离岸基金的设立牵扯到先期资金出境的问题，在当下外汇管制趋严的情况下，此种方式存在较大的难度。

十四、经常性项目项下资金出境

以「进口」为基调，借助供应链等贸易渠道实现对外支付。通道企业资金量大的(或有资金池的)，可能采用国内收人民币，国外直接放外币形式，两边对冲。

1、贸易对敲

以国内公司的名义向国外公司下订单，以预付定金+开具信用证方式向境外公司支付款项，在支付定金后，境内公司单方违约，境外公司解除合同并没收定金及赔偿，将资金转移境外。

注意：此方式系虚假贸易，并存在合规问题以及违法问题。

2、利用留存于境外的利润

某些企业通过境外贸易「高报价进口、低报价出口」的方式，将大量利润留存于海外。

以供应链与跨境电商合作为例，目前跨境电商等企业有大量资金留存在境外。

注意：目前正常贸易项下资金出入境受到监控，在强调进出平衡的监管政策下，模式究其实质系对外汇管理规定的违反，所以此种操作方式存在合规问题。

十五、衍生品模式

境内银行可以和境外银行直接签署衍生品交易合同，不需要基础性的交易。只要是具备基础债券或交易的实体企业就有资格签署衍生品协议。

由此以来，境内的投资者可以通过一些特殊安排和渠道，间接的参与到银行跨境衍生品交易中，相当于注资了境外资产，以此达到资金出境的目的。

以上15种方式可参考，和不合规都是一查之间，一定要谨慎，咨询专业人士决定使用。针对这些方式，邦海外首先，极力反对由地下钱庄转账。在国外，有详细且多条法律规定，购房者必须对购房资金的来源有着详细的解释。并且要提交信用账单和信用记录。所以，由地下钱庄转账时不可取的。

比较靠谱的方法有，第一，找国内有额度的投资银行。虽然利率在百分之一点五到百分之二，比较高昂。但是，在外管局有详细的资金来源和档案。是比较方便，且快捷的方法。

第二，有普通人每年转帐的方式，每人每年汇五万美金。找许多亲戚分别电汇至国外。该方法的优势是安全合法，资金来源明了。但是缺点是非常麻烦。倘若没有时间需求的购房者可以采用此方法。

第三，寻找拥有离岸公司或着有在香港公司的朋友，亲戚。以公司的名义汇款。该方法的优势是没有金额限制，劣势是如果回到国外时需要进行避税行为，不然有一定的概率资金会造成亏损。

注意：本文仅作知识扩展之用，具体资金操作请严格遵照国家有关法律法规行事。