新西兰房地产投资商要建立什么样的专家团队

        一般来说，所有成功的房地产投资商都会与相关业内专家们建立一个牢固而密切的关系，这些专家包括：房地产律师、银行家、会计师、房地产经纪人、评估师、房屋经验师和物业管理员等，他们构成了投资人所需的团队。

        这些行业的专家们工作时间一般都很较长的，工作内容也很枯燥。都不是那种令人激情澎湃的行业，更不象演艺届的工作那样富有戏剧性。

        房地产投资人的工作和这些专家也差不太多，唯一可以让房地产投资人能产生一点激动的事情是，当房地产投资人拥有了一个的新物业，而在得到新物业的过程中则充满了枯燥和乏味。作为房地产投资人。需要慎重地选择他的投资向导人。现在有很多人都自称是房地产专家，其中有些人在市场整体走高时也的确赚了一些钱。但是要知道，在房地产市场上升时期，大多数人的业绩是都说得过去的。有些人很会说，具有较强的煽动性；有些人则不太善于表现自己，但做得却很好。所以要房地产投资一定要明智地选择好投资向导人，合格的房地产专家应该分别具备以下条件：

        1、目前已经是房地产的投资人或有过为投资人工作的经历；

        2、在其名下至少有十处投资的房地产，具有有买卖各种类型物业的经验；

        3、有丰富的工作经验。经历过房地产市场周期的变化。如果有十年的房地产经历那会更好；

        4、受过良好的教育，并且是个不断进取的人；

        5、必须具备高智商和具有超人的职业道德水平；

        6、是同行当中的最优秀者，同时富使命感。

        在介绍房地产专家团队之前，先让来看一下投资房地产的三个基本组成部份。这三个组成部分是：系统、关系、坚持到底。下面我们分别来看一下：

        一、系统：投资房地产绝不是盲目去投钱，投资时需要有一个工具，需要装备自己的大脑。投资人手中有了它，就知道从哪里做起，经过哪里及到哪里算是结束。这个系统已经被实践证明，它适用于投资人所要投资的国家(新西兰)，这个系统能使投资人将目光集中在新西兰的房地产市场，而不要去管其它国家和地区的经验和房屋市场的信息。

房地产投资人要学习的房地产投资系统就是专门适用于新西兰的房地产投资市场，它不适合美国也不适合于中国，投资人不需要总拿美国的例子来套用新西兰的房地产市场。

        房地产投资人要学会去分辨哪个地区适合投资，哪个地区不适合投资；什么样的人是有价值的房地产专家，什么样的人在滥竽充数。

        当投资系统开始工作的时候，不要去干扰它，让它正常运转起来，一直将它运行到终点。

        二、关系：是指房地产投资人和专家团队之间的关系。投资人要尽可能地利用周围的专家为自己服务，将专家的聪明才智最大限度地发挥出来。

        良好的关系将为投资人的生意加油，并且会使投资人更加容易实现自己的最终目标。这里所说的关系不是中国的那种酒肉朋友，也不是拉拢某某当权者。这里所讲的关系是指投资人与专家团队之间互惠互利的关系，而不是单方面占便宜，那种做法不能构成业务关系。

        东西方国家的人在这方面区别很大，西方人面对陌生人时的第一印象是完全相信，如果他们发现被信任的人在占便宜，他们就永远再不相信这个人了；而东方人面对陌生人的第一反应总是在怀疑对方的企图，自己始终保持着某种高度的警惕性，直到熟悉之后才开始相信对方。

        如果投资人只注重金钱，贪图一点点小利，而不考虑周围的关系，那时就会觉得自己很累，甚至是精疲力竭；投资人会焦急地寻找那些有利可图的交易，如同一个无头的苍蝇在乱撞，有时会感觉到别人都在骗自己。投资人过于贪婪就不会有能人能真心地帮助他。

        投资人要时刻提醒自己，这是在投资房地产，而不是在跳蚤市场买便宜货，也不是揣着五毛钱去市场买菜。

        三、坚持到底：无论投资人手中有多好的系统工具和关系网络，如果不采取行动，就一定一无所获。最重要的是，从始到终都需要有坚持到底的精神才能实现自己的梦想。

在开始投资阶段，投资人往往可能不太自信，应该相信“千里之行始于足下”这句格言。

        房地产投资专家团队介绍：

        1、房地产经纪人

        新西兰房地产经纪人都是经过专门的培训并且通过了新西兰国家统一考试的房屋买卖专业人员。在新西兰，只有取得牌照的房地产经纪人才能从事房地产交易业务。房地产管理局在核发牌照之前还要对申请人进行信用调查和无犯罪记录调查，在确认申请人符合标准以后，牌照才能发给房地产经纪人所在的公司。根据统计资料显示，新西兰百分之百九十五的房地产交易是通过经纪人办里的。房地产委员会有专门的数据库为经纪人查询信息提供便利，他们的信息最快也最准确，他们可以在五分钟内找到投资人所需要的房产信息，同时他们能够在第一时间看到新上市的房地产信息。如今传统的信息传递方式，如地方报纸和宣传页等已经被功能强大的互联网取代。

        今天的房地产经纪人与过去也大不相同，过去的经纪人分区域经营，他们一般不跨地区操作，主要原因是信息不够流通和对其它区不熟悉。房地产广告一般只在地区的报纸上刊登，房地产经纪人活动的范围基本上在自己居住的邻里之间。在当今的互联网信息时代，网络信息冲破了区域限制，任何一个经纪人，只要努力和勤奋，愿意多跑路，是完全可以跨区域经营的。

        有些大陆来的新移民在买房子时，喜欢同时找几个经纪人，他们认为每个经纪人都各自有自己的房源。他们经常会拿着房地产杂志打电话询问经纪人手里有什么房子。在新西兰这种想法是不对的，因为他们还不了解新西兰的房地产市场的体制。在新西兰，每一个地产经纪人将自己的房源都放入 MLS数据库中，所有的经纪人都可以代理买家去购买这里的房源。数据库中的资源是全体房地产经纪人共享的，它们不分区域也不分公司，无论是哪家房地产公司的房源，在如今的房屋买卖交易体制中，资源是所有房地产公司和经纪人共享的。因此，买家只要委托一个房地产经纪人就可以得到任何地区的房屋信息，这也体现出网络技术的优势。

        按照新西兰房地产部门的规定，当买房者委托了一位房地产经纪人后，经纪人会问及是否正在与其他经纪人合作时，如果有，该经纪人是不能为买者工作的，因为前一位经纪人已经在为买房者付出时间和财力，经纪人之间应该相互尊重，尊重别人付出的劳动。如果客户对前一位房地产经纪人的服务不满意，可以向新的经纪人讲明理由。按照规定，新的经纪人要通过电话通知原来的经纪人来核实情况。为了避免以后出现法律纠纷，新的经纪人往往会要求委托人签署一份买方代理协议。有些买房者不愿意签署买方代理协议，认为想找谁就找谁，谁能找到想要的房子谁就是代理，他们同时与多个经纪人接触，那样做在新西兰被认为是不道德的行为。其实买方代理协议对买主也有好处，一旦签订协议，房地产经纪人就有义务全心全意地为买主工作。没有协议，买主可以随时找其它的代理，而经纪人很清楚这一点，因此，经纪人也不一定全力以赴地为买主工作。因为没有代理协议，经纪人不能确定买主的购房动机，也许就是随便看一看。没有协议，房地产经纪人也没有法律义务为买主工作。所以，如果买主的确准备买房，与经纪人签署买方代理协议对买方来说是有益的，它能促使经纪人认真去工作，以加快成交的步伐。

        根据新西兰房地产部门的统计报告，近几年眯有个别人利用房地产经纪人免费车接车送进行免费旅游和免费考查，最后消失在茫茫人海之中。针对这种不道德的情况，新西兰专门设有一个部门受理此类案件，其目的是保护其他经纪人不要再次成为免费旅游班车。被列入黑名单的人都是那些专门占别人便宜的虚假买家。投资者在选择经纪人时，首先要知道经纪人是否持有房地产经营执照。在新西兰，没有执照的人是不能从事房地产代理工作的，其目的是保护消费者的合法利益。第二要了解房地产经纪人所在的公司。不同的公司管理方法也不大相同，反映在具体的房屋交易中也有所不同。第三要看经纪人对房地产业务是否精通，如果经纪人自己对某个地区还没搞清楚，那么怎么向客人介绍那里的情况呢？第四是语言状况。一笔房地产交易要牵涉到许多法律文件，有些特殊条款就连本地普通人都看不太懂其中的含义，更不用说外来投资者了。因此，要选择那些能够彼此沟通的经纪人，有助于帮助投资人了解各个法律程序。不要同时委托多个房地产经纪人，因为每个地产经纪人在为投资人工作的时候，都有详细的记录，他们不是在免费为客户做事情，他们在做自己的工作，在为房地产公司做生意。作为买主也应该尊重房地产经纪人的劳动，如果买方同时委托三个经纪人，一旦某个物业合同成交，经纪人和经纪公司有权得到法律保护在而向买方收取酬劳。生活在新西兰要树立法制的观念，用中国的思维方式来指导自己的行动到时怕行不通。

        如果的，投资者对经纪人的服务不满意，可以直接告诉经纪人哪里做得不够好，然后再重新委托一个经纪人。在与新的房地产经纪人接触时，投资人应该告诉新的经纪人关于前一位经纪人的基本情况。新的经纪人会按照房地产委员会的规定给原来的经纪人打一个电话，通知对方客户已经改变房地产代理人，这是行业内合法程序，不会影响房主利益。

        寻找房地产经纪人的途径有多种，报纸广告、电视广告、黄页电话本、房地产局的网络、专业杂志等。熟人介绍是一种比较好的办法，也是目前在新西兰最受信赖的方法，因为别人已经了解某位房地产经纪人的风格和品德。信誉好的经纪人会被大众乐于接受，服务不好的经纪人会逐渐被市场所淘汰，这是市场规律。找一个合格的房地产经纪人不是一件很容易的事。在新西兰有数万余名房地产经纪人，奥克兰也有数千名之多，而且这个数字还在不断地上升之中。在这些经纪人当中，什么样的人也都有，从十二年级文化水平的到持有博士硕士学位的精英都有，从二十岁到六十多岁，各种性格和各种脾气的人都会把自己的偏见和观点带入自己的工作当中去。

        对于房地产投资商来说，没有文化的房地产经纪人最好不在考虑范围之内，因为投资房地产生意可不是一个简单的买卖，它需要高水平的分析能力和敏锐的市场判断力。现实当中，绝大多数的房地产经纪人是不符合房地产投资商的要求的，房地产投资商需要高智商的房地产经纪人来做开路先锋，需要努力工作的和愿意同客户合作的房地产经纪人，需要懂得房地产投资的经纪人来为投资者服务。在挑选经纪人的时候，不要忘记要询问房地产经纪人的学历，虽然这不是唯一条件，但它是必要条件。许多人喜欢问经纪人做过几年，好象时间越长就越有能力，这种观点在当今信息化时代是完全错误的，很难想象一个没有文化的经纪人能够为客户计算出房地产未来的走势。房地产投资商要找的房地产经纪人与普通经纪人有很大不同吗，普通的经纪人看重的是一笔交易，他们关注的是现在能否成交，无论什么样的房产，一旦成交，客户的目的就达到了。所以普通的经纪人不会考虑客户买入之后是否能在短期内取得营利，他们只关心自己所赚的佣金，他们甚至会认为在成交之后五年之内客户不会再有价值，所以成交之后他们再也不会与客户联系了。只要客户感觉到经纪人在催促成交，那么客户绝对是找错了人。而要房地产投资商找的地产经纪人看重的不是一笔交易，而要考虑交易之后的关系。投资商要考虑这笔交易是否给自己的未来创造财富，因为经纪人是投资商的团队成员，专家团队就是智囊团，很难想象一个不了解国际经济和不懂得资本运营的房地产经纪人能为房地产投资商带来巨大的利润。为了交易之后的考虑，房地产经纪人会全力为投资商寻找有价值的房产。在投资商播种的季节里，房地产经纪人是投资商成功与否的关键人物，他们是投资系统的过滤器，资深的房地产经纪人能够帮助投资商挑选有价值的房产。如果找错了人，不但会浪费时间，还会错过许多机会。总之，委托一位合适的房地产经纪人来帮助投资商买卖房地产是目前新西兰广泛被认可的方案。

        好的经纪人了解投资人需要的物业和选中的地区，他会提供给投资人非常有价值的信息，投资人要从这些信息中挑选所要的物业。投资者切记不要找一大堆经纪人，那将会毁了自己的关系网，只需要选择一个高水平的经纪人即可。不要选择给自己回扣的房地产经纪人，特别是那些主动开口给回扣的经纪人，他们是“业务饥渴经纪人”。同时，投资人绝对不能向经纪人要所谓的回扣。因为投资人所从事的投资是一项长期的生意，而不是在超级市场买大白菜，房地产投资人做的是大生意。如果投资人被经纪人看出小肚鸡肠，会被有水平的经纪人看不起。有些年轻的经纪人以免费讲座的形式来招揽客户，投资人可以去听一次了解一下他的水平。

        纯粹的房屋买卖过程比较简单，它好比加减法，一个初中毕业生就能够应付发。但是要对房地产市场有深刻的了解，需要房地产经纪人具备许多的理论知识和社会工作经验，这些工作经验包括市场、国际金融、人文地理和国际政治等，这些都需要时间和阅历的积累。虽然这两年新西兰的房地产经纪人数增加了许多，但是淘汰率也相当高，而绝大多数被淘汰的是年纪比较轻的和文化水平较低的人士。

        投资商在挑选经纪人时，可以分别约几个房地产经纪人一起去打高尔夫球，借以观察他们的思维方式。打球时不要谈论房地产，谈谈别的什么话题都行，主要是通过观察他们的业余爱好，来判断他们的工作作风；通过看他们开的汽车可以判断他们的性格。开丰田车的人以省油为重，开大宇车的人视便宜第一，开小跑车的人视玩乐为要，开面包车的人视实用为主，开加长奔驰车的人视庄重为主，开宝马敞棚车的人视浪漫为重。投资者要找有份量的房地产经纪人做开路先锋。需要装甲车打头阵，它能够为投资者披荆斩棘；而是不能依靠麻雀来作先头，它们在看到前方无利可图时就毫不犹豫地飞走了。还有一点，房地产经纪人不是房地产投资人，他们懂得房地产买卖的程序，但不一定懂得房地产投资的奥秘。

        2、银行家 和贷款经纪人

        银行家 和贷款经纪人将为房地产投资人提供投资必要的资金，他们通常不是一般人所定义的贷款人，他们应该了解物业投资和房地产投资有关的基本知识。普通住宅贷款的业务和以商业投资为目的的贷款业务在审批程序上是不一样的。房地产投资商找银行是为了申请房屋抵押贷款 Mortgage。

        在新西兰，百分之九十以上的房屋买卖都有抵押贷款，它是将房屋抵押给银行，然后再分期偿还借款，待借款还清之后，由律师做文件取消抵押手续。放款人可以是银行或金融机构，也可以是私人。房屋贷款利息是金融机构重要的收入来源。所以，任何一家金融机构都十分欢迎购房者去洽谈抵押贷款业务，投资者不需要任何关系和后门。申请抵押贷款时，银行的职员或独立贷款人会要求客户填写贷款申请表，提供收入证明，雇主信和存款等情况，开户银行信息等。然后银行或独立贷款人对申请人做信用调查，如果调查信用记录良好，所有文件将送交给专门的审批部门，审批的时间一般在三个工作日以上，在这期间，金融机构会指定财产评估师上门对所要购买的房屋进行评估，评估报告会存入客户申请档案当中，并且作为审批额度的依据。有些银行会要求贷款申请人支付评估费。审批通过后，银行会发书面批准书给贷款申请人，内容主要包括贷款的总额、利息和时间等。

        一般人认为，房屋成交后就可以找银行办理贷款申请。事实上情况不完全是这样。根据新西兰的规定，经纪人在与买家接触初期，会要求买方提供资金预评估书面报告。这个报告可以是银行的贷款经理出具的，也可以是在政府注册的持有执照的独立贷款人Mortgage Broker 出具的。独立贷款人也是在政府注册的专门从事贷款业务的中介，独立贷款人为客户服务，他们销售金融机构的贷款，报酬由放款人来支付。但也有例外，有些放款机构不支付贷款中介的费用。这个时候，贷款中介的费用就要由借款人来支付。预评估报告中包括买方准备借款的总金额、利息和年限等，内容不是很多，但这是一个必要的文件。从这份报告中，房地产经纪人可以了解借款人能够购买房屋的最高上线，按照这个报告来进行下一步，就能够保证交易在金融方面不会出现阻力。因此，当买主决定购买房产时，第一步是到金融机构或找贷款经纪人做一份预评估报告。

        如何通过贷款审批：

        第一，如果买家的首付款能够达到购房总额的35%，同时收入也比较高，基本上所有的金融机构都会批准。

        第二，如果首付款达到房屋价格的 25%，金融机构则需要借款人详细的收入证明，以确定借款人确有还款能力。

        第三，如果首付款低于房屋价格的 25%，银行除了要看贷款人收入证明，还会要求借款人购买贷款保险。

        第四，金融机构对申请人进行信用调查，信用调查报告是金融机构必要文件之一。这个文件反映了贷款人过去的金融信誉历史。保险费可以一次性付清，也可以分期支付。保费一般在两千至五千纽币之间，数目根据投资人的房屋贷款情况而定。首期付款多越，保费就越少。如果购房者没有首付款，还有一种贷款叫做无首期贷款 。目前新西兰有很多银行和金融机构提供无首期贷款业务，但要求申请人必须有良好的信用和稳定的工作。这种贷款实际上是银行帮购房者支付了百分之五的首期，购房者的代价是利息率被提高。因此，每个购房者要根据自己的情况来选择购房贷款，没有哪一种贷款是绝对合算的。

        独立贷款人与银行的区别：

        独立贷款人是提供贷款的中介服务机构，他们都是在新西兰政府注册的贷款经纪人，可以七天二十四小时工作。独立垡人可以上门为客户办理全部手续，可以做预评估报告。他们可以为购房者办理多家银行的贷款手续，他们使用的工作软件与银行是完全一致的。独立贷款人为金融机构作前期工作，最终的贷款审批还是由金融机构来完成。有些独立贷款人只负责销售某一家金融机构的金融产品，有些则与多家金融机构有着业务往来。独立贷款人提供的利率与银行基本上是一致的，有些会比银行低些。

        传统的银行对借款人审查十分严格，但是有些非银行的金融机构通过独立贷款人开发市场，对借款人的审查就有了相对的灵活性。独立贷款人对客户作一次信用调查，所做信用报告可以用在所有金融机构，如果借款人去不同的银行申请贷款，每家银行都会检查贷款申请人的信用，那样会降低申请人的信用的分数。