土地分割 你不知道的那些事

奥克兰看似拥有大量土地，但在规划和可开发利用范围内的土地并不多。所以，奥克兰的土地和房产价格一直处在较高位的水平。

那么不管你想买那种类型的土地或房产：首先要考虑的是你口袋里的钱有多少？其次考虑的就是银行能贷多少款给你？根据资本, 量力而行。

土地作为不可再生的资源，很多买家倾向通过购买土地来保值和投资，那么可分割的土地资源更是资产增值的首选方式。

一般选择可分割土地, 只要围绕几个基本原则就不会有太多的风险:

• 交通便利
  

• 购物便利
  

• 有学区
  

• 在政府分割ZONING内
  

• 车道宽度
  

• 污水和雨水可接入公共管道

满足以上基本条件后,再来就是仔细了解政府Zoning的划分情况了。

奥克兰政府根据每个区域的人口密度，就业情况，学校网络，交通便利和医院分布，将民宅用地面积类型分为2a，2b，2c，3a，3b，Zone5，Zone7a，7b，7c，6a，6b。

分类的主要目的，是控制每个区域的房屋建筑密度。

每1000平方米可建一套住宅，属低密度划分。

每600平方米可建一套住宅，属中密度划分。

每200至375平方米可建住宅一套，属高密度划分。

同时，还根据车道入口大小、排污、饮用水和电力供应情况来划分密度。一般政府规划为高密度区的地块必然是人口和就业在未来几年会快速增长的区域。

随着人口的快速增长，奥克兰市政府已对所有区域的密度作了再次划分，今年10月开始在部分区域试执行。所以现在购买分割土地要考虑新的Unitary Plan(统一规划)。

谈完各种密度划分，如果您发现您家属于6A区，那先恭喜您！您的土地已迈入可分割的门槛, 但是，距离土地分割成功还有很远的一段距离。

对土地分割起决定性作用的，是污水管SS和雨水管SW的连接。同时还有车道入口的大小、车道坡度等等。很多土地面积合适，车道入口也符合分割标准，就是污水管不在购买土地地下，或雨水管也无法介入政府的主管道，那一切不就功亏一篑了吗?

其实还有很多方法可以解决。例如和邻居协商、做特殊设计等。

在选择土地起始要考虑的因素非常多，从面积到密度划分，还有各种水的连接。所以，找一家专业的土地分割公司能大大降低投资的风险。

购买可分割土地除了市议会的硬指标以外，绝不能忽略土地本身的合理使用和分割后房屋的设计(这将直接影响投资回报)。

通常，一个成熟的投资人或开发商在购买土地和分割土地前，已充分考虑到分割后的土地如何使用和采取什么类别的房屋设计。例如房屋的面积、前后院的大小、几个卧室、卧室的尺寸、餐厅和客厅在房屋的方位等等，都需要认真考虑。既不能超出容积率(Coverage)，也要能完善房屋的功能性。

在奥克兰土地房产攀升的热潮下，很多买家都热衷于购买可分割土地，进行投资与开发。这是一项极为专业的操作, 需要很多知识和经验才能顺利完成。希望今天浅谈能给您带来一些了解和认知。

来源：新西兰天维房产