突发！新西兰边境宣布大罢工！可能出现混乱！房市“大杀器”出台半年，奥克兰买房成本已达到……
后花园2024年12月30日报道：今天公布的一份房市报告，总结了2024年的房屋转售盈亏情况，结果让人意想不到。
OneRoof及其数据合作伙伴Valocity的最新研究显示，过去3年，新西兰的卖房利润几乎减少了一半，而亏损比例则增加了一倍多。
对住宅物业销售的分析发现，今年第三季度房屋转售利润中位数从2021年市场高峰期的43.5万纽币下降了41%，至25.6万纽币。
同期，转售损失中值跃升175%，从2万纽币增至5.5万纽币。
2019年以来的房屋转售损益情况
数据显示，亏本转售的房产比例也在稳步上升，从2021年第四季度的1%上升到2024年第三季度的10%。
虽然2024年第三季度的亏损中位数比2023年第二季度的峰值低4000纽币，但转售收益中位数是四年来的最低水平。事实上，盈利中值涨幅仅比5年前高出3万纽币，突显出近期房市低迷对房价的严重影响。
不过，今年有些房产的表现要好于其他房产。OneRoof的编辑Owen Vaughan表示：“一般来说，持有住宅的时间越长，获利的机会就越大，盈利排行榜前10的房产都是由卖家持有14年至30年的。此外，翻新也起到了一定作用。”
“亏本转售的房产往往持有时间较短，而且在很大程度上是利率上升和房价下跌的受害者。”
位于奥克兰北部郊区的Mahurangi，这里有一套房产在持有仅两年之后卖出，亏损金额高达80万纽币；而Freemans Bay一套经过翻新的别墅在持有仅18个月后出售，亏损金额为77万纽币。
位于奥克兰北部郊区Mahurangi的住宅
在房屋转售亏损榜单前10中，只有一套房源不在奥克兰，它坐落在832 Blairlogie-Langdale Road, Masterton，该房源的业主在买房后仅2.7年就将其转售，损失了87.5万纽币。
Valocity的高级研究分析师Wayne
Shum表示：“如果你在2021年或2022年初购买房产，那是市场的高峰期，如果你今天卖掉它，很可能会以更低的价格出售。”
位于Freemans Bay的住宅
Shum表示，借贷成本上升迫使一些卖家亏本出售房产，而开发商也在努力应对飙升的建筑成本。
有记录的最大损失发生在奥克兰Takapuna的Tennyson Avenue。这里有一套房产在持有不到两年之后转售，比之前的买入价低101万纽币。
Shum认为，利率上升、建设成本上涨以及外部挑战加剧了2024年的卖房亏损情况。
2024年最大的房屋转售利润
2024年最大的房屋转售损失
奥克兰的洪水问题以及Watercare的一些工程限制，为一些特定区域的住宅开发项目提供了障碍，这些障碍可能会一直持续到2035-2040年。这也让一些买家和开发商感到茫然。
Ray White Manukau的董事Tom Rawson告诉OneRoof网站，一些为开发而购买的住宅物业，十多年来一直无法开发。他说：“去年的洪水改变了奥克兰的洪水风险评级，曾经的主要开发用地现在被认为是高风险的，导致开发商对这些住宅物业的兴趣降低。”
“Watercare的新限制也产生了巨大的影响。一些业主一直在等待机会，孩子们已经离开了家，他们想把房子卖给开发商，但他们的土地已经不那么有吸引力了。”
不过，今年有些房产的表现要好于其他房产，但这些房产的持有时间较长，利润排名前十的房产都是由卖家持有14至30年的。他们也集中在高价值的地区。
上榜的包括Paritai Drive的一套意式风格豪宅，它以1134万纽币的转售利润名列榜首，该房源在业主持有14年后以2180万纽币的价格转售。这处房产自2002年建成以来一直没有在公开市场上出售，2009年，业主在一笔私人交易中以1050万纽币买下了它。
位于Paritai Drive的豪宅
Shum补充说：“有一些业主经历了亚洲金融危机、互联网泡沫、911事件和当前的市场周期，但他们仍然获得了收益。”
位于Lake View Road, Takapuna的一套豪华公寓在最高转售排行榜上排名第二。这套房源被业主持有了近25年，以1000万纽币的价格转售，获利880万纽币。
位于Lake View Road, Takapuna的住宅
除奥克兰外，唯一进入转售利润前10名的房屋是位于61A Ocean Beach Road ,Mt Maunganui的一套三卧房，它是一套占地1600多平方米的海滨物业，业主持有它近30年，通过转售获得了520多万纽币的利润。
说到房屋的转售损益情况，不得不提购房成本。众所周知，今年新西兰房市的一个备受关注的话题就是DTI的实施。央行在今年7月1日正式引入了新的DTI规则，如今时隔半年，新规的效果如何呢？
DTI改变了房市吗？
在新西兰央行引入新的债务对收入比（简称DTI）之后，如今，奥克兰人可能需要每年赚至少17.2万纽币才能买得起一套平均价格的房产。
以上数据比分析公司Infometrics计算出的159,176纽币的平均家庭收入要高出12,000纽币。
在全国范围内，购买一套平均价格的房屋可能需要154,697纽币的收入，比典型的新西兰家庭收入高出27,000纽币。
众所周知，新的DTI规定已于今年年中出台，它为大多数自住业主和首次置业者制造了障碍。按照规定，这类群体申请的贷款规模不能超过其年收入的6倍。
CoreLogic的首席经济学家Kelvin
Davidson表示，虽然买房所需的收入现在看起来很高，但从长远来看，这些规定应该有助于控制房价疯涨。
他说，房价通常每年增长7%至8%，几乎是收入增长率3%至4%的两倍。
Davidson表示，新的DTI规定应该会让房价和收入以更相似的速度增长。
他表示：“央行曾在声明中表示：‘我们不希望看到房价再上涨40%’，从长远来看，DTI规则将把房价与收入更紧密地联系起来。”
在奥克兰买房，年收入需要近$20万
分析机构CoreLogic的数据显示，目前奥克兰的平均房价为1,289,768纽币。
假设首付为20%，即257,954纽币，普通家庭将需要1,031,814纽币的银行贷款来支付剩余的购房费用。
如果适用当前的DTI规则，每年所需收入为171,969纽币。
根据新规，投资者最多可以借到其年收入七倍的贷款，这意味着他们需要每年赚到147,402纽币才能获得同样规模的贷款。
在全国范围内，平均房价为928,184纽币，这意味着，对于那些首付20%（185,637纽币）的人来说，剩余的贷款规模将为742,547纽币。
在六倍收入的限制下，买房所需的收入标准为154,697纽币。
投资者的年收入标准为132,598纽币。
专家：购房者仍有希望
Davidson表示，尽管DTI限制很高，但低收入购房者仍有机会进入房地产市场。
他说，买家的一个选择是购买新建房屋，因为这些房屋预计将不受新规定的约束，以鼓励建造更多的房屋。
新西兰央行还希望允许至多20%的银行抵押贷款发放给不符合DTI规定的借款人，这意味着精选买家将能够获得更多的贷款。
Davidson表示，那些收入较低的人通常也会希望购买价值低于平均价值的房屋。
然而，贷款机构Loan Market的负责人Bruce Patten表示，新的DTI规定将增加购房的难度。
他说，在以前，银行在评估借款人时更有主观性，主要看他们的储蓄、现金储备和生活成本。然而，在新的DTI规则下，一些回旋余地将被剥夺。
举例来说，过去一些投资者能够利用他们已经拥有的房屋增值收益，来作为他们获得新贷款的担保。
然而，根据新的DTI规定，投资者必须证明自己有足够高的收入来借款。
新规不会立即影响房价
专家预测，新的DIT规定不会立即减缓房价，因为高利率已经给市场踩了刹车。
专家指出，银行一直在对借款人进行测试，如果他们认为借款人无力支付高利率，就拒绝向其提供贷款。
专家们认为，只有当利率下降、还款变得更负担得起时——比如在2020年至2021年的繁荣时期，将房价推至创纪录的高点——DTI才会产生影响。
有鉴于此，央行才希望提前实施DTI限制，以防止在下一个低利率周期中发放大笔贷款。
突发！新西兰边境员工宣布罢工
今天，新西兰边境还传来了一个大新闻。
由于政府拒绝加薪，在即将到来的繁忙的夏季，海关边境工作人员将举行罢工行动。
据悉，本轮罢工行动定于新年前夕。
本月早些时候，大约3000名商业、创新和就业部（MBIE）的工会成员突然罢工，但作为关键劳动力的边境工作人员却不得不提前预告。
今天公布的罢工行动预计从周二早上6点开始，直到1月20日结束，其中包括大约100名在边境工作的公共服务协会（PSA）成员，他们计划不做任何无偿工作，并在特定的时间一起休息和用餐。
PSA的代理全国秘书Fleur
Fitzsimons表示，政府“完全不尊重”员工，薪资谈判拖延了近一年。
Fitzsimons表示：“边境工作人员和所有MBIE员工都应该得到公平的加薪，政府要尊重他们在整个经济中所做的有价值的工作，也要反映他们预算中的生活成本压力——PSA将继续推动这一点。”
她说，受本次低水平的罢工行动，边境可能会出现一些混乱，但如果MBIE没有提出更好的薪资提议，罢工情况将会加剧。
Fitzsimons表示：“我们有意从低级的罢工行动开始。我们希望向MBIE和政府发出一个信息，即员工们是认真的，现阶段没有必要采取进一步的大规模罢工行动，但我们不排除这种可能性。”
她说，一旦罢工行动升级，将在全国范围内造成重大破坏。
Fitzsimons表示，新西兰国际机场和港口的移民员工确保到达和离开该国的旅客有适当的证件。他们还与海关、警察、初级产业部和其他机构合作，通过减少人员、货物或抵达边境的船只的风险，来保护国家免受威胁和危害。
隶属于MBIE的新西兰移民局表示，该部门将能够在罢工期间“以最小的干扰”满足客户的需求。
新西兰移民局的首席运营官Stephen Vaughan表示：“我们已经制定了计划，以尽量减少边境罢工行动的影响，然而，有时等待时间可能会比正常情况更长。”
“MBIE仍然致力于真诚地谈判，并为我们的员工保持一个积极的工作环境。”
他说，薪资谈判将在2025年1月恢复。
（责编：Gloria）
