房地产观察：什么是Cross Lease 产权

后花园新西兰房地产在线10月27日报道：Cross Leases产权是指在一块独立产权的土地上打造两个合法产权以使得多个业主共同拥有这块未分割的永久产权土地并“租”得上面的房产，或者各自建立房产。这里虽然用到的词是租/ Lease，但这个租期是999年，所以也相当于永久拥有。

简单讲就是两家人各自拥有自己的房产，同时共同”租用”两处房产所在的土地999年。这里的“租”是不用支付任何租赁费用的。每个业主对房屋以及划定区域的专属使用权契约条款都有详细的规定，通常也会规定公用区域如何使用和维护。

对一块土地和产权进行分割时，可以利用Cross Lease这个产权类型，此前相关的土地分割法规过于苛刻，这类产权也就应运而生，满足人们进行土地和产权分割的需求。这种Cross Leases产权起初是为了规避《1954年市政组织法案》（Municipal Corporations Act 1954）的分割限制。《1991年资源管理法案》（Resource Management Act 1991）废除了Cross Leases和其他分割形式之间的分割限制。

Cross Lease产权的房产有如下几个优点：

Cross Leases产权业主共同拥有土地，就不会产生彼此优先权。

房产价格比Free Hold的房子要便宜，但住起来其实没很大差别。业主之间会划分好一个分割线，互不侵犯。而且也并不需要像Lease Hold产权一样每年缴纳土地租金。

另外由于土地是共同拥有的，所以当某一业主的权益受到侵害，其他业主会一起来面对事件，共担风险。

有时候他们可以建造高密度住宅，这样就可以降低每个单元房的土地成本。

一些地方政府会为Cross Leases产权提供资助。

对建造计划的审查不会像土地分割那样严格，审查花费也可能会更低。

Cross Lease的产权有其明显的几个缺点：

除非建造顺利，否则调查不能按时完成，所以复合产权证书的下发可能会延迟。

获得当地政府批准并取得资源管理法案所要求的产权证书可能会延迟，尤其是在这块土地上已经存在一套之前的住宅。有些安全文件可能需要更改。

对建筑内部尺寸的任何改变都会引起建造计划或者cross lease产权的变化。

只能取得所有业主以及他们贷款方同意的前提下，才能对建造计划做出改变，只有在获得了邻居的同意(Neighbour Consent)，以及市政府的建筑许可证(Building Consent)后才可以进行建筑改造。这样的过程通常旷日持久而且花费巨大。

另外一块土地上可以建造房产的面积是固定的。但问题是土地由大家共有，所以如果你要加建房屋，也要受到包括邻居房屋面积在内的面积限制。如果邻居房屋面积加上你的房屋面积已经接近最高建筑面积的限制，那你是不能再加建房屋的。比如一个1000平米的土地，政府规定房屋占地总面积的比例是40%，土地上建筑物的总面积不能超过400平方米。如果你和邻居的房屋各占200平方米的话，目前土地上的建筑面积已达400平方米，那任何业主都不可以获准在该土地上加盖任何建筑了。

对你的房产进行改造会牵涉到其他cross lease产权人，对于你目前存在的房产你拥有自主权而且必须遵守规划大纲。如果你想对其进行改造需要资源许可的时候，你必须和议会共同处理。cross lease产权人拥有否决权，所以你需要你邻居的协作。

由于和cross lease邻居住得很近以及个性差异，所以和邻居很容易产生矛盾，比如有时候在共用的车道上停车就会产生纠纷。这种情况在非cross lease产权的房产则可避免，因为如果你购买的是非cross lease产权的房产，那你的邻居不会对你房产的位置等产生影响。现阶段很友好的邻居有可能会将住宅卖给不那么通情达理的人，反之亦然。当然一般不会有什么大的问题，你只需要注意不要改变房屋所有权的基础，如果实际建造的规格和建造计划有出入，则会对房屋未来的售卖产生很多困难。

在cross-leases产权型房产的建造过程中，当第三方要求但是又和部分业主协商失败的情况下，那就会产生问题。

根据网络信息综合报道