奥克兰业主卖房被市场狠打脸，时隔3个月，心理底价断崖式下跌
后花园11月9日报道：
最近在奥克兰，业主卖房简直就是和时间赛跑，拖的时间越长，房子越难卖上价。
比如一套位于北岸Milford的三卧两浴物业，建筑面积140平米，地契类型为半幅地，早在今年7月就已经挂牌上市，8月正式拍卖，拍卖师当时给出的建议起拍价为$105万。
合理推测，卖家的心理预期通常不会低于建议起拍价。换句话说，业主在8月可接受的出售底价很可能至少$105万。如果以最低$105万计算，那卖家的期望其实并不算高，或者说符合现实。毕竟奥克兰市议会在2021年给出的CV估值达到$127万，$105万成交相当于CV价打82折。
事实证明业主要么高估了自家，要么高估了市场，因为当拍卖师叫出$105万的价格，在场买家竟无一人应答，瞬间流拍。
在市场给卖家狠狠上了一课后，后者开始转换思路，将出售方式由拍卖调整为议价，可惜进展依然算不上理想。一直到10月21日距离首次挂牌约三个月，物业才终于找到下家，成交价格为$75万。
不难发现，$75万的价格既远低于CV估值，仅相当于6折出售，也和卖家一开始的心理预期存在巨大差距。可能很难接受，但这就是市场现状：拖得越久，房价越垮。
毫无疑问，物业挂牌时间通常是衡量市场好坏的一个重要指标。比如去年房市火爆期间，TradeMe数据显示奥克兰住宅9月平均挂牌51天，全国为42天。等到今年9月，奥克兰平均挂牌71天，全国则升至67天。
在Harcourts业务发展经理Aaron Davis看来，导致挂牌时间增加的一个重要因素是卖家还无法完全接受房价不断走低的市场状况。他称卖家必须考虑什么对自己更为重要：实现房产价值的最大化，还是卖房进入生活下一阶段。
如果是前者，Davis建议卖家等待市场回暖；可如果是后者，卖家则应该去迎合买家的期望。
一般情况下，市场认为住宅的黄金销售期应为上市后的4周。此后时间拖越久，售价可能越低，一方面受市场整体下行的影响，另一方面也更容易遭买家杀价。
目前在TradeMe平台，奥克兰地区挂牌时间最长的一套物业位于Flat Bush，含六卧四浴，且提供多种扩建可能性，可额外增加一到两间卧室。
该物业于去年5月15日挂牌，可以说是一路走来历经市场沉浮，现要价超过$180万。
排名第二的物业是一套北岸三卧两浴住宅，去年11月2日挂牌，距今已有371天，堪称顶“峰”上市。
业主曾收到报价并与买家谈妥，最后却因为找不到合适的下一套房而无奈作罢。物业目前标价为$94万，远高于$66万的CV估值。
与上述北岸物业不相上下的是一套东区Mellons Bay物业，三卧两浴砖瓦房，去年11月19日上市，距今已有354天。
房源描述为“安静祥和”，“几乎零维护”，无需修剪草坪。
对于买家而言，如果你想以远低于CV估值的价格在市场捡漏，不妨关注一下那些“超长待机”的上市房源，或许有意想不到的惊喜。
可如果你是业主，且物业并无太多过人之处，那务必要在定价时三思而后行。毕竟现在是买方市场，认清现实才能成功交易。
责任编辑：番茄捣蛋
