如何探究当前新西兰房价下跌，历史上的三次重大房价修正或许可提供参考

后花园2022年6月24日援引Stuff网站报道：

CoreLogic周四公布的新数据显示，在过去三个月中，新西兰一半城区的房价已经下跌，其中11个城区的跌幅超过5%。现在，房价是以相对稳定的速度缓慢下跌——自峰值以来每月约下跌1%。

尽管事实证明，房价下跌会让部分人难受，但我们以前也有同样的经历，过往的历史可以为了解此次房价如何修正提供参考。

以下是新西兰历史上三次最重大的房价修正。

2007 – 2011:

当全球金融危机打破了全球银行收支平衡时，新西兰的房价也未能幸免。

2007年6月至2009年3月期间，新西兰房产的名义价格下降了9%，经通胀调整后的房产价格下降了13.7%。随后在2009年12月至2011年6月期间，房产的实际价格又下跌了6.5%。这是在房价急剧上涨之后发生的。

Infometrics首席预测师Gareth Kiernan表示，此期间，新西兰房产名义价格下跌是有史以来的首次大幅下跌——在其他情况下，推动房价下跌原因是通胀增速远高于房价增速。

1974-1980:

1974年至1980年间，新西兰房产的名义价格上涨了47%，但当时的高通胀率意味着实际房价下跌了38.1%。

Kiernan说，这是由于当时新西兰大量修建新房，市场上房源充足，而与此同时英国在1973年加入欧洲经济共同体（EEC）后，废除了对新西兰产品的进口特惠关税，新西兰产品的出口贸易受挫，加上1973年的石油危机的冲击，它们共同导致新西兰经济下行和高通胀率，使得房产买家减少，需求减少，最终造成房地产供需失衡；以及，在Muldoon 执政期间，大量人口外流到澳大利亚，也极大地削弱了住房需求。

在此期间，房价仍以平均每年6.4%的速度上涨，但远远低于14.8%的CPI通胀率。相对而言，1980年的房价比1974年便宜了很多，尽管房产的名义价格实际上没有下降。

新西兰过去的房价修正

1954-1968:

在这期间，房价一直长期处于平稳状态，但是实际上通胀导致房价下跌。到1968年12月，房产的实际价格仅比1954年12月高出0.2%。原因在于，在1940年代末到1950年代初的房价大幅上涨后，房市进入了修正期。此时大家的收入快速增长，以及预计未来土地价格也会进一步上涨 ，这两点加速了房市的修正步伐，提升了住房可负担性。

Kiernan 说，目前的形势看起来像是1970年代期间房地产情况和全球金融危机期间房地产情况的混合体，即房产的名义价格下跌，加上房产的实际价格因高通胀（尽管远低于上世纪70年代的通胀水平）下跌。尽管2007/2008年房产的名义价格的下跌为现在的房价可能会下跌多少提供了某种参考，但他更愿意将1970年代的房价情况作为参考，来判断实际房价可能需要修正多少。

他说，如果消费者物价指数（CPI ）未来一年再上涨5%至7%，房产的实际价格下跌38%，那么房产的名义价格会下跌20%至25%，这将取决于下跌持续的时间长短。鉴于奥克兰的房价在过去6个月里已经下跌了约11%，现在感觉这种下跌似乎要不了多久就会出现，尤其是考虑到利率还有9个月左右才会达到峰值。

ANZ首席经济学家Sharon Zollner表示，尽管高通胀时期使得利率上涨，贷款者需要支付更高的利息，但这实际上是降低了房价。事实上房产的名义价格下跌，才是最让人痛苦的，因为它会让你陷入负资产。

但她表示，这一次的问题是通胀的高企已经完全出乎人们的意料, 并且在人们债务水平高企之际，利率却在上升，这在以往通胀助推的下跌中并不存在的情况。

房贷利率过去是20%，但人们没有像现在这样的债务负担。但他们也无法负担如此的债务负担，因为他们无力还贷。现在的低利率让人们能够承担更高水平的债务。

她表示，只要失业率保持在低水平，加上如果工资随着通胀逐渐上涨，使得人们能够偿还借贷上涨成本，这将有助于稳定新西兰的房地产市场。

（责编：Alice）