25年房价翻4倍：新西兰住房危机的深层原因

后花园3月3日援引Oneroof报道

进入21世纪后，新西兰房地产市场经历了巨大的变革。当时，没有人能预见到今天的买家可以虚拟看房，或是手机观看实时拍卖。但比这些更令人意外的是，新西兰住房负担能力在过去25年间急剧恶化。

房价飙升，负担能力急剧下降

根据OneRoof的采访，许多行业专家一致认为，虽然25年前的房价已经不算便宜，但之后的涨幅着实令人震惊。

一位经济学家提到，房价已经如此高不可攀，甚至可能出现一个“土地贵族”阶层。

2000年时，房屋的中位数售价约为17万纽币，而如今这一数字已跃升至80万纽币左右。Valocity的高级研究分析师Wayne Shum表示，25年前，新西兰的人口为388万，目前已增长至530万，但住房建设未能同步跟上需求。

Shum还指出，过去的全球性事件使得住房建设更加困难且成本高昂，例如2007至2009年的全球金融危机期间，融资变得极为困难。

历史回顾：从政府推动到市场主导

Valocity Global的首席执行官Helen O’Sullivan指出，新西兰的住房建设高峰可追溯到1970年代，那时政府大力推动国家住房建设，但自那时以来，建设许可的数量再也未达到过那个水平。

O’Sullivan回忆起2010年作为REINZ首席执行官时，第一次接受RNZ节目采访的情景。当时，主持人曾问她是否建议人们投资房地产。

如果能回到当时，她会给出相反的建议。

“我应该回答说：虽然情况看起来很糟，但你应该尽你所能把握机会。”

然而，如今的买家面临着更高的市场门槛，偿还按揭的收入比例急剧增加，但收入增长却未能跟上成本的增长。

CoreLogic的研究主管Nick Goodall指出，尽管利率有过波动，但过去25年最显著的变化是偿还按揭所需的收入大幅上升。

为何负担能力如此恶化？

Goodall解释称，过去25年，最显著的变化是负担能力的恶化。2000年时，家庭大约用三分之一的收入来偿还按揭，但如今这一比例已经接近一半。对于许多人来说，单单按揭就已经让家庭预算吃紧，其他如保险费、地税等额外开支更是雪上加霜。

他认为，要恢复到用三分之一收入偿还按揭的水平，唯一的办法是收入增长超越房价增长，利率维持在低位，且每年建造35,000套住房。

历史背景与政策转变

Goodall表示，多年来，影响负担能力的一个因素是新西兰人对房地产安全性的坚定信念。

这种信念可以追溯到1980年代，当时婴儿潮一代因股市崩盘而受到打击，纷纷投向房产作为退休资金的保障。

自1990年代起，新西兰的住房政策发生了根本变化，政府逐步退出了住房市场的主导地位。奥克兰大学商学院的前房地产教授Laurence Murphy指出，直到1980年代，政府仍是新西兰最大的一家抵押贷款供应商，但在随后的几十年里，政府的角色逐渐减弱，私人金融市场逐步接管了住房融资工作。

Murphy认为，住房已不再仅仅是一个公民身份问题，而是更多地变成了一种投资和赚钱的工具，这导致了市场中出现了赢家和输家——那些能够通过房地产赚取财富的人和那些被排除在外的人。

“我们创造了一个系统，根深蒂固地认为房地产市场是赚钱和财富积累的机器，而忽视了它作为社会需求的一面。”

政府角色的缺失与未来挑战

2000年的住房部长Mark Gosche回忆起他继承的局面，指出国家党政府在1990年代大规模出售国有住房，导致大量低收入家庭无法负担市场租金，只能依靠昂贵的住宿补贴系统生存。

他表示，市场从未能够为低收入群体提供解决方案，而政府在住房领域的角色至关重要，必须重新参与住房提供。无论是社会住房还是负担得起的住房，政府的介入都显得尤为重要。

经济学家Gareth Kiernan于25年前开始在Infometrics工作，他现在是公司董事和首席预测员。

据他回忆，当时人们还认为房价有些被高估。

Kiernan表示，John Key政府（2008-2016）当时认为，推动经济增长的最简单方法就是增加人口，但他们并没有充分考虑到对住房和基础设施的影响，导致负担能力显著恶化。如今唯一能进入市场的方式是通过父母的帮助，这几乎变成了“土地贵族”的延续。

重大的代际问题

Rodney Dickens认为，过去25年，负担能力一直是新西兰房地产市场的核心问题。新西兰已经从一个“相对可负担”的市场，转变为全球最不可负担的市场之一。近年来的法规和政策改革，往往推高了成本或限制了土地开发，造成了住房市场的严峻形势。

若继续推高年轻人购房的门槛，可能会导致更严重的代际问题，年轻一代将拥有更少的资产，进而影响政府养老金的支出。因此，必须采取更多有效的措施，缓解这一困境，避免未来更大的社会问题。

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