奥克兰房价9月年涨15%,惠灵顿补涨明显,下一轮领涨还看奥克兰!

后花园新西兰房地产在线10月4日报道：最新的QV房产价格指数显示，9月份全国房产价格按年上涨14.3%。在过去三个月内，房价上涨4.9%。全国平均房价为61.966万纽币。

奥克兰市场平均房价按年上涨15%，在过去三个月内上涨5.8%。

惠灵顿及周边城区房价按年大涨21.2%，在过去三个月内涨幅也有7.1%，无论按年还是按季度涨幅均超过全国平均水平。

难道新西兰房市投资风向有变，惠灵顿成了新宠？

虽然惠灵顿房价涨幅较高，但其房屋均价较低，这或许是涨幅较大的原因之一：惠灵顿及周边城区平均房价目前是55.3023万纽币。不仅低于全国平年均房价，而且仅约为奥克兰的一半。

比较一下下面两张图就可以更清楚地看到：从2012年9月到2016年9月的四年间，奥克兰房屋均价从59.4856万纽币涨到103.1253万纽币，涨幅共计73.36%,或年涨18.34%；

而即使以惠灵顿市中心城区房屋均价为例，也仅从51.3766万纽币涨到66.1927万纽币，涨幅共计28.84%,或年涨7.21%。

另外我们还发现，在房价相对较低的城市，LVR新政的作用就相对没有那么明显。QV全国发言人Andrea Rush就认为，房价水平较低的（如很多年房产价格低于35万新西兰元）城市受到LVR限贷政策影响的效果较小，主要原因是总价格较低，四成首付也就不会带来很大经济压力，所以对投资者的抑制作用就较小。

我们认为，惠灵顿本次房价涨幅巨大的原因也与奥克兰的“市场挤出效应”有关：

对比惠灵顿与奥克兰市场的最新数据，不难看出：后者因为近四年来的巨大涨幅，房价到达一个阶段性高点，加上呼之欲出的Unitary  Plan，在市场预期不明朗的情况下，投资资金更加青睐均价较低的惠灵顿，新西兰第一大城市的市场挤出效应明显。

再来看看业界的观点：

QV 房产价格部总经理David Nagel则称，惠灵顿的房价上涨主要由于上市房源数的短缺。“低端房产市场的需求尤其强劲，投资者们与首次置业者正在争抢入门级房产。”

对于近期奥克兰市场的表现，Andrea Rush说：“奥克兰部分地区的房价由于新版LVR措施的实施而出现趋稳的态势。”“另外买家更倾向于购买具有分割开发潜力的房产。部分买家看到在新版《统一规划》影响下，当前市中心周边地区的房产（尤其新政下是土地可分割开发的）将有一个不错的增值。”

上周的拍卖结果在某种程度上验证了这种说法：

比如这套位于Mount Albert混合住宅区、占地面积646平方米 的3房，在清盘率49%的情况下，不仅顺利拍出，还录得143.9万纽币的高价。

另一套同样位于 混合住宅区GlenInnes 3房，占地面积多达859平方米，具备相当的分割潜力，也拍出了146万纽币。

另一个市场迹象是：高端房产市场（150万以上）以及新建房市场（不受40%LVR措施限制）依然维持强劲态势，这两个领域的房价依然保持强劲增幅。”

截至2016年8月，新西兰年度净移民数高达6.9万人，而其中大多数选择定居奥克兰。再参考以前的LVR限制政策，对房市的影响基本上是阶段性的。只要供求关系失衡的局面没有根本扭转，在经过一段时间的价格整理后，进入下一轮上涨周期，领涨城市应该还是奥克兰！