悉尼和墨尔本住房建设停滞，10万套住房受影响
后花园5月29日综合报道：
由于建筑成本飙升、劳动力短缺、预售不足以及建筑商倒闭的担忧，KPMG一项新报告发现，数以万计的已批准住宅建设被搁置。
该公司的城市经济学家特里·罗恩斯利对澳大利亚统计局数据的分析发现，截至12月31日，超过37,000套住宅已获批准但尚未开始建设，比五年平均水平高出9%。根据澳大利亚平均家庭人口2.5人的数据，如果这些停滞的住宅建成，可以容纳近10万人——几乎相当于巴拉腊特或图文巴这样的地区城镇的人口。
在建项目停滞的增加正值住房和生活成本危机日益严重之际，新房供应不足导致房价和租金上涨。
与此同时，人们越来越怀疑阿尔巴尼斯政府能否在未来五年内实现建设120万套住房的目标，根据新的联邦财政部数据，这一问题因悉尼和墨尔本地方议会开发审批等待时间延长至四个月而加剧。
罗恩斯利先生说：“在房屋获批和开工建设之间总是存在滞后，但目前的估计显示，处于这一类别的住宅异常多，这表明其他市场因素正在阻碍新建筑的管道。”
根据KPMG的数据，建设延误在高密度建设领域最为严重，这是一个关键的领域，因为它能够大规模提供住房。
目前，已批准但尚未开工的住宅中有近三分之二是联排别墅和公寓。这些高密度建筑类型占悉尼和墨尔本近18,000套停滞住宅的80%。
罗恩斯利先生告诉《澳大利亚金融评论报》：“对于更大规模的项目，那些五层及以上的项目，成本已经确定，因此更难节省开支以使它们可行。”
“对于独立住宅，你可以缩小地块大小或找到其他方式来削减成本。”
尽管批准数量下降，但截至12月底，悉尼尚未开工的住宅管道仍顽固地保持在11,000套以上。在墨尔本，由于维多利亚州开发商应对一系列新的税收和收费，停滞的住宅数量在12月季度激增了25%，达到6,840套。
罗恩斯利先生说：“墨尔本的高密度开发项目仍然面临使其财务可行的挑战。”
布里斯班也经历了停滞住宅数量的急剧上升，但与悉尼和墨尔本不同的是，这种延误是由独立住宅而非公寓和联排别墅驱动的。
只有珀斯，由于没有像东海岸城市那样的成本压力，以及阿德莱德在某种程度上，在12月底的停滞住宅数量低于五年平均水平。
罗恩斯利先生说：“珀斯市场更专注于绿地住宅。”
他称悉尼的项目延迟产生了“连锁反应”。与五年平均水平相比，ACT记录的已批准但未开工的建筑数量增加了63%，而新南威尔士州地区增加了20%。
影响住宅开工的多个不利因素包括建筑成本的增加和建筑工人的可用性。
他补充，开发商破产创造了可能永远不会以当前形式建成的“僵尸批准”，而为了使项目更具可行性，一些开发商正在减少一个地点的住宅数量，并瞄准利润较高的高端市场。
由按揭经纪公司Stamford Capital上个月对贷款机构进行的一项调查显示，由于缺乏可行性，贷款机构更有意愿为豪华开发项目提供资金，而不是“负担得起”的项目。
Stamford Capital调查的一半受访者表示，建筑成本上升是更多负担得起的住房进入市场的首要障碍，其次是繁文缛节和规划障碍。
同样的调查还发现，由于贷款机构采取更为谨慎的做法，融资申请时间增加了53%（从与经纪人首次接触平均需要220天）。
在需求方面，罗恩斯利先生说，利率上升影响了买家的购买力，减缓了获得建设融资所需的预售。
新房成本的上升也导致了与现有房屋相比，新房的价值主张降低。这一点在《澳大利亚金融评论报》最新的季度房地产调查中得到了分析师和经济学家们的强调。
Barrenjoey首席经济学家乔·马斯特斯说：“由于劳动力和投入成本高企，利率高，购买现有房屋比购买新房更有利。”
虽然KPMG分析的数据关注的是已经获批的住宅，但罗恩斯利先生说，规划延误也是确保一旦当前积压缓解，下一波项目开工的主要问题。
他说：“这些项目有很长的规划过程。开发商必须跳过多个障碍才能使项目落地。”
总部位于墨尔本的开发商Intrapac的CEO马克斯·希夫曼说，由于政府扼杀了之前支撑这些塔楼的投资市场，开发商无法使高层项目可行。
在内郊区，除非以规模进行，否则联排别墅项目也不可行。他认为这需要更高效的规划系统，以加快重新划分区域，如前工业用地。只可惜没有“灵丹妙药”可以降低建筑成本。
“我们需要加快分区、规划和建筑审批，降低劳动力成本，提高生产力，并为住宅建设创造有意义的激励措施。”
与开发商合作，帮助买家以低首付购买期房的房地产技术平台Coposit的联合创始人克里斯·费里斯说，规划系统中的繁文缛节和预售不足是使项目开工的巨大问题。
“你需要一定水平的资格预售才能解锁建设资金。如果是200套公寓开发项目，你需要出售50%的库存。但这些预售很难实现，是新房供应交付的障碍。”
