房价何时回涨？新西兰专家提到4个要素，看完心里有底了……

后花园2023年8月8日报道：近日，新西兰金融管理公司Simplicity的总经理Sam Stubbs发表评论称，房市将很快从低迷中复苏。关于房价前景，他做出了4个方面的推论，验证了一些经济学家的预测。

在疫情期间，有经济学家预测称，这场大流行结束后，家庭支出将显著反弹，并将影响到房价。

最终，这一预测为真，新西兰房价确实在当时迎来了一段“异常增长期”。

然而，目前更高的利率打击了房价，一些房主甚至因此陷入了负资产状态。

因此，人们对房市走向的担忧是合理的。但接下来该怎么办呢?

Stubbs认为，房价再次上涨的可能性非常大。

他说，像往常一样，市场情绪、专家预测以及投机活动将在短期内左右房市。但从长期来看，基本面将胜出。从现在的基本面来看，房价正在回涨的路上。

第一个基本要素是税收：

过去几十年，新西兰的税收制度一直有利于购房者，并使得房产成为了通往财富的最可靠的长期途径。

随着11月大选的临近，新西兰的两大政党都没有透露出要改变现状的意思。

目前，工党政府已经排除了将征收资本利得税和财富税，国家党和行动党也不支持。

因此，无论绿党或毛利党态度如何，在可预见的未来，征收财富税或资本利得税都是不太可能的。

这意味着持有住房仍将是最好的赚钱方式之一，因为与房产相关的任何资本收益基本上都是免税的。

即使明线规则法案对投资者带来了限制，但只要等上10年，屋主的所有资本收益就都免税了。

第二个影响房价的基本要素是供应：

相对于新西兰的人口，去年的住宅审批量已低于1980年的水平。而过去40多年来，新西兰的人均住房建设在不断下滑。

新房供应不足的主要原因是历届政府未能建造足够的公屋来满足需求。虽然建筑许可发放量总体上有所提高，但仍远低于我们过去或现在需要的水平。

结论是显而易见的——在过去的好日子里，房价之所以更低，是因为住房供应充足。

虽然过去两年的建筑许可发放量有所增加，但仍处于追赶需求的状态。

此外，最近获批的许多项目也不太可能变成真正的住房，除非房价再次上涨，开发商才能真正从中获利，但现在的情况并非如此。

在经历了残酷的一年后，许多开发商和建筑公司只能勉强经营下去。

明年可能会有更多的公司倒闭，这将进一步减缓住房供应的步伐。

Stubbs预计，未来12个月建筑业将面临进一步的压力，而持续的住房短缺最终将反映在房价上面。

他说，虽然当前奥克兰貌似有很多的建筑工地，但他们大多只是在完成疫情前积压的项目，几乎没有任何规模的新项目正在进行。

影响房价的第三个基本因素是需求：

最新数据显示，新西兰的净移民正强势回归。在截至2023年3月的一年里，离境人数约有96,500人，但同期又有161,900人抵达，这意味着净移民数量比去年多了65,400人。

如果政府像往常一样刺激经济增长，打开移民的水龙头，住房需求将出现飙升。

如果没有足够的房屋建成，现有房屋的价格就会上涨。

以上论述并非火箭科学，而是经济学基础。Stubbs认为，如果住宅供应不能满足需求，房价就会再次上涨。

他说，在当前的国际形势下，新西兰更有可能成为来自世界各地的气候难民的避难所。一些评论员认为，受气候难民的压力，新西兰的人口将增加到1500多万。

对住房供应的最后一个根本性影响是合规成本：

Stubbs指出，为了建造更多的住房，政府需要投入更多的基础设施，因此开发费用将面临上涨。此外，地方议会在批准建筑许可方面有更加严格的限制，这可能会推迟和阻碍新房的建造，并使得它们更加昂贵。

在等待资源许可的过程中拖延一到两年，是当前大多数大型住宅开发项目的常态。为解决这一问题，需要对《资源管理法》进行改革。

对于那些买不起房的人来说，房价上涨的悲剧是显而易见的。

如果更多的钱花在房产上，将导致其他行业的投资减少，这可能意味着整体经济增长将放缓。

但除非住房供应大幅增加，否则没有什么能阻止住房需求的长期增长——而需求的增长势必将推高租金和房价。

虽然要预测房价何时回涨很难，但考虑到以上这些强大的长期基本要素，Stubbs认为不会太远。

（责编：Gloria）