Cross-lease水很深！出价之前，买家请三思！
后花园新闻部2019年8月23日报道：
根据新西兰房产经纪监管局（Real Estate Agents Authority）的提示，Cross Lease是新西兰最复杂的一种产权形式。
目前新西兰一共有215,958个cross lease产权的物业，其中一半在奥克兰。在新西兰，很多人因不了解这种产权而深陷麻烦。与Freehold相比，cross lease的限制更多。
在新西兰，很多人其实并不了解这种产权。
如果您还没有买房，并且想弄清这种产权的话，那么恭喜您。因为很多人因为没有提前了解这种产权而深陷麻烦。
什么是Cross Lease？
Cross Lease产权，意味着几个业主分享这片土地和土地上的所有建筑。因此，房产类型为Cross Lease的屋主不仅拥有自己的那套房产，在那片土地中的每个建筑，该屋主都享有一定的产权。
Cross Lease在那种经过分割的大地中很常见。
Cross Lease的TITLE（产权）也可以说是一种特别的LEASEHOLD ESTATE。
一般而言，一个典型的Cross Lease的会是，一块地整体有一个FEE SIMPLE的TITLE，这块地上的所有两个或以上的产权人共同登记为这个FEE SIMPLE的产权人，每个产权人有固定的产权份额，但是所有产权人的份额在一起成为一个产权、具体产权份额是不可分割出去的。
然后，这些产权人集体作为LANDLORD，与其中每个单独的产权人签订一个统一的租约，期限为999年，每个产权人对于自己房子所占据的面积，根据LEASE享有LEASEHOLD产权。
此外，这片土地的公共区域（比如车库、车道和花园），几个业主共享使用权。
通常，Cross Lease会对公共部位土地的使用和维护、个人独占部分的使用和维护、产权人集体议事的程序、对于产权人转让的限制等等问题作出详尽的规定。
Cross Lease的缺点
Cross Lease这种共享所有权的特点，意味着，房产或共享领域的任何变更，都必须由全体业主商定和达成共识。
根据Cross Lease的条款，
如果您想为房子的栅栏刷漆，
如果您想为房子在院子里搭建甲板，
您需要获得其他业主的同意。
这些条款通常被称为契约。契约可能对您或建筑物做出很大的限制，因此提前了解它的含义很重要。
例如您要出售一套Cross Lease的房产，有人看上了这套房子，想着要将车库推倒重建，可是，将来他必须要征求其他屋主的书面同意。而如果这套房子是Freehold，只要不违反市议会的规定，买家就可以随意重建。
新西兰法律规定，只要邻居不同意，Cross Lease屋主就不能动工，除非可以证明邻居的观点是没有道理的。但问题在于，法律并没有规定“没有道理”的定义，因此，这也就成为了一块充满争议的灰色区域。
Cross Lease引发的纠纷
一旦屋主在没有征求邻居同意的情况下对房子动工，那么很可能将引发与邻居的“战争”。
1 未经邻居同意，Cross Lease屋主拆旧房，盖新房，结果成为被告
Marry（化名）在Hillsborough拥有一套房产，该房的产权为Cross Lease。
她和伴侣计划将旧房拆除，然后在原址新建一套住宅。
新房是一栋两层的砖房，带有车库、地下室和阳台，比之前的住宅在面积上大了很多。
由于Marry房子的产权属于Cross Lease，根据规定应该在动工前获取邻居的书面同意。但她和她的伴侣竟然忽略了此事。
结果，Marry的邻居对此事意见很大，先是向警方投诉，随后又诉诸法律，让她的建房计划陷入了尴尬。
2 新西兰著名歌手因Cross Lease与邻居对簿公堂
除了普通人，很多名人也曾因Cross Lease房产而陷入麻烦。比如，2015年，著名歌手Neil Finn在出售自己位于奥克兰Parnell的豪宅时就遇到了阻碍。
据悉，Neil Finn在Parnell拥有两套住宅，分别位于15 Corunna Ave和18 Corunna Ave。结果，前者很快顺利出售，但后者则迟迟无人问津。
该房在2014的CV估价为$510万。该房当年在拍卖场从$300万起拍，却一度没有买家出价。
新西兰著名歌手Neil Finn
原来，位于18 Corunna Ave的产权是Cross Lease。Neil Finn与邻居在车道的使用和维修等问题上一直没有达成一致。双方甚至为此对簿公堂。
最终，该房在2015年11月以$380万成交，远远低于当时的CV估价。
3 连修整Deck，也得通知邻居
作为Cross Lease的业主，即便您只想对自己的房产进行微调，比如修整一下院子里的甲板，您也需要更改租约（LEASE）。而这不仅耗费时间，还将产生费用。如果您不这样做，土地所有权就不够准确，而这会影响您对房产的再次出售。
据称，一位奥克兰中区的Cross Lease屋主曾计划在自己的住宅外修建一个甲板。但两位邻居中只有一人同意，最终这一计划只好作罢。
Cross Lease还能买吗？
说了这么多Cross Lease的缺点，肯定有不少人认为，Cross Lease的房子都不能买，其实也不尽然。
Cross Lease物业品质的关键在于租约（lease）的内容。
假如这份租约（lease）质量很差，那么业主在未来就会有很多烦恼。
比如，奥克兰北岸的一位屋主曾表示，该房的Cross Lease租约条款中竟然写道，屋主不能将房子出租或出售给棕色皮肤的人。
那么，如何确定Cross Lease中那个Lease的质量呢？这就需要律师仔细审读并提供建议。
律师怎么看？
奥克兰律师协会主席、Pidgeon Law律师事务所负责人Joanna Pidgeon表示，Cross Lease产权就像是一颗定时炸弹，在未来可以引发各个屋主之间的冲突。人们应该对此加以注意。
奥克兰律师协会主席、Pidgeon Law律师事务所负责人Joanna Pidgeon
前奥克兰房地产投资协会主席、前律师David Whitburn表示，希望Cross Lease产权在未来可以被废除。
“它们已经过时了，大部分屋主和地产中介甚至都不了解这种产权的细节，他们并不知道存在着一纸租约（Lease）。而租约的缺点显而易见。”David Whitburn说道。
前奥克兰房地产投资协会主席、前律师David Whitburn
David Whitburn希望政府能够引入法律，让业主可以将Cross Lease产权很轻松地转化为Freehold产权。
根据David Whitburn的设想，Cross Lease产权将被永久废除。
“我们可以为Cross Lease产权留出12年，让其慢慢退出历史舞台。到2030年6月，市议会将对那些依然保持着Cross Lease产权的物业征收高昂的税款。而到2032年6月30日，所有Cross Lease的物业都必须完成产权转化。”David Whitburn说道。
尽管很多业内人士都曾建议取消Cross Lease产权，但作为一种历史悠久的产权，Cross Lease很难在一朝一夕被取消。
由于Cross Lease有其自身的缺陷，相对限制较多，产权人之间有发生纠纷的可能。因此，您在购买之前一定要更加谨慎。
买家该怎么办？
您可以在土地信息备忘录报告（LIM报告）和产权文件（Title）中查看Lease的相关信息。
如对资料有疑问，可以发给您的律师咨询。
此外，您最好联系一位配有专业责任赔偿保险，并能按照新西兰住宅物业检验标准(NZS 4306:2005)执行工作的房屋检查员，请他对物业进行独立评估。
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（责编：Roy Liu）