奥克兰房价——暴跌还是回调？投资管理公司如何看市场？

后花园新西兰房地产在线11月2日援引NZ Herald报道：

金融危机以来的10年间，全球大多数资产价格都出现了强劲上涨。各国央行将利率降至历史低点，并大量印钞，推动全球经济稳健增长。

但大量印钞也使股票、债券和房价达到了创纪录的水平。

结果，近几个月来，我们看到资产价格出现波动。投资者、企业和消费者的信心水平正在受到考验。

10月份全球股市一片哀嚎，但更为令人忧虑的数据来自房产市场。

最新数据显示，悉尼、墨尔本、伦敦、纽约和温哥华等大都市的房价都在大幅下跌。

在新西兰，房产市场也面临挑战。

2008年6月新西兰央行的指导利率是8.25％，一路下降到现在的1.75％。过去几年移民数量也不断创下新高。这两个因素一起推高房价和家庭负债（家庭债务和收入比例已经涨到166％）。

风险很大。

新西兰的邻居，澳大利亚的房价正在下跌。

历史数据显示，悉尼房价下跌12-18个月后，奥克兰房价会跟着下跌。

到今年6月这一季度，悉尼住宅价格已连续四个季度下跌。在过去的12个月里，官方中位价下跌近6％。

而其中一些住宅的价格下跌了10-15％，跌势仍然不止。下跌原因很多，包括州和联邦政府在2017年实施了针对外国买家的政策（印花税、土地税附加税）。银行贷款标准更严厉也是重要原因。

新西兰是什么情况呢？

最近的牛津经济报告认为，新西兰的房地产市场风险很大，在经合组织国家中排名第五。

目前新西兰的家庭债务占GDP的比例是92％，因此新西兰发生类似悉尼的经济衰退的可能性是存在的。

承认这点很简单，难的确定这个周期中的拐点何时出现。令人担忧的是，这些潜在的触发点不仅明显，而且数量众多。

第一个导火索是海外买家禁令。其他还有：中国政府也加强了外汇管制、净移民人数减少、投资者不再活跃（去年投资者在奥克兰买走了超过45％的房产）、最后在2020年的大选之前，资本利得税始终是个威胁。

新西兰抵押贷款资金的主要来源是银行，他们的澳洲的生存环境越来越严峻，放贷标准越来越严。新西兰的子公司不受影响反倒不正常。

目前新西兰政府对市场的干预表现为：通过限制海外买家抑制需求；通过KiwiBuild加大供给。但这不是一条坦途。

全球经济进入新周期的迹象越来越明显：利率上升、信贷监管越来越严，新西兰住房市场很可能会下跌，最大的问题是跌多少。

（本文作者Slade Robertson是投资管理公司Devon Funds的董事总经理https://www.nzherald.co.nz/business/news/article.cfm?c_id=3&objectid=12152169）