中国买家集体出手，抢占新西兰第一高地！大数据揭秘买房最佳时机
后花园6月28日综合报道：
眼下，新西兰的住房市场简直可以用波谲云诡形容。
首先，整体动荡，市场疲软。
全国过半片区（surburb）房价估值下跌，奥克兰多地中位价更是下跌超$9万。
CoreLogic最新报告显示，自3月以来，全国逾400个片区已进入中位价下行阶段，另有近300个片区仍以不低于1%的涨幅上行。
CoreLogic NZ首席地产经济学家Kelvin Davidson表示，市场疲软的迹象已非常明显。
“如果以金额计，过去三个月跌最猛的片区是奥克兰的Point Chevalier，中位价直降$10.44万，降幅达4.6%。”
“市场已经出现明显的波动迹象，未来几个月形势将更加明朗，现在可以确定的是房价下跌非常广泛，既包括地理上的广泛也包括不同价位的广泛。”
以奥克兰为例，3月以来全市206个片区中仅24个中位价涨幅超1%，109个跌幅不低于1%，另有36个跌幅在1%以内。
“和Point Chevalier一样，Pakuranga Heights和New Winsor在过去三个月下跌超过$9万。Herne Bay仍然是奥克兰最贵片区，尽管其中位价下跌1%。”
其次，高端买家暗中发力，华人抢占高地。
尽管市场整体放缓，高端买家的购买力却仍然旺盛。OneRoof消息称，新西兰第一摩天高楼Seascape已有6套顶层公寓被买家预订，另有9套在售。在售公寓的价格从$914万至$1686万不等。
据悉，成功预订的公寓含一套双层奢华户型，上市时要价高达$2400万。如以该价格成交，将创造历史晋升新西兰最贵公寓。
新西兰苏富比国际地产是Seascape的代理公司，其总经理Gavin Lloyd透露约30%的公寓已成功售出，主要被海外华人买走。他预计公寓客户可大致分为两种：其一为旅居海外的新西兰人；其二为外国买家。
今年晚些时候，Seascape将开放公寓样板间。
第三，首次置业者迎至暗时刻。
也许有钱人买房只用看心情，可首次置业者却要顾及方方面面。令人悲哀的是，现如今方方面面似乎都不容乐观，甚至是65年来最为艰难的一年。
在分析过去70年住房数据后，Infometrics近日发布一份有关可负担性的房产报告，由首席预测员Gareth Kiernan制作。
报告称2022年是首次置业者自1957年以来的最糟入市时机。
“分析显示想要入市的千禧一代正面临上世纪50年代以来最不具吸引力的房市预测。”
Infometrics将房贷还款总额与贷款偿清后的房价进行对比，从而得出上述结论。报告考察了贷款期内的利率、通胀率、收入增长、住房买入价、持有期间房价变化等因素。
报告认为，2022年入市的首次置业者需要持续接受高昂的借贷成本。
Kiernan称两大因素导致2022年入市不利，一方面是房价高企，买家需要拿出更大占比的收入用于偿还贷款；另一方面是资本收益受到严重限制。
“分析表明即便利率低于5%，首次置业者购买百万住宅所面临的财务压力要远高于1987年以20%利率贷款的买家。”
由于房价在过去两年急剧攀升，首次置业者在还款初期平均需要拿出收入的49%，是Informetrics有记录以来的最高值，超过1987年和2007年的历史高点。
更糟糕的是，在未来25年偿贷期内，买家平均要用1/3的收入用于还贷，比2020年代和2010年代的21%要高出许多。
另外，未来25年房价预测也表明今年买房会面临与1955年一样糟糕的财务状况，后者同样被视为首次置业者最不友好年份之一。
“如果年轻人想入市，他们需要为此背负一辈子的债务，与前几代人相比，可自由支配的钱数将大大减少。”
Informetrics首席经济学家Brad Olsen表示，年轻一代将在很大程度上被住房市场拒之门外。
“前几代人已经把年轻人的未来搞砸了，现在我们要在住房上投入更多，收益却更少。”
“政治人物需要严肃对待，思考如何扩大住房供应并提高可负担性，因为住房问题正在制造社会鸿沟，年轻人未来将无力负担住房。”
从历史数据看，Informetrics给出了首次置业的最佳年份和最糟年份。
最佳年份为1949年和1996年，偿贷期内利率相对较低，且经历房价大幅上涨。
比如1949年，以今日购买力计算住房均价为$10.4万，家庭年收入约为$5.33万，初始贷款利率为4%。等到1974年偿清贷款，买家已向银行支付$10.62万本息，持有房产价值却超过$29.4万。
1996年情况类似，平均房价为$29.96万，年收入为$8.11万，初始利率为7.6%。等2021年偿清贷款，买家总共支付$47.03万本息，房产价值却达到$106.4万，净收益率达到126%。
最糟年份为1955年和1975年，因为未来25年内房价开始大幅疲软。
虽然时机不太好，但Kirnan称并不是说首次置业者就不该买房，因为价格还会不断变化，而且对很多买家而言买房始终是刚需。
只是相对而言，当前环境对现金买家和投资买家更为友好。
Infometrics最后强调，对2022年的评估主要取决于对未来25年的房价、利率和收入增长预测，其中房价走势的影响最大。
责任编辑：番茄捣蛋
