收益率：什么是收益率？ 商业地产收益率驱动因素是什么？
当谈及房产投资时，你经常会听到“收益率”。在讨论住宅地产收益率时，几乎总是提到“毛”收益率。而在讨论商业地产收益率时，几乎总是提到“净”收益率。
什么是收益率？毛收益率和净收益率之间有什么区别？现在就跟随我们一起探索一下二者的区别吧
商业地产是替代住宅地产投资的绝佳选择。与相同价值的住宅地产相比，商业地产通常可以获得更高的租金回报，但毋庸置疑的是，您可以以与许多住宅地产相当的价格购买商业地产。
对于任何考虑商业地产的投资人士来说，首要问题之一是：我将从该房产获得什么样的投资回报，换句话说，该房产的收益率是多少？
首先，如何衡量房地产投资回报包括两个部分
1. 资本回报 - 随着时间推移，房产投资本身价值增加了多少;
2. 收益回报 - 房产投资的租金收入是多少。
什么是收益率？
收益率是衡量投资未来收益的重要方式。由于资本增长率可能不如住宅市场高，地产收益率在商业地产中尤为重要。因此，您现在和将来获得的回报是决定是否投资的关键因素。
收益率是以百分比表示的投资租金收入率。
如何计算收益率？
收益率是以百分比计算的基于房产的成本或市场价值、年收入和运营成本。不考虑随时间增加的房产价值（即资本增长）。
在计算收益率时，重要的是要了解您是在计算“毛收益率”还是“净收益率”。毛收益率计算的是不考虑开支的总租金收入，而净收益率则是考虑所有开支（例如管理费，维护费，地税，保险费等）后的净租金收入。
净收益率表示的是投资的净现金收益率，可以直接与其他投资收益进行比较，如银行债券收益率，股票股息收益率，银行账户利率等。这就是商业地产投资者总是参考净收益率的原因。
收益率定义
收益率计算是将房产的年租金收入除以购买成本计算得出。例如：毛收益率（％）= 100 x 年总租金收入/房产价值; 净收益率（％）= 100 x 净年租金收入/房产价值
例如一个零售商店的价格为$750,000。租给电脑销售企业的年租金总额为$56,000。每年由业主支付的地税、建筑保险和物业管理费总计$7,300。
毛收益率（％）= 100 x $56,000 / $750,000 =7.5％pa; 净收益率（％）= 100 x（$56,000 - $7,300）/ $750,000 = 6.5％pa
奥克兰收益率对比 - 住宅 vs 商业
商业地产的收益率通常高于住宅地产，收益率为5-15％，具体取决于房产位置和风险状况，而住宅地产的收益率为2-5％。
值得注意的是，在奥克兰，住宅毛收益率目前非常低，从Highland Park的3.4％到Papakura的5.1％（来源：interest.co.nz 租金收益指标）不等。净收益率甚至更低（扣除开支费用后）。
而奥克兰工业地产的“高端”（优质）地产的净收益率约为5.8％，“中等”工业地产的净收益率为7.0％（质量低于高端）。
收益率驱动因素是什么？
商业地产收益率的驱动因素涉及诸多全球和地方因素。利率、商业信心（经济前景）和入住率（供需）是商业地产市场的三大驱动因素。
这三者都受到消费者信心、政治和经济的影响。由于人们总是需要住宅，而商业存在可能并确实会破产的风险，所以商业地产收益率比住宅地产更容易受到市场状况的影响。这种风险反映在商业地产更具吸引力的更高收益率上。
目前，奥克兰的商业地产空置率创历史新低（例如，工业地产空置率为2.1％） - 需求高于供应。租金上涨，投资者对商业地产的需求强劲。
地产收益率解释
对房地产的需求是商业地产收益的主要驱动因素之一。当需求高时，购买投资地产成本增加。支付成本越高，获得的收益就越少（除非租金收入与购买价格成比例增加）。当收益率下降时，通常被称为“收益率硬化”或“收益率压缩”。
反之亦然。当房地产需求下降时，价格下跌，收益率可能会上升。当租金与价值比率增加时，则被称为“收益率软化”。
值得注意的是，收益率是衡量投资预期收益的指标，而非保证。潜在投资者需要考虑所有其他因素，例如寻找和挽留优质长期租户的可能性，维护和基础设施成本，地产适用性和位置，以及可能影响您获得预期收益率的所有其他因素。
新西兰商业地产回报率相对更高
摩根士丹利资本国际公司（MSCI）公布的最新数据显示，截至2018年3月，新西兰商业和工业地产的平均年回报率为10.5％（资本增长和租金收入）。在过去的3年、5年和15年中，资产回报达到了两位数，这一增长趋势有望长期保持。
商业地产回报率如此之高，而奥克兰住房价格如此之高（收益率如此之低），显而易见，投资者投资商业地产的意愿将持续增加。
如果您想更好地了解商业地产投资，请进一步联系海格地产，我们将为您提供专属的投资建议。
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