房地美、房利美离“松绑”再进一步？美国财长称IPO是改革选项之一

“两房”是指房利美和房贷美，房利美（Fannie Mac）全称联邦国民按揭贷款协会，房地美（Freddie Mac）全称联邦住房按揭贷款公司，都曾是私人控股的住房抵押贷款融资机构。房地美和房利美规模巨大，曾在美国抵押贷款中占据至少40%的份额。

美国次贷危机爆发后，“两房”面临破产困境，于2008年9月被美国政府成立的联邦住房金融局接管。

2010年6月下旬，“两房”双双在纽交所退市，转入场外交易系统。“两房”在此前两年多的时间里，大部分交易日价格都在1美元以下。根据纽交所相关规定，如果一家上市公司的收盘价连续30个交易日低于1美元，并且半年后还没有改善，纽交所将要求其摘牌。

直到目前，“两房”的普通股和优先股都只能在美国场外市场（OTC）交易。

2019年以来，就有媒体消息开始传出，特朗普政府希望终止美国政府对房利美和房地美的接管状态。“松绑”在即，也“两房”股价连续掀起上涨狂潮。截至6月7日收盘，今年以来房利美股价已经上涨200%，为2017年10月以来最高；房地美股价也录得类似涨幅，上涨了190%。

“两房”变为“一房”？

今年3月，美国联邦住房金融局（FHFA）发布公告表示，房利美和房地美将从今年6月3日开始发布统一的抵押贷款支持证券（UMBS）。新规则允许正在组合抵押债券的市场参与者提供由房利美、房地美或两者支持的贷款。

这一举措旨在消除由房利美和房地美发行的债券之间的区别，从而改善市场流动性、减轻投资者风险、同时帮助控制抵押贷款成本。

由于房利美较大的市场份额和不同的审核标准，它所保证的抵押债券交易价格远高于房地美。因此，房地美债券相对缺乏流动性，这意味着他们传统上以可比较的房利美证券折价交易，而房地美长期以来一直向抵押贷款发起人提供补贴以推动市场份额。

FHFA认为，通过允许房利美和房地美TBA符合资格的资产池进入新的统一MBS，证券交易价值差异将减少，而TBA市场的整体流动性将得到提升。这将最终降低投资者风险并导致抵押贷款利率下降。

（华尔街见闻注：超过90%的机构MBS的交易量发生在远期市场，也被叫做TBA（to-be-determined，待宣布）市场。TBA市场的流动性很强、是用于交易机构MBS的远期市场。）

政府接管状态或将终结

美国财政部的纾困行动以购买“两房”优先股的形式，分别向房利美和房地美输送了1198亿和716亿美元的援助资金，两房则必须向财政部支付10%的利息。不过到2012年“两房”重新开始盈利时，财政部和美国联邦住房金融局又变更了分红条款，规定两家公司的绝大部分利润必须以股息形式交给财政部。

2017年，财政部同意两房保有30亿美元资金，但余下所有利润上交。由于两房早已还清了当初的救援资金，还让政府净赚了800多亿美元，并仍在源源不断地向后者输送现金，引发两房的原有股东不满，并多年起诉联邦政府要求为两房“松绑”。

奥巴马时期曾计划改革美国的住房融资体系，让私人资本在房贷市场中扮演更大的角色，向国会提交的改革初步方案是“逐步削减两房的规模，最终结束它们”，但国会一直没有通过相关提议。因此，自2008年次贷危机期间面临崩溃以来，直到目前，这两家由政府资助的机构仍处于被接管状态。

改革“两房”被特朗普政府列为优先事项。

今年，3月27日，白宫发布的新闻稿称，美国总统特朗普签署了一份关于联邦住房金融改革的备忘录，指示相关机构制定住房金融体系改革计划，目标包括结束对房地美和房利美的政府托管，加强对他们的监管；促进住房金融市场的竞争，通过保留30年期固定利率抵押贷款，建立一个鼓励可持续房屋所有权以及结束政府救助保护纳税人的计划。

有分析预计，“两房”在“松绑”后将进行重组，可能会剥离一部分原先的特权，但保留大部分业务，同时将整个市场向新的竞争者开放。“两房”仍将受到美国政府的掌控，直到由私人资本支持的竞争者赢得住房抵押贷款市场的份额，但这个过程可能历经多年。