中国房地产会崩盘吗？
房产
Zusammenfassung中国政府官员公开对国内居高不下的房地产价格表示了的忧虑，中国的观察家却不承认房地产会崩盘。一月份，路透社对中国部分经济学家朝廷了调查，这些经济学家仍认为中国今年的GDP增速将会达到8.3%。近日，专栏作家韦 ...
后花园 新西兰房地产在线 2月25日消息,中国政府官员公开对国内居高不下的房地产价格表示了的忧虑，中国的观察家却不承认房地产会崩盘。一月份，路透社对中国部分经济学家朝廷了调查，这些经济学家仍认为中国今年的GDP增速将会达到8.3%。近日，专栏作家韦恩-阿诺德撰文认为，至少在以下五个方面，中国经济学家的观点是不切实际的。
一是房地产永不会崩盘
许多投资者认为，中国的房地产不会崩盘，因为买家并不依赖银行的抵押贷款，此外，中国存在大量的被压抑的刚性需求，这会维持房价处于高位。
韦恩-阿诺德认为，两个假设都是不正确的。虽然抵押贷款在中国并不普遍。中国的银行仅提供房产总价值30%的贷款。但2008年房地产崩盘前的迪拜也与中国情况相似，当时迪拜的买家是用现金购房，但这些购房款一般都是借来的，不少来自非正常渠道。很多买家还背负着大量的其他债务。过度杠杆化还只是卖房的原因之一，另一个原因是卖主担心房产会贬值。
而且，中国被抑制的刚性需求分布并不均等，各个城市对二、三套房子的限制也不相同，取消一个地方的购房限制可能会引起另一个地方的购房需求的下降。价格下跌让房价看起来很便宜，但买家可能会想象，一年以后可能还会更便宜。
二是GDP不会大幅下降
如今房地产已占中国GDP比重10%以上。如果把家具和电器等产业都包括进来，所占比重将更大。如果房地产价格出现暴跌，对GDP的影响会很大。清华大学经济学家帕特里克-霍瓦内克计算，中国的房地产投资每下降10%，GDP的增幅将下滑5.3%。
经济学家对保持GDP持续增长的希望在于二种力量。一是中国充足的家庭储蓄。这些储蓄将确保消费不会下降，二是经济适用房的建设。中国政府计划到2017年，建成3600万套廉价住房，这个计划将有助于维持建筑行业的现状。
但是韦恩-阿诺德认为，家庭可支配收入30%的储蓄率是倾斜于富有阶层的。而投资对中国经济增长的贡献超过了50%以上，所以消费者只有把开支增加一倍以上才能维持中国经济的同速增长。
而经济适用房项目是由地方政府融资的，目前地方政府已经负债累累，而卖地和房地产是地方财政的主要来源。
三是银行具有足够的抵抗力
国际货币基金组织估计，中国的房地产价格下跌26%，银行将产生大约8%的坏账率。中国银行监管者则称，1.63万亿美元的房地产的贷款已经得到了几乎两倍价值的房地产项目担保。
但韦恩-阿诺德认为，这些数字存在误导性，房地产贷款的数量被低估了，而抵押品的价值则被高估。大部分商业贷款都是利用房地产作为抵押品，即使他们的贷款并不是真正的房地产贷款。而且流向房地产开发商的大部分贷款都来自于信托基金、财富管理机构和公司等非银行机构。
不仅如此，这些贷款抵押的房地产都是以当前的市值来计算的。一个借款人违约不会出大问题；但如果整个房地产市场下跌、违约呈扩散趋势，那么这些作为抵押品的房地产价值将大打折扣，正如1990年代日本银行的经历。到时不良贷款恐怕会上升到20%。
四是政府会对这些银行施以援手
这种情况以前的确发生过。1990年代，中国政府为银行系统剥离了大量的坏账。如今的中国拥有3.2万亿美元的外汇储备，国外债务基本为零。但韦恩-阿诺德认为，技术方面来看，外汇储蓄只是针对央行未来的求偿权。从银行买进坏账可以让问题消失，但同时它还意味着，整个系统的其他某个环节要承担损失。
韦恩-阿诺德认为，还要考虑到政府存在的大量债务。政府官方债务虽然目前只占GDP的15%，但增加速度惊人。惠誉评级机构估计，对银行纾困将削减20%的GDP增长量。Breakingviews的计算显示，把上次对银行纾困的未支付成本及国有企业、地方政府和养老金债务都算进来，政府的债务将占到GDP大约130%。
如果通过印钞充实银行，韦恩-阿诺德指出，那样可能会使中国的通胀问题发生恶化，并降低储户对金融体系的信心，后果是极其危险的。
五是政府会把摆平所有的事
有人认为，中国政府官员控制着银行系统，政府可以命令银行放贷。2009年世界金融危机爆发时，中国银行贷款额就增长了一倍。
但韦恩-阿诺德，这恰好是让中国房地产陷入不利境地的原因所在。向疲软经济系统注资增大了风险，这些钱会被用来支持不盈利的项目。中国的银行把钱贷给了那些不需要现金的大型国有企业。很多国企业用这些钱去开发房地产项目，或转借贷那些急需现金的企业。而且这套把戏已经坚持不了多长时间了。银行现在需要的不仅仅是抵消自己贷出去的钱，还有在可能发生的房地产崩盘中一扫而空的非银行机构与信托公司的贷款。经济学家估计这些影子融资占到所有新增融资的20%。
中国政府显然意识到了这个问题。目前中国的房地产市场已进入高度戒备状态，近期房地产交易几乎出现停滞。否认房地产会崩盘的人有可能会失望。
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